Спасательный круг господдержки
Программа субсидирования ипотечной ставки стала ответом Минстроя на резкое повышение Центробанком ключевой ставки до 17% в декабре 2014 года. Тогда ставки по ипотеке стали, по сути, заградительными, и было понятно, что, если не будет принято никаких мер, рынок встанет. По программе, вступившей в действие в 2015 году, заемщики могли брать кредит под «докризисные» 12%, но для этого требовался повышенный первоначальный взнос – не менее 20%. Это базовые условия, банки зачастую предлагали ставки и 11,5%, и даже 10,5%, но существенно повышая размер первоначального взноса. С осени прошлого года не умолкали разговоры о том, что программа субсидирования ставки изжила себя, и 1 января 2017 года она прекратила действовать.
Несмотря на привычные ставки по ипотеке 11–12% годовых, программа не смогла помочь всем. По оценкам компании «Метриум Групп», за счет господдержки в 2016 году выдали около 40% ипотечных кредитов. В компаниях, которые занимаются реализацией недвижимости только «эконом»- и «комфорт»-класса, говорят о доле ипотеки с господдержкой 70–80%. При этом банки выдали почти весь лимит, который предусматривала программа господдержки, рассказали в Россельхозбанке.
Программой не смогли воспользоваться покупатели вторичного жилья и апартаментов. Также многим заемщикам оказался не по карману такой большой первоначальный взнос, который требовали условия. По данным компании «Kaskad Недвижимость», до кризиса средний первоначальный взнос по России был на уровне 30%, но с началом в стране экономических проблем спрос на ипотечные программы при взносе 20–30% резко упал. Потребитель, скорее, был готов делать первоначальный взнос в размере не более 15%, а предложенные программой «не менее 20%» оказались препятствием для потенциальных покупателей. «Субсидировать первоначальный взнос за свой счет банки не могли, так как таковы были требования Минфина. Никто не имел права взять с клиента меньше, чем 20% от общей стоимости объекта, в противном случае мы бы нарушили регламент. Поэтому банки никак не могли опускаться ниже указанной планки, у них не было возможности «развернуться», а как только господдержка закончилась, они начали активно работать со своими продуктами и расширять их линейку», – рассказывает генеральный директор «Kaskad Недвижимость» Артур Григорян.
По мнению экспертов, программа господдержки уже не нужна, так как текущий уровень ключевой ставки позволяет банкам предлагать выгодные программы покупателям, при этом не ограничивая их условиями Минстроя и Минфина. «В том виде, в котором программа проработала два года, она себя исчерпала. Рынок стоит поддерживать, но уже другими методами. Действующие ставки банков находятся на рыночном уровне, и их искусственное снижение вредит экономике. Кроме того, помощь ипотеке оказывалась за счет бюджетных денег, то есть за счет всех налогоплательщиков, но не все же покупали квартиры. Поэтому длительное направление бюджетных денег на помощь рыночным инструментам нецелесообразно», – говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Наполеоновские планы
Несмотря на завершение действия программы господдержки ипотечных ставок, у властей оптимистические прогнозы. Министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень недавно заявил, что средняя ставка в 2017 году может опуститься ниже 10%, если не будет «тяжелых изменений» в экономике. При этом на данный момент, по статистике министерства, средняя ставка составляет 12,5%. Прогнозируемые 10% министр назвал «психологической отметкой». Интересно, что два года назад такой отметкой считались как раз те самые «государственные» 12%. Аналитики Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) считают, что к концу этого года средние ставки по ипотеке могут опуститься все-таки до 11%, а не ниже, а в 2018 году коррекция может продолжиться, и тогда сбудутся прогнозы Минстроя.
Большие планы у властей и по объемам выдачи ипотеки. Согласно «Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020 года», в 2018 году объем ипотечных кредитов, выдаваемых ежегодно, должен составлять 1,9 трлн рублей. В рекордном по этому показателю 2014 году было выдано жилищных кредитов на 1,76 трлн рублей. По оценкам АИЖК, в 2016 году было выдано около 860 тыс. ипотечных кредитов на сумму около 1,5 трлн рублей.
Мнения экспертов, удастся ли достичь поставленных властями целей, разделились. По мнению Артура Григоряна, такие планы «выглядят абсолютно реальными», он считает, что стратегия развития ипотечного кредитования рассчитана на ту динамику, которая наблюдалась в последние полтора года. По словам эксперта, потребность в собственном жилье у населения растет, и это должно привести к увеличению объемов ипотечных кредитов.
«В ряде банков требования к заемщикам ужесточились, а в других, наоборот, упростились. Многие банки сегодня становятся более клиентоориентированными, не боятся рисковать и хотят иметь свою долю на рынке. Такие организации «подкручивают» свой андеррайтинг в сторону ослабления контроля за заемщиком. Мы знаем об этом и направляем наших клиентов в тот или иной банк, именно исходя из его индивидуальных особенностей», – рассказывает Артур Григорян из «Kaskad Недвижимость». По его словам, благодаря работе собственных ипотечных специалистов число отказов у клиентов компании не превышает 5%.
При этом в среднем по Москве в риелторских компаниях доля отказов колеблется от 15% до 30%. В основном банки не устраивает уровень доходов, а также наличие других кредитов.
По словам Артура Григоряна, в ближайшие годы может возникнуть проблема закредитованности населения, которое сейчас берет доступные кредиты. «По нашему портфелю проектов число закредитованных клиентов, то есть таких, которые уже имеют один или несколько кредитов, не считая ипотечного, достигает сегодня 40%. Это довольно тревожный показатель», – отмечает эксперт. Однако пока случаев дефолта или серьезных просрочек, более трех месяцев, в компании не наблюдают. По оценкам Центробанка, в 2016 году были просроченными около 1,2% от общего объема задолженности.
Банковская стратегия
Если впрямую ни один банк не заявит о том, что стал закрывать глаза на некоторые моменты и снижать количество отказов, то об открытых методах конкуренции судить можно. Два основных параметра – это ставка и первоначальный взнос. Несмотря на то, что средняя ставка составляет более 12%, на рынке действительно есть жилищные кредиты со ставками около 10–11%. Это программы как от лидеров ипотечного кредитования, так и от игроков помельче.
При этом некоторые банки оказались не готовы к работе после отмены программы господдержки. «Многие наши банки-партнеры не были готовы к началу 2017 года. Мы увидели «сырые» продукты, завышенные ставки, больше характерные для начала 2015 года, – например, 16,5% годовых. Есть даже те, кто забыл разработать базовый продукт по ипотеке, и сейчас мы просто находимся в ожидании момента, когда же это произойдет, когда нам дадут продукт, с которым можно работать», – сетует Артур Григорян.
Однако большинство лидеров отрасли все-таки уже сориентировались. Встречаются даже совместные программы застройщиков и банков, где ставки составляют 7–8%, но это краткосрочные акции со специальными условиями. Чаще всего сокращается срок кредитования или существенно увеличивается первоначальный взнос. Это способ привлечь в свой проект тех, у кого есть определенные накопления и есть желание их вложить в недвижимость прямо сейчас, не откладывая.
Для тех, у кого желание также велико, но нет возможностей, предлагаются программы с низким или даже отсутствующим первоначальным взносом. Именно эти программы – потенциальная бомба замедленного действия. Так как если человек не сумел накопить на первоначальный взнос, значит, у него не очень высокие доходы или низкая финансовая грамотность. Кроме того, такие кредиты дают более высокую финансовую нагрузку, потому что сумма кредита изначально выше. Также такие программы нередко предполагают более высокую ставку – на 2–3 процентных пункта выше рыночной.
Показательно, что ведущие банки такими программами не увлекаются и могут предлагать нулевой взнос только в рамках краткосрочных маркетинговых акций в партнерстве с застройщиками.
Минимальный первоначальный взнос среди банков первой пятерки сейчас в «ВТБ 24» – от 10%. В Сбербанке и «ДельтаКредит» потребуется от 20% собственных средств, в Россельхозбанке также хотят от 20%, но при оформлении ипотеки по двум документам без подтверждения дохода там просят уже как минимум 40%. Единственный банк из первой пятерки, где сейчас есть нулевой первоначальный взнос, – Газпромбанк, но лишь при покупке квартиры в проектах, в которых участвует сам банк, в остальных случаях придется заплатить как минимум 15%.
