Ставка на рост: ипотечные кредиты становятся недоступнее

• Изменение условий
• Ужесточение требований к заемщикам
• Отложенный эффект
• Что в приоритете у покупателей
• Главное – здравый расчет

Изменение условий

Вслед за сентябрьским ростом ключевой ставки до 13% банки вновь стали пересматривать свои ипотечные программы. О повышении процентных ставок на 0,5 процентного пункта уже сообщили Сбербанк и ВТБ. В результате у Сбербанка ценовые параметры стартуют от 14,2%, у ВТБ минимальная ставка при выполнении ряда условий – от 14%. Аналогично банки корректировали рыночные программы и в августе, реагируя на рост ключевой ставки с 8,5% до 12%.

Ужесточаются условия и льготных ипотечных программ с господдержкой, которые позволяют купить в кредит по сниженной ставке квартиру в строящемся доме, – ипотека на новостройки, семейная, для IT-специалистов, «Дальневосточная». Минимально допустимый размер первоначального взноса по ним с 20 сентября правительство увеличило с 15% до 20%. Впрочем, базовое условие – размер официальной ставки – пока сохраняется на прежнем уровне. По льготной ипотеке на новостройки это 8%, по семейной – 6%, по ипотеке для IT-специалистов – 5% и по «Дальневосточной» – 2%.

Также банки стали отменять свои дисконты к ставкам по госпрограммам ипотеки, например за электронную регистрацию сделки. Об отмене собственных скидок сообщили в ВТБ и Сбербанке.

Это стало следствием того, что правительство сократило на 0,5 процентного пункта предельный размер субсидии, которую банки получают для покрытия разницы между рыночными и льготными ставками.

Ранее директор департамента финансовой политики Минфина Иван Чебесков объяснял, что формула для расчета субсидий банку предусматривает, что, когда ключевая ставка растет, банки получают значительно больше. «Получается такая ситуация, что, когда ставка растет, бюджет платит больше, а банки на самом деле больше зарабатывают», – говорил он.

Ужесточение требований к заемщикам

Еще одно изменение, которое не видно заемщикам, но влияет на условия кредита и перспективы его одобрения, – ЦБ РФ с 1 октября повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Сильнее всего надбавки повысятся в сегменте ипотеки на новостройки, чтобы учесть завышение цен, которое существует на первичном рынке.

Это означает, что банкам придется резервировать больше средств для покрытия возможных убытков в случае выдачи займов с высоким риском невозврата: с низким первоначальным взносом и высокой долговой нагрузкой заемщика.

Как следствие, банки будут ужесточать проверку заемщиков, считает основатель девелоперской «Группы «Родина» Владимир Щекин. «Чем выше коэффициент рисков, тем менее выгодными будут условия для клиентов с низкими первоначальными взносами, которые на вторичном рынке все еще возможны, – от 10–15%, – рассуждает он. – Одновременно уменьшится доля одобренной ипотеки. Сейчас этот показатель достигает 70–75%, но может и сократиться до 60–65%».

Пойти на ужесточение требований по ипотеке регулятора вынудили высокие темпы роста этого вида кредитования. В годовом выражении на 1 сентября темпы роста составили около 30%, говорила глава Банка России Эльвира Набиуллина. Это ускорение происходит за счет расширения ипотеки на более рискованные группы клиентов, что отражается в последовательном ухудшении стандартов кредитования, отмечал в своем релизе ЦБ РФ. За два года значительно увеличилось количество ипотек, выданных заемщикам, которые тратят на оплату долгов до 80% своих доходов. Также увеличилась доля ипотеки с низким первоначальным взносом, до 20% от стоимости покупаемой недвижимости. В сегменте новостроек эта доля доходит до 63%, в кредитах на готовое жилье – до 44%.

Риск льготных программ

Особое внимание чиновников в последнее время приковано к льготным ипотечным программам, доля которых на первичном рынке, по оценке Минфина, достигла 80–90%. Причина такой популярности среди заемщиков – ставка ниже рыночной. И для банков льготные виды ипотеки выгодны, поскольку разницу они получают от государства, которое субсидирует эти программы. В начале сентября правительство РФ увеличило лимиты выдачи займов по льготным программам суммарно на 1,9 трлн руб.

На волне интереса к льготным программам цены на новостройки в последние годы росли, разница в цене со вторичным жильем достигла десятков процентов. «Разрыв цен между первичным и вторичным рынком сохраняется: в первом квартале он составил 40%, во втором квартале – 39%», – сообщал в июле Банк России.

Дисбаланс в цене на первичном и вторичном рынке чреват риском серьезных потерь и для самих заемщиков. В случае необходимости продать жилье на вторичном рынке по аналогичной стоимости может оказаться весьма затруднительно.

Чиновники уже думают, как охладить ипотечный рынок и, в частности, сократить долю субсидируемых ссуд. По словам Ивана Чебескова из Минфина, доля субсидирования должна снижаться и составлять максимум 50%.

Отложенный эффект

До повышения ключевой ставки 15 сентября банки предлагали клиентам базовые жилищные кредиты под 13,5–14,7% как на первичное, так и на вторичное жилье без учета различных опций по снижению ставки. Но вслед за первыми банками ставки вскоре корректировать будут и остальные. «В ближайшее время банки поднимут свои предложения примерно на 0,5–0,7%. При этом пока мы не наблюдаем существенного снижения спроса на ипотеку», – отмечает руководитель направления «Ипотека и страхование» компании «Авито» Артур Ахметов.

Эффект от повышения ставок будет заметен несколько позднее, предупреждают эксперты. По мнению директора ипотечного центра ГК «Миэль» Юлии Ибрагимовой, влияние роста ключевой ставки на рынок ипотеки в полной мере будет ощутимо в IV квартале 2023 года.

Срок одобрения кредита обычно составляет три месяца, и в ближайшее время будут заключаться сделки на условиях, которые еще действовали летом.

«Примерно до конца сентября ситуация со спросом на вторичном рынке жилья России во многом будет зависеть от действующих одобрений по ипотеке, оформленных по прежним условиям. К этому времени на рынок выйдут покупатели, получившие основные одобрения в период до середины августа», – считает Артур Ахметов. Затем количество сделок во вторичном сегменте жилья может немного сократиться, примерно на 10%, полагает эксперт.

«В ближайшей перспективе произойдет значительное сокращение спроса на вторичное жилье», – говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. Активность ипотечных клиентов на вторичном рынке временно сошла на нет, отмечает он. «В нашей практике встречались даже заемщики, готовые оформить ипотеку под 23,9% годовых, рассчитывая на последующее рефинансирование. Тем не менее это исключительные случаи», – добавляет он.

Предпосылок для роста стоимости квартир на вторичном рынке не наблюдается, считают эксперты. Наоборот, возобновятся постоянные переговоры о скидках между продавцами и покупателями. «Цены на вторичном рынке будут стагнировать, прежде всего в средней ценовой категории, – полагает Владимир Щекин. – В то же время стагнация на рынке старого жилья в долгосрочной перспективе негативно скажется на новостройках, так как от 30% до 50% покупателей новостроек получают средства на сделку от продажи прежней квартиры».

Что в приоритете у покупателей

Разрыв между рыночными и льготными ставками по жилищным займам приведет к переходу покупателей в сегмент новостроек, сходятся во мнении эксперты.

«Вероятнее всего, мы увидим массовый отток покупателей из вторичного сектора в первичный. Разница в ставках будет стимулировать приобретение жилья у застройщиков, так как первичное жилье можно приобрести в кредит по ставкам 5–7% годовых. Это может привести к ускорению роста цен на новое жилье от застройщиков, особенно готовое», – считает Владимир Щекин.

«Даже повышение первоначального взноса до 20% не повлияет на перераспределение спроса в сторону рыночных ипотечных программ, ставки по которым порой в два раза выше, чем у льготных, – полагает Артур Ахметов. – Поэтому, по нашему мнению, у государства пока нет подходящих инструментов для снижения доли продаж с использованием льготной ипотеки с 80% до целевых 50%».

По мнению Юлии Ибрагимовой, повышение первоначального взноса с 15% до 20% не окажет существенного влияния на снижение спроса, особенно со стороны ипотечных покупателей Московского региона. Этот взнос при приобретении объектов стоимостью более 15 млн руб. и сумме кредита 12 млн и ранее составлял более 20%. Поэтому разницу в размере взноса заметят только покупатели квартир в новостройках стоимостью до 15 млн руб. А для поддержания спроса застройщики готовы предоставлять на такие объекты скидки до 5%.

Кроме того, увеличение первоначального взноса снизит риски кредитных учреждений, поскольку заемщики будут иметь больший финансовый интерес в своем имуществе. «Это может позволить банкам легче одобрять ипотечные кредиты и снижать процентные ставки, поскольку риск невыплат платежей становится меньше», – обращает внимание преподаватель кафедры экономики и финансов РАНХиГС Санкт-Петербург Екатерина Подольская.

Главное – здравый расчет

Льготные жилищные кредиты привлекают клиентов низкими ставками. Но рациональнее при выборе ипотечной программы обращать внимание также на размер ежемесячного платежа, размер взноса, стоимость объекта покупки, общую переплату по кредиту и другие факторы. Так как при их совокупном учете может оказаться, что выгоднее покупка квартиры во вторичном фонде.

С одной стороны, ставки доступнее в сегменте новостроек, с другой – в целом по России средняя стоимость квартир на вторичном рынке ниже, чем на «первичке», да и первоначальный взнос может составить 10%, а не 20%, рассуждает Артур Ахметов. «Поэтому при подсчете первоначального взноса и размера ежемесячного платежа лучше учитывать два варианта: квартира на вторичном рынке или жилье от застройщика», – рекомендует он.

Также он советует иметь в виду, что у застройщиков в продаже есть и готовые квартиры, когда ключи можно получить сразу или в ближайшее время после сделки. Кроме того, взятую под высокую ставку ипотеку можно будет рефинансировать при снижении ключевого показателя ЦБ – это не такая уж сложная процедура.