- Не гостиничные услуги
- Контроль безопасности
- Определились с термином
- Ищите нарушения сами
- Когда обращаться в суд
- Вывести из тени
Не гостиничные услуги
Упомянутый законопроект правительство РФ внесло в сентябре 2023 года во исполнение постановления Конституционного суда (КС) РФ. В нем суд разрешил сдавать квартиры на короткий срок при условии соблюдения прав соседей. Он отметил, что такая деятельность не является гостиничной (которая запрещена в жилом фонде) и спорные ситуации должны рассматриваться в суде.
Одновременно КС РФ поручил законодателям «принять меры к урегулированию особенностей» краткосрочного найма жилья с соблюдением необходимого баланса интересов всех участников отношений. При этом отдельные правила, по мнению суда, могут разниться, например, быть специальными для туристических мест и курортов.
Правительство изначально ограничилось лишь предложением продублировать в Жилищном кодексе РФ и так уже действующие положения, которые обязывают собственников соблюдать правила пользования жилыми и общими помещениями многоквартирного дома, а также права соседей, в том числе на тишину. Кроме того, было предложено указать в кодексе право собственников квартир обращаться в суд, если неблагополучное соседство нарушает их права.
Контроль безопасности
Такая лаконичность вызвала жаркие споры при обсуждении документа в первом чтении в Госдуме. «Кто контролировать будет, как контролировать будет, как несоблюдение этого порядка будет наказываться, совершенно непонятно», – возмущался в ноябре 2023-го депутат от КПРФ Алексей Куринный.
Дорогая моя квартира: стоимость аренды растет на фоне недоступной ипотеки
Он и ряд других депутатов опасались, что следствием может стать возможность обойти запрет на размещение в многоквартирных домах хостелов и гостиниц: собственники недвижимости будут оформлять свою деятельность как посуточную аренду жилья. «Фактически открыли вновь возможность организации таких мини-гостиниц, опять же говорю, веселых мини-гостиниц», – выражал недовольство Алексей Куринный. Он делился с коллегами печальным опытом такого соседства: «абсолютно невозможно» спокойно жить.
Депутаты сетовали, что документ никак не регламентирует вопросы безопасности (неизвестно, кто и в каком количестве заселяется), использования и восстановления испорченного общедомового имущества, пользования коммунальными ресурсами, если в жилье нет счетчиков, и т. д.
Заместитель председателя Госдумы Ирина Яровая предлагала ограничить – с учетом существующего норматива на проживание – число лиц, заселяемых в посуточные квартиры, чтобы те не превращались в «резиновые». Также она считала необходимым обязать собственников сдаваемых в краткосрочную аренду квартир передавать в управляющую компанию персональные данные проживающих.
Среди инициатив была также идея обязать владельцев квартир, желающих сдавать их посуточно, получить согласие от других жильцов на общем собрании собственников.
Определились с термином
Даже после доработки документа ни правительство, ни парламентарии комплексного регулирования так и не предложили. Они лишь дополнили первоначальную инициативу запретом сдавать в краткосрочный наем жилье, не оборудованное приборами учета ресурсов, то есть воды, электричества.
«Правила проживания в наемных помещениях планирует разработать Минстрой как часть правил проживания в жилых помещениях», – рассчитывает замглавы комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.
«Хотели как лучше, а получилось как всегда, – иронизирует руководитель направления правового сопровождения споров в сфере ЖКХ и управления недвижимостью юргруппы «Яковлев и партнеры» Сергей Сергеев. – Поскольку итоговый документ как минимум ни на что не повлияет, а как максимум еще больше всех запутает».
Он напоминает, что основной задачей законодателя было формирование критериев и особенностей краткосрочного найма, отличающего его от предоставления гостиничных услуг, которые в многоквартирном доме категорически запрещены. «Собственники ожидали, что будут прописаны конкретные требования к такого рода деятельности. Однако в итоге мы получили закон, в котором из положительного только появление самого термина «краткосрочный наем», – отмечает юрист.
Ищите нарушения сами
Норма об обязательном наличии в сдаваемых квартирах счетчиков призвана решить проблему бесконтрольного потребления коммунальных ресурсов, при котором реальный расход оказывается гораздо больше норматива. Это может случиться в ситуации, когда в жилье зарегистрирован только собственник или вообще никто, а живут сразу десять человек, поясняет Светлана Разворотнева. В таком случае небалансы включаются в расходы на общедомовое имущество, то есть фактически распределяются между соседями.
Квартира не гостиница: в каких случаях россияне могут сдавать жилые помещения посуточно
«Новые правила лишь добавили вопросы касательно контроля за сдаваемыми помещениями без приборов учета. Кто и каким образом будет выявлять нарушения в жилом помещении при условии действия принципа неприкосновенности жилища?» – удивляется советник адвокатского бюро БВМП, зампредседателя комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Сусана Киракосян.
Гражданам придется самим формировать доказательную базу о наличии нарушений соседями, сдающими жилье в краткосрочный наем, полагает президент Гильдии посуточной аренды жилья и иных малых средств размещения России Яна Бабина: «Например, они смогут связаться с управляющей компанией и запросить информацию о наличии или отсутствии приборов учета в квартире».
Самостоятельно придется собирать и подтверждения о нарушении прав жильцов в случае, к примеру, шума по ночам из «посуточной» квартиры. «У добросовестных жителей-собственников есть управляющая организация, органы внутренних дел и прокуратура, которые устанавливают факты нарушения прав соответствующими актами», – отмечает глава комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
«При нарушении порядка в многоквартирном доме возможно вызвать участкового и оформить протокол, который в последующем станет доказательством в суде», – напоминает юрист юргруппы «Гришин, Павлова и партнеры» Татьяна Напольских. Кроме того, доказательством нарушений могут служить претензии и жалобы, направленные в адрес собственника такой квартиры; акт осмотра совместно с управляющей компанией или иным способом зафиксированные нарушения. Устные и письменные показания жильцов также будут учтены судом.
Когда обращаться в суд
Смогут ли собственники квартир через суд запретить соседу сдавать посуточно его жилплощадь ввиду наличия нарушений, будь то отсутствие счетчиков или регулярный шум и дебоширство постояльцев? Мнения экспертов расходятся.
Суд может удовлетворить требование о прекращении или запрете такого вида деятельности в случае систематических нарушений прав жильцов или иных правил, когда собственник не устраняет нарушения, полагает Татьяна Напольских. Из поправок следует, что нарушение прав жильцов и признаки гостиничного бизнеса будут рассматриваться как разные основания для прекращения деятельности, говорит она: «Следовательно, если установлены нарушения прав жильцов, нет необходимости доказывать наличие признаков гостиничного бизнеса у наймодателя». Однако последнее слово будет за судебной практикой, подчеркивает юрист.
Со своей стороны, Сусана Киракосян уверена: недовольным соседям придется доказывать, что рядом с ними работает нелегальный хостел или гостиница. «Запрещать собственнику сдавать квартиру внаем соседи не могут, – говорит она. – За исключением ситуации, когда собственник в квартире устроил незаконный хостел, ночлежку. Но в таком случае стоит обратиться в правоохранительные органы. При наличии соседских претензий конечную точку в данном вопросе поставит суд».
Распоряжение своим имуществом – это конституционное право гражданина, напоминает о позиции КС РФ Светлана Разворотнева. И распоряжаться он им может, в том числе сдавая в наем, если это не превращается в оказание гостиничных услуг в многоквартирном доме.
Вывести из тени
Единодушия по поводу оценки принятого закона среди парламентариев нет. Ключевая претензия его противников сохранилась: они по-прежнему настаивают, что, по сути, снимается запрет на оказание гостиничных услуг в многоквартирных домах.
Депутат Алексей Куринный на этапе второго чтения законопроекта предлагал обязать желающих сдавать квартиры в краткосрочный наем получать согласие на общем собрании собственников, и главное – получать его от собственников смежных с квартирой жилых помещений. Он обосновывал свое предложение тем, что арендаторы пользуются общедомовым имуществом: лифтами, подъездами.
Но инициатива не была поддержана депутатами. Светлана Разворотнева объясняла на пленарном заседании Госдумы, что проведение собраний в таком виде практически нереализуемо и фактически проблема будет загнана в тень: сдавать квартиры станут нелегально. «Мы все приняли законы о тишине, но они не соблюдаются, потому что нет действенного механизма. И, по моему личному мнению, нам надо выводить эти квартиры из тени, а не загонять их еще больше в тень», – подчеркнула она.
Рынок аренды жилья «обеляется» в том числе за счет возможности легализоваться через статус самозанятого. Весной 2023-го общественная организация малого и среднего предпринимательства «Опора России» провела исследование, результаты которого показали, что количество самозанятых в этой сфере с 2019 по 2023 год выросло более чем в 100 раз, отмечает Яна Бабина.
Есть также исследование «Опоры России» и Центра стратегических разработок (ЦСР), подтверждающее, что нагрузка на общедомовое имущество выше как раз при долгосрочной аренде, а не при краткосрочной, рассказала Бабина. Кроме того, в нем не было выявлено наличие проблем от краткосрочного найма, обращает внимание эксперт: «Любой другой сосед тоже может вести себя неподобающим образом и нарушать права соседей».
И жизнь показывает, что порой с собственником-дебоширом урегулировать конфликт миром оказывается сложнее, чем с владельцем арендного жилья, если тот, конечно, настроен на конструктивный диалог с соседями.
