По подсчетам аналитиков компании «Метриум», за апрель 2021 года столичные новостройки массового сегмента подорожали в среднем на 3,9% (цена квадратного метра достигла 233 870 руб.). Если считать с начала года, то рост составил 12,7%, а за 12 месяцев – 24,7%. Больше всего выросли в цене студии (+5,1%), остальные квартиры – в пределах 3%.
При этом объем предложения за месяц сократился на 3,5%. Для сравнения: в марте экспозиция сократилась на 11,4%, а в феврале – на 9,5%. В реализации находилось 89 проектов с общим объемом предложения около 10 тысяч квартир, суммарная площадь которых составила 531 тыс. кв. м.
Наибольшую долю рынка (41,4%) занимают объекты, находящиеся на этапе монтажных работ. Почти треть – в домах на начальной стадии строительства (28,1%). Немногим меньше – в корпусах, где ведутся отделочные работы (25,7%). Во введенных в эксплуатацию домах реализуется 4,8% всего предложения. В тройке лидеров традиционно однокомнатные (34,8%) и двухкомнатные квартиры (30,3%), а также студии (17,9%).
Тенденция удорожания квартир в новостройках сохраняется, а спрос держится на высоком уровне, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в апреле 2021-го была в 2,4 раза больше, чем год назад, когда продажи резко упали из-за пандемии. Относительно марта 2021 года количество сделок выросло на 10%. При этом 65% от общего объема зарегистрированных в «старой» Москве ДДУ составляют ипотечные сделки.
«В ответ на растущий покупательский интерес цены продолжают повышаться, а объем экспозиции – сокращаться. Главная сложность сейчас – это отсутствие понимания, как поведет себя покупатель после завершения льготной ипотеки и какую стратегию выберут девелоперы», – подчеркнула Литинецкая.
По ее словам, крупные застройщики могут начать предлагать собственные льготные ипотечные программы с банками-партнерами, инициировать поиск крупных оптовых покупателей (частных или государственных) или запустить биржевые фонды недвижимости.
Жаркое лето
Существуют все предпосылки к тому, что рост цен на первичном рынке продолжится и летом, отмечает Мария Литинецкая. Завершение льготной ипотеки может его замедлить, так как снизится покупательский интерес.
Главной причиной роста цен на недвижимость служит удорожание строительства. Оно происходит из-за целого комплекса факторов. Прежде всего, это повышение стоимости материалов (например, металл подорожал почти в два раза) и топлива, а также дефицит рабочих на стройках. Также не стоит сбрасывать со счетов ослабление рубля (в прошлом году – на 20%) и последовавшее за ним повышение стоимости импорта. Помимо этого, свою роль сыграло изменение порядка расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельных участков.
Также важно учитывать и макроэкономические факторы, говорит эксперт. «Сейчас во всем мире наблюдается тенденция к увеличению темпов инфляции из-за вызванного пандемией коронавируса кризиса. Именно поэтому ЦБ РФ решил ужесточить свою денежно-кредитную политику и дважды повысить ключевую ставку, размер которой сейчас составляет 5%. Вероятно, регулятор до конца года повысит ее еще несколько раз. Все это приведет к повышению ставок по кредитам и, соответственно, удорожанию займов как для девелоперов, так и для потребителей», – пояснила Литинецкая.
По итогам летних месяцев, вероятнее всего, будет фиксироваться рост цен, хотя в течение июня–августа их динамика не будет однозначной, полагает коммерческий директор «Кортрос-Москва» Дмитрий Железнов. После прекращения льготной ипотеки застройщики как минимум возьмут паузу в ценовом ралли, чтобы понять, как рынок реагирует на новые условия. Вместе с тем сохранят влияние инфляционные факторы, и при росте себестоимости строительства будут увеличиваться и цены, хотя застройщики постараются сдержать темпы этого процесса. Скорее всего, негативные эффекты в полной мере проявят себя ближе к концу лета или в начале осени, считает эксперт.
«На мой взгляд, главная тенденция сейчас – это ужесточение кредитно-денежной политики Банком России. Еще до отмены субсидирования ставок регулятор дважды повысил ключевую ставку, что повышает вероятность заметного роста ипотечных ставок после окончания субсидирования. Сейчас в среднем ставки по кредитам на новостройки составляют около 8% годовых, тогда как по программе субсидирования – 5,75. Разница заметная, и, конечно, она серьезно ударит по интересам покупателя, особенно если учесть, что жилье подорожало за последний год на 15–25%. В этом есть риски для рынка, и я полагаю, что взамен программы субсидирования могут быть разработаны новые меры поддержки покупателей и отрасли, другие по формату, но эффективные по сути», – рассказал Дмитрий Железнов.
Застройщики тоже не прогнозируют снижения цен, причем как на новостройки, так и в целом на жилье. «Мы ожидаем, что цены на будут расти. Этому будут способствовать фундаментальный спрос, снижение предложения на рынке и достаточно низкая обеспеченность россиян качественным собственным жильем», – отметил вице-президент компании «ПИК» Юрий Ильин.
Золотая осень
В настоящее время рынок перекредитован, а цены разогреты, говорит заместитель директора департамента новостроек по продажам «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. Рост наблюдается при откровенно завышенных ценах, но после 1 июля они могут быть скорректированы – снизиться на 3–5%, а в переоцененных проектах и до 10%.
«Перспектива повышения ключевой ставки и сворачивания программы льготной ипотеки спровоцировала повышение спроса на 20–30%. Покупательская активность оставалась на высоком уровне с осени прошлого года по март–апрель текущего. До окончания действия льготной ипотеки осталось чуть больше месяца. При этом желающих ею воспользоваться становится все меньше, поэтому кривая спроса движется вниз. Закрытие льготной ипотеки или увеличение процентов по кредиту приведет к еще большему снижению спроса – на 40–50%», – убежден он.
К тому же традиционно в период летних отпусков граждане откладывают решение жилищных вопросов, напомнил эксперт. К началу новой деловой активности все уже привыкнут к подорожавшей ипотеке. По мнению Валерия Кочеткова, к сентябрю кривая спроса снова пойдет вверх, что будет сопровождаться логической отменой всех скидок и новым увеличением цен на 10–15%.
