Споры по этому поводу ведутся давно. В бытность заместителем мэра Москвы вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий сейчас в правительстве строительство, выступал за окончательное решение вопроса с апартаментами.
Он призывал перевести их в класс обычных квартир, чтобы хозяева получили право не только жить на своей жилплощади, но и регистрироваться. Минувшим летом чиновник предложил изменить действующее законодательство. «Я считаю, что апартаменты надо делать жильем. Люди должны иметь право на прописку и снижение стоимости услуг ЖКХ. Это моя позиция, она не со всеми коллегами сходится, но я ее пытаюсь отстоять», – подчеркнул Марат Хуснуллин.
В Минстрое вице-премьера, что называется, услышали. Не так давно на парламентских слушаниях в Совете Федерации замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин официально подтвердил – поправки в жилищное законодательство готовятся.
Апартаменты, как известно, пришли в Россию относительно недавно вместе с модной во многих странах концепцией жить и работать на одной территории, а еще лучше – в одном здании. Эта идея была успешно реализована в ММДЦ «Москва-Сити».
В дальнейшем опыт тиражировали при строительстве крупных комплексов офисно-жилого формата. Эти проекты были востребованы на рынках недвижимости всех российских городов-миллионников, но в первую очередь, конечно, Москвы и Санкт-Петербурга.
Однако у нас офисно-жилищный формат недвижимости приобрел свою специфику, что стало камнем преткновения в правовом поле. Главное отличие отечественных апартаментов от зарубежных аналогов заключается в том, что появляются они там, где в принципе запрещено жилищное строительство: в охранных и санитарно-защитных зонах, на приаэродромных территориях и т. д.
Это обстоятельство позволило, например, девелоперам возводить апарт-комплексы в центральных районах Москвы, там, где столичные власти никогда не выдали бы разрешение на строительство обычного жилья.
COVID-19 изменил предпочтения покупателей квартир в новостройках
Выгодная локация и привлекательная цена квадратного метра, особенно с учетом локации, сделали апарт-комплексы и МФК (многофункциональные комплексы) едва ли не самыми востребованными продуктами на рынках недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга. По данным компаний Level Group и Kalinka Group, спрос на столичные апартаменты только в сегменте бизнес-класса по итогам десяти месяцев 2020 года вырос на 60%.
Вместе с тем у этого вида недвижимости имеется ряд недостатков. И это не только «мелочи» вроде более высокой платы за услуги ЖКХ или невозможности постоянной регистрации по месту жительства.
Слабые места – отсутствие социальной инфраструктуры (детских садов и школ, медицинских учреждений) в составе комплексов, низкий уровень инсоляции и шумоизоляции. А еще – неприятное соседство с действующими промзонами, невозможность получить налоговый вычет после покупки недвижимости и т. д.
Справедливости ради следует отметить, что за время работы с апарт-форматом многие девелоперы постарались нивелировать часть негатива. Например, повысили качество строительства, приблизив его к стандартам жилых зданий, в некоторых проектах начали появляться объекты социальной инфраструктуры.
Таким образом, «реабилитация» апартаментов в этом отношении уже подготовлена. По словам Никиты Стасишина, под амнистию должно попасть то, что уже построено. «Оно должно быть учтено в объеме ввода жилья, но с какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что всё – эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье», – заявил чиновник.
Замминистра считает, что в правовое поле необходимо ввести новое понятие «многофункциональное здание с жилыми помещениями», на которое будет распространяться регуляторика законодательства.
Напомним, что в России, по данным «Дом.РФ», общий объем недвижимости, относимой к категории «апартаменты», насчитывает порядка 5 млн квадратных метров, и еще примерно 3 млн «квадратов» находятся сейчас в стадии возведения.
Признание строящихся апарт-комплексов жилыми приведет к тому, что девелоперам придется вкладывать дополнительные средства на обеспечение нового статуса объекта. Скажем, корректировать архитектуру комплекса, чтобы привести его в соответствие строительным нормам, создавать дополнительную инфраструктуру. Это чревато заметным удорожанием квадратного метра. В результате апартаменты в новостройках утратят главное конкурентное преимущество в глазах потенциальных покупателей.
Впрочем, есть и другая сторона медали. В комментарии «Профилю» директор департамента развития продукта ГК ФСК Петр Кирилловский отметил, что стоимость актива у тех, кто уже владеет апартаментами, вырастет на 10–30%. «Статус апартаментов, по сути, субститут, то есть заменитель привычной жилой недвижимости. Поэтому не будет никаких рисков ни с налогообложением, ни с оплатой коммуналки, как и с остальными двусмысленными моментами, которые пока существуют», – подчеркнул эксперт.
Если говорить о застройщиках, то те, кто находится на поздней стадии реализации проектов и начал продажи, тоже выиграют, поскольку финансовые модели улучшатся с присвоением объекту статуса жилья.
Участники рынка считают, что предлагаемые Минстроем изменения правил игры в обозримом будущем могут привести к ажиотажному спросу на апартаменты. «В результате цены вырастут на 20–30%. Примерно столько сейчас и составляет разница в стоимости апартаментов и квартир», – прогнозирует управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
В свою очередь, генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев не исключает, что некоторые девелоперы пока не станут менять ценовую политику. Для них важно сохранить конкурентное преимущество перед проектами жилых комплексов. Однако в долгосрочной перспективе запрет апартаментов в любом случае выровняет цены на рынке.
Еще одно последствие, которое, кажется, может ожидать Москву, – превращение центра города в офисный кластер. Однако здесь не все так однозначно.
Черная дыра долгостроев: затраты на бюджетную незавершенку превысили 5 трлн рублей
В настоящее время в Центральном административном округе столицы осталось не так много мест для строительства новых жилых объектов. Здесь реализуется 27 проектов с апартаментами. Всего, по данным «Метриум», их 52, включая уже введенные в эксплуатацию.
Эксперты напоминают – власти Москвы сделали ставку на развитие смешанного типа недвижимости. Цель – снизить «маятниковую» миграцию в центр мегаполиса и сократить количество офисных помещений. По такому пути сегодня идут многие столицы мира. «Власти сами определяют, какой формат недвижимости они хотят видеть в той или иной части города. Изменение статуса апартаментов окажет лишь косвенное влияние на их планы», – отмечает Петр Кирилловский.
Правда, многое зависит от того, как именно будут узаконены готовые и строящиеся многофункциональные комплексы. Надо понимать, что девелоперских проектов такого рода в Москве еще много, чтобы завершить в них продажи, понадобится несколько лет.
С изменением статуса апартаменты никуда не испарятся, убеждена президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. Она не исключает, что некоторые навсегда останутся таковыми, поскольку всю недвижимость апарт-формата признать жильем при всем желании не получится.
