Процент плюс
В Москве цена предложения на вторичном рынке недвижимости не соответствует рыночной, большинство собственников жилья склонны переоценивать стоимость своего иму-щества.
На загородном столичном рынке завышена цена на 86% объектов, среди городских квартир переоценены порядка 70% лотов, говорит руководитель аналитического центра компании «Инком-недвижимость» Дмитрий Таганов. «Если с владельцами квартир еще можно договориться, то вот эти 86% переоцененных домов и участков на загородном рынке – это зависшие объекты, которые не будут проданы, если собственники не снизят цену, причем существенно», – считает эксперт. По его оценкам, на загородном рынке завышение цены доходит до 50%, в городе этот процент ниже – около 10–12%.
На вторичном загородном рынке разрыв между стоимостью экспозиции (ценой, по которой объект был выставлен на продажу) и реализации (ценой, по которой он в результате был продан) сейчас составляет 50%. Максимального значения этот показатель достиг во втором квартале 2015 года, который эксперты считают дном кризиса на столичном загородном рынке.
«На рынке загородной элитной недвижимости порядка двух третей собственников завышают цены на 20–40%. При этом оставшаяся треть продавцов делает наценку в 100%, надеясь на уникальность представленного объекта», – рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов. В сегментах от эконома до бизнеса наценки также высокие, но до удвоения стоимости все-таки не доходит.
Городская недвижимость пере-оценена меньше, но все же суммы, которые желают получить собственники, не соответствуют рыночной ситуации. По данным «Метриум Групп», на квартиры комфорт- и бизнес-класса наценка равна в среднем 10–15%. В элитном сегменте распространена наценка 10%, однако порядка трети клиентов завышают реальную рыночную цену элитного объекта на 30–40%.
Почему цены завышены
На ценообразование на вторичном рынке влияет множество факторов, и далеко не все они рыночные. Разумеется, имеет значение расположение, инфраструктура, состояние недвижимости, но зачастую собственники устанавливают ту или иную цену на свой объект, руководствуясь своими личными мотивами, а не состоянием рынка.
«Собственники нередко выставляют за свои объекты ту цену, которая их устраивает, исходя из планов на дальнейшее использование денежных средств. Иногда это близко к рынку, а иногда сильно ему не соответствует», – говорит управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. Еще одна распространенная причина – переоценка влияния сделанного ремонта на итоговую стоимость квартиры. По словам Вадима Ламина, особенно это заметно в сегменте элитной недвижимости. Разумеется, если была сделана дорогая отделка, установлена дорогая мебель, собственники пытаются вернуть затраты. Но речь не только о возмещении затрат: владельцам недвижимости кажется, что и сам дом или сама квартира должны тут же подорожать. Завышение цены в этом случае может составить 40–50%. «На рынке вторичной недвижимости есть прямая зависимость: чем дороже объект, тем больше в процентном выражении к цене старается прибавить его продавец», – добавляет Илья Менжунов из «Метриум Групп».
Если говорить о жилье эконом- и комфорт-класса, то здесь превышение в 10–15% делается зачастую осознанно, и эту разницу собственники готовы скинуть в процессе торга. Однако этот прием постепенно должен изжить себя, считают участники рынка. «Успешная некогда стратегия выставления высокой цены и постепенного снижения до оптимального уровня сейчас работает плохо. В условиях большого предложения объекты «замыливаются» и в дальнейшем даже по более низкой цене не находят покупателя. Эффективные быстрые продажи возможны при изначально оптимальном определении цены», – считает Вадим Ламин.
Еще одна причина, по которой завышаются цены, – банальные слухи. «Классика жанра – это когда собственник квартиры услышал, что квартира в его доме была продана соседом за определенную сумму. Обычно это космическая стоимость, о которой сосед решил всем без исключения рассказать. В большинстве случаев эта информация искажена. Если сосед продешевил, он никогда в этом не признается, а если продал по рыночной стоимости – накинет сверху, чтобы все удивились. Эта искаженная стоимость ложится в основу оценки квартир всех жителей дома», – рассказывает директор департамента продаж городской недвижимости компании Savills в России Кристина Томилина. Так как своя квартира по психологическим причинам всегда кажется собственнику лучше, чем соседская, к этой мифической стоимости нередко прибавляется еще несколько процентов.
Наконец, еще одна причина – попытка привлечь нескольких риелторов и устроить аукцион еще до поиска потенциальных покупателей. «Собственники приглашают для оценки несколько агентов, которые устраивают аукцион, кто больше даст. Естественно, агент заинтересован квартиру заполучить и называет максимально приятную для продавца стоимость, лишь бы он отдал квартиру ему на продажу. Только вот редко кто задумывается, что он будет отвечать собственнику потом, когда встанет вопрос, почему квартира не продается», – говорит Кристина Томилина.
Единственный способ адекватно оценить квартиру, если есть страх продешевить, – пригласить оценщика. Причем сделать это необходимо еще до того, как о продаже узнают все риелторы района и начнут предлагать цены одну привлекательнее другой. «Когда квартира начинает рекламироваться, необходимо смотреть на процесс в течение двух-трех недель. Обычно этот период показывает, в рынке квартира или нет – если будут звонки и показы чаще, чем раз в неделю, значит, все в порядке. Если нет, это тревожный сигнал и нужно делать переоценку», – объясняет Кристина Томилина.
Последствия для рынка
Как ни странно, от переоцененности вторичной недвижимости в первую очередь страдают собственники, выставляющие свои объекты на продажу по адекватным ценам. Такие продавцы, понимая, что просят за недвижимость рыночную цену, уже не готовы торговаться, но этого не могут понять покупатели. «Эти собственники испытывают давление со стороны покупателей, которые хотят получить скидку, потому что 80% собственников ее в итоге предоставляют. Клиентов не волнует тот факт, что продавец изначально выставил квартиру по рыночной цене. Как следствие, собственникам, не завышающим цену, иногда бывает сложно оперативно реализовать объект, что приводит в целом к стагнации рынка вторичного жилья», – комментирует Илья Менжунов из «Метриум Групп».
Разумеется, со сложностями сталкиваются и сами собственники переоцененных квартир, когда выясняется, что заявленная цена не соответствует рынку, и продажа затягивается на полгода. В элитном сегменте процесс может растянуться на годы. «Определив стоимость квартиры как рыночную плюс дельта, которую можно скинуть во время переговоров, собственник заведомо ставит квартиру в ранг непродаваемых объектов, которые находятся выше рынка и его реалий. Надо понимать, что большинство клиентов ищет дорогие квартиры не самостоятельно, а через агентов. И, называя агенту свой бюджет, клиент всегда занижает его на 20%, то есть в круг поиска этого агента никогда не попадут квартиры по завышенной, нерыночной цене», – говорит Кристина Томилина, эксперт компании Savills в России.
Пока собственники вторичной недвижимости завышают цены на свое имущество, застройщики рапортуют о рекордных продажах. Во всех сегментах жилья уже не первый год подряд заявлены большие объемы нового предложения. Учитывая, что сейчас покупка квартиры в новостройке выглядит более привлекательной, чем приобретение вторичного жилья, благодаря более доступной ипотеке и относительно низким ценам, многие эксперты в ближайшей перспективе не ожидают роста цен на вторичную недвижимость даже в пределах инфляции. «Продавцам квартир на вторичном рынке придется либо пересматривать цены, снижать их до конкурентоспособного уровня, либо уходить с рынка, дожидаясь каких-то мифических лучших времен», – уверен директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев.
