- Банки пересматривают ставки по ипотеке и отказываются от нее
- Ипотека может стать неинтересна заемщикам
- Почему нужна поддержка от государства
В условиях нестабильности Банк России 28 февраля увеличил ключевую ставку с 9,5% до 20%. Такого значения никогда еще не было – в кризисный декабрь 2014 года ставка взлетела до 17%. «Внешние условия для российской экономики кардинально изменились. Повышение ключевой ставки позволит обеспечить увеличение депозитных ставок до уровней, необходимых, чтобы компенсировать возросшие девальвационные и инфляционные риски. Это позволит поддержать финансовую и ценовую стабильность и защитить сбережения граждан от обесценения», – объяснил Банк России.
Банки пересматривают ставки по ипотеке и отказываются от нее
После этого банки стали пересматривать процентные ставки по вкладам и кредитам. «Ставка по ипотеке рассчитывается исходя из ключевой ставки, к которой прибавляются премия за риск, прибыль банка и иные факторы. Поэтому текущее значение ключевой ставки вынудит банки повышать проценты по рыночным программам как минимум до 22%», – объясняет совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District) Владимир Щекин.
Сбербанк сообщил, что ставка на строящееся и готовое жилье с 1 марта составит от 18,6% (плюс 7,3 процентных пункта), в рамках программ господдержки ставки не изменятся. Еще до решения ЦБ РФ банк ВТБ заявил о росте ставки по ипотеке на 4 процентных пункта, до 15,3%, и приостановил прием заявок на рефинансирование. Для ранее одобренных заявок решения действительны до 5 марта включительно.
Ряд банков вообще притормозили с выдачей новых ипотечных займов. Банк «Открытие» и Альфа-банк приостановили прием заявок по базовым ипотечным программам, а Газпромбанк – по всем, писал ТАСС со ссылкой на данные мониторинга ставок маркетингового агентства Marcs. О приостановке жилищного кредитования 25 февраля сообщил подпавший под западные санкции Совкомбанк, сославшись на «существенную неопределенность на российском рынке».
Особо глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина и банкиры 28 февраля подчеркивали, что ставки по уже действующим ипотекам не вырастут. «По действующим кредитам, выданным по фиксированным ставкам, банки не могут изменять условия», – заявила она.
Ипотека может стать неинтересна заемщикам
Новый уровень ипотечных ставок эксперты называют заградительным – вряд ли у граждан возникнет желание соглашаться на такую переплату. «Безусловно, под влиянием роста ипотечных ставок спрос скорректируется. Тем более, в массовых проектах доля ипотечных сделок составляет более 70%», – говорит Владимир Щекин.
Крайние меры: до каких уровней ЦБ готов повышать ключевую ставку
Ставки по ипотеке уже резко возросли и сейчас будут непривлекательными, особенно с учетом того, что за последний год цены на новое жилье выросли на 20–30%, считает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка.
Число выданных займов сократится и еще по одной причине – сами банки будут тщательнее оценивать заемщиков. По мнению Надежды Коркка, полностью закрывать выдачу кредитов банки не станут, но, безусловно, процедура проверки рисков заемщиков станет более тщательной, а процент отказов вырастет.
Однако в ближайшие дни эксперты не исключают всплеска активности на рынке недвижимости. Люди будут спешить завершить уже начатые сделки или вложить в недвижимость свои накопления. «Сейчас спрос может даже несколько вырасти, так как получатели ипотеки с одобренным по прежним ставкам кредитам будут спешить завершить сделку», – считает Надежда Коркка.
По словам Владимира Щекина, в период любой неопределенности увеличивается спрос на надежные активы, к которым, безусловно, относится и недвижимость. Подобные сценарии уже наблюдались и в 2014–2015 годах, а также в период первой и второй волны пандемии коронавируса. При принятии решения о столь резком повышении ключевой ставки финансовые власти руководствовались и необходимостью создания заградительных барьеров. По мнению эксперта, это нужно, чтобы избежать негативных последствий для рынка недвижимости, вызванных ажиотажным спросом.
Коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park) Дмитрий Голев говорит, что за минувшие выходные (26 и 27 февраля) в этом жилом квартале премиум-класса было забронировано 30 лотов – это больше, чем объем продаж за весь январь. «Клиенты продолжают интересоваться возможностью покупки квартир в проекте, думаю, что подобная активность сохранится в ближайшие несколько дней», – рассказал он.
Однако, по мнению Надежды Коркка, по итогам текущего года спрос на жилье наверняка сократится. Она не берется прогнозировать, насколько сильно, потому что неизвестно, какие меры поддержки предпримет государство. «В любом случае рост цен на фоне девальвации рубля и повышения ставок негативно скажется на всем рынке и, возможно, сильно его видоизменит», – считает она.
Почему нужна поддержка от государства
Рост ключевой ставки коснется не только покупателей, но и самих застройщиков – они используют заемные средства для реализации проектов. А увеличение издержек у застройщиков, в свою очередь, приведет к подорожанию жилья.
Замена SWIFT и смягчение выдачи ипотеки. О чем говорила глава Центробанка Набиуллина
«Повышение ключевой ставки приведет не только к удорожанию ипотеки, но и к росту ставок в рамках проектного финансирования, а также росту процентов по оборотным кредитам. Вместе с продолжающей набирать обороты инфляцией это неизбежно вызовет увеличение девелоперских издержек», – отмечает Владимир Щекин.
Это подтверждает и Дмитрий Голев, но уточняет, что ситуация не так сильно отразится на высокобюджетном сегменте столичного первичного рынка. «На премиальные новостройки существует стабильно высокий платежеспособный спрос, поэтому вряд ли стоит ожидать значительной коррекции спроса и переноса срока выхода новых проектов», – полагает он.
Риски для рынка недвижимости из-за роста ставок по ипотеке ранее признавали и в правительстве. В середине февраля вице-премьер РФ Марат Хуснуллин на правительственном часе в Госдуме назвал повышение ключевой ставки с 8,5% до 9,5% серьезной угрозой для жилищного строительства.
Участники рынка недвижимости надеются на оперативную поддержку со стороны государства, которую оно уже не раз оказывало в кризисные моменты в виде субсидируемой ипотеки. Например, весной 2020 года появилась льготная программа на новостройки со ставкой до 6,5%. Поддержка государства позволит не допустить существенный спад спроса на рынке недвижимости.
Надежда Коркка напоминает про события 2014–2015 годов, когда после резкого повышения ставки через некоторое время началась стабилизация – ЦБ РФ сократил ключевую ставку, а власти ввели программу субсидирования ипотеки. «Сейчас, чтобы поддержать рынок, скорее всего, власти пойдут на те же меры. Вероятно, программа субсидирования ипотеки снова будет расширена или перезапущена в новом формате, и после этого спрос на жилье начнет восстанавливаться», – надеется она.
