Антикризисная стройка

Стахановские темпы

Росстат утверждает, что в России только с января по апрель этого года (более свежих данных пока нет) в общей сложности было сдано 23,4 млн квадратных метров жилья. Это на 28,4% больше, чем за аналогичный период 2014 года. Особый рост выведенных на рынок квартир был отмечен в феврале. По сравнению с февралем прошлого года рост составил 47,7%.

«Увеличение темпов ввода жилья в отдельных сегментах может быть связано с ажиотажным спросом на недвижимость в четвертом квартале прошлого года. Ряд девелоперов приложили максимум усилий, чтобы ускорить ввод своих объектов, ведь наибольшей популярностью в кризис пользуются квартиры в высокой стадии готовности. В нестабильной экономической ситуации люди боятся, что объект превратится в долгострой, и ищут предложения в сданных или почти готовых домах», - рассказывает руководитель пресс-службы ЗАО «Патриот» Юлия Деева. Она добавляет, что большинство крупных застройщиков трепетно относятся к своим инвестиционно-строительным программам, которые формируются на несколько лет, поэтому мало кто под давлением кризиса решается на резкий пересмотр планов и стратегии.

С ней соглашается и директор по продажам компании «Самолет Девелопмент» Павел Петриченко. Он считает, что рекордные итоги первого квартала 2015 года – это результат активного вывода на рынок новых жилых комплексов в 2012-2013 годах. «В прошлом году девелоперы также начали немало новых проектов. Называть этот скачок разовым явлением было бы некорректно. Он был закономерен и ожидаем. И, как минимум в ближайший год, темпы ввода жилья сохранятся на высоком уровне», - объясняет Петриченко.

Результатом активного роста продаж в конце прошлого года стало увеличение, как выручки, так и накоплений строительных компаний. Подушка безопасности у многих девелоперов стала больше, а, следовательно, при начале строительства новых объектов бизнесмены могут в меньшей степени зависеть от кредиторов и в большей рассчитывать на собственные накопления.

Так, по подсчетам аналитиков Инвесткафе, больше всего удалось аккумулировать группе ЛСР — 25,3 млрд рублей, что составляет 27% ее выручки и почти полностью покрывает долг компании, равный 27,3 млрд рублей. Накопления компании «Эталон» составили 14,6 млрд рублей. Группа ПИК аккумулировала всего около 14 млрд рублей на счетах при общей выручке в 61,3 млрд рублей и долге в 25,3 млрд рублей. «В целом ситуация с основными девелоперами достаточно стабильна, за исключением дефолта СУ-155, который был допущен в марте, и до сих пор не было официальной информации по договоренности с держателями облигаций. Общий долг СУ-155 составляет 25 млрд рублей», - отмечают аналитики. При этом указывается, что выручка компании по итогам прошлого года составила 106,2 млрд рублей.

Оптимизм застройщиков несколько омрачает поведение потребителей. Все девелоперы говорят, что с начала 2015 года ажиотажный спрос на новостройки, как, впрочем, и на вторичное жилье, начал снижаться. Отчасти это связано с тем, что паника среди населения прошла, люди теперь не пытаются сохранить сбережения, вложив их в недвижимость. Наложила свой отпечаток на ситуацию и растущая безработица, и снижение уровня зарплат.

«Сегодня с учетом снижающихся доходов населения спрос на недвижимость по-прежнему есть, но он сместился в сторону более доступного жилья и ликвидных площадок. Кроме того, большая часть покупателей ушла со вторичного рынка недвижимости и приобретает новостройки. Связано это с тем, что ипотека с господдержкой существенно выгоднее, и предоставляется только на строящееся жилье», - рассказывает генеральный директор ООО «Мортон-Инвест» Антон Скорик.

Москва строится

Объем ввода жилья в первом квартале этого года в Москве составил 869,9 тысяч квадратных метров против 822,7 тысяч квадратов в первом квартале 2014 года.

И девелоперы не спешат останавливаться в своей инвестиционной активности, несмотря на кризис и падение доходов населения. ГК «Мортон» в конце мая объявила о планах возвести 300 тысяч квадратных метров жилой и еще 150 тысяч нежилой недвижимости в рамках реализации проекта «Японский квартал» в Мякининской пойме Москвы-реки. Еще более крупный проект по строительству жилого комплекса общей площадью 562 тысячи квадратных метров анонсировала компания «B2B-Development».

Генеральный директор компании «B2B-Development» Владимир Киреенко говорит, что такое поведение застройщиков прямо противоположно тому, как они действовали в период кризиса 2008 – 2009 годов, когда значительная часть строек была приостановлена до лучших времен. «На наш взгляд, девелоперам надо строить все, что заявлено ранее, где есть финансовая возможность. Заморозка проектов лишь подорвет доверие покупателей. Но при выводе проектов необходимо учитывать, что покупательская активность будет достаточно низкой», - отмечает он.

Аналитики портала IRN.ru, отслеживающие индикаторы рынка недвижимости, отмечают, что до 2008 года было принято меньше строить, а чаще спекулировать площадками под строительство. За право строительства московские девелоперы расплачивались с городскими властями задним числом и передавали часть квартир в виде «доли города». Теперь же оплата городу по многим проектам нового строительства уже произведена вперед в денежном выражении. Выросла кадастровая оценка и привязанные к ней земельные налоги. В таких условиях оказывается выгоднее не бросить проект, а построить и продать его со скидками хотя бы в ноль, чтобы вернуть вложенное, нежели потерять все. Поэтому, скорее всего, мы увидим в этом и в следующем году выход на рынок еще немалого числа новостроек, несмотря на сложную экономическую ситуацию.

На рост объемов выведенного на рынок жилья повлияла активная застройка в Новой Москве. Если раньше этот проект существовал скорее на бумаге, то сейчас девелоперы активизировались. Параллельно с этим начали реализовываться новые инвестиционные проекты в рамках «старой» Москвы. Аналитики отмечают, что в момент смены мэра города на этом рынке возникла некоторая пауза, связанная с пересмотром ряда проектов. Сейчас же можно наблюдать активную застройку обеих территорий.

Замруководителя Коммуникационного агентства MVN, которое входит в группу компаний «Индикаторы рынка недвижимости», Татьяна Калюжнова говорит, что данные о росте объемов ввода жилья не означают, что в сфере строительства все благополучно. «Многие проекты начинали строиться в конце 2012 – начале 2013 годы, то есть еще до обострения экономической ситуации, и как раз сейчас активно вводятся в эксплуатацию. При этом жилья, которое только начинает строиться, хватит еще года на два», поясняет эксперт. По ее мнению, в ближайшее время отрасль жилищного строительства ждет кризис перепроизводства, который усугубится падением спроса.

Халявные метры

Пытаясь адаптироваться под меняющийся рынок, девелоперы уже сейчас вынуждены пересматривать свою ценовую политику. Причем это связано не только с беднеющим покупателем, но и с искусственным ростом цен в период ажиотажного спроса. Эксперты рынка отмечают: чтобы стимулировать покупки, московские застройщики готовы делать скидки. Так, при стабильной стоимости порядка 180 тысяч рублей за метр, скидки могут достигать 10%, а в исключительных случаях и 25%.

Практически все опрошенные «Профилем» девелоперы говорят о том, что планируют расширять систему льгот и скидок: акции по беспроцентной рассрочке на квартиры, машиноместа и коммерческие помещения, жилье комфорт-класса по цене эконома, акции с субсидиями для определенных категорий людей – семей с детьми, подарки (сертификат на кухню или путешествия. Некоторые девелоперы даже готовы самостоятельно субсидировать ипотечную ставку.

Бюджет и НПФы подставили плечо

Но больше всего на увеличение спроса повлияло решение Правительства России о субсидирование процентной ставки по ипотеке. Выделенные на эти цели 20 млрд рублей смягчили последствия от повышения Банком России ключевой ставки в конце прошлого года. «К концу первого квартала 2015 года доля ипотечных сделок выросла в среднем до 30-50%, в зависимости от объекта. Благодаря программе ипотеки с господдержкой, рынок ипотеки начал восстанавливаться, и сегодня доля «ипотечников» продолжает расти. Льготная ипотека составляет более 90% всех ипотечных сделок, проводимых компанией. Помимо этого, действует специальная программа военной ипотеки, которая также пользуется спросом среди наших клиентов», - делится наблюдениями Вартан Погосян.

По данным ЦБ, с начала 2015 года российские банки только в рублях выдали 1,5 млн жилищных кредитов. При этом средневзвешенная процентная ставка составила около 14,5%. Для сравнения в прошлом году этот показатель составлял 12,3%. Статистика ЦБ показывает, что сегодня россияне платят по рублевым жилищным кредитам как в кризисном 2009 году (тогда средневзвешенная ставка была около 14,8%). Но в рамках уже упомянутой программы субсидирования ипотеки, государство установила максимальные границы по процентной ставке на ипотечное кредитование новостроек – 12%.

Это привело к стимулированию спроса на новостройки, но сбило спрос на рынке вторичной недвижимости. По данным компании «ИНКОМ - Недвижимость» за прошлый год, около 35-40% сделок в сегменте вторичного жилья совершалось с использованием ипотеки. «По итогам нынешнего апреля, количество ипотечных сделок на вторичке сократилось в 3 раза, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В настоящее время банки предлагают стандартные программы при покупке вторичного жилья от 13,5 % годовых. Для сравнения: в середине прошлого года средняя процентная ставка здесь равнялась 12,2 %, в январе 2015-го ведущие игроки банковского сектора кредитовали под 16-17 %», - говорит директор департамента вторичного рынка компании Сергей Шлома, подчеркивая парадоксальность ситуации, когда ипотека на новостройки доступнее ипотеки на вторичку. «Такого не было никогда, и по сути это нонсенс. Ведь в первом случае кредит выдается под залог требования, а во втором – под конкретный жилой объект. До недавних пор более высокие проценты по ипотечным программам на новостройки учитывали соответствующую иерархию рисков», - удивляется эксперт.

Помимо субсидирования ипотеки в 2014 году у банков появился и еще один удобный инструмент, позволяющий сделать более гибкой свою кредитную политику. Это вступивший в силу Федеральный закон № 379-ФЗ от 21.12.2013 о секьюризации, который открыл возможность для появления новых видов облигаций с залоговым обеспечением.

По данным агентства «Cbonds» на конец 2014 года было зарегистрировано 52 сделки общим номиналом на сумму более 216 млрд рублей. Ключевым драйвером выпуска облигаций с ипотечным покрытием послужила программа инвестиций (более 90 млрд руб.) Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку в 2010 – 2013 годах.

Еще с 2006 года Банк России включил в свой ломбардный список облигации ипотечных агентств и агентств по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, предоставляя им свободные деньги для финансирования банков. Сейчас он принимает в обеспечение облигации с ипотечным покрытием уже 46 эмитентов. Ипотечные ценные бумаги в 2014 году стали активно скупать негосударственные пенсионные фонды, а сейчас у них денег заметно добавилось. Активно кредитующим жилье банкам жить стало легче, из 3,5 трлн руб. ипотеки на сегодня уже 1 трлн ушел с баланса банков и секьюритизирован или находится на балансе госагентств.

Осторожный оптимизм

Говоря о развитии рынка во втором полугодии 2015 года, эксперты «Профиля» проявляют сдержанность и осторожность. Они не прогнозируют резких скачков и перекосов в ту или иную сторону. «На рынке уже сформировался огромный объем предложения на фоне снижающегося спроса. В Москве еще до кризиса было проанонсировано несколько крупных проектов по редевелопменту промзон, в Подмосковье постоянно запускается строительство новых жилых комплексов, а также проектов по комплексному освоению территорий. Помимо этого за последние годы существенно увеличилось предложение апартаментов. В результате на рынке жилья Москвы и Подмосковья в настоящее время продается рекордный объем – около 6 млн квадратных метров квартир и апартаментов», - говорит Татьяна Калюжнова, подчеркивая, что спрос на качественное и доступное жилье сохраняется даже на фоне снижения доходов населения и сложной экономической ситуации. Однако он не сможет покрыть весь объем предложения. Более устойчивыми окажутся качественные проекты с удачной локацией и адекватной ценой, а вот проекты за 15-м километром от МКАД, скорее всего, примут на себя основной удар.

«После резкого скачка в первом квартале на протяжении 2015 года темпы ввода будут снижаться – потенциал предложения сейчас более чем достаточен, а спрос на жилье существенно упал. По нашим оценкам, рынок «просел» на 30-40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», - считает Владимир Киреенко. Он добавляет, что часть застройщиков все же будет вынуждена приостановить некоторые стройки.

С ним соглашается и Вартан Погосян. «Делать выводы по 2015 году преждевременно, но сегодня мы можем наблюдать, что на рынке то и дело появляются анонсы застройщиков о запуске новых проектов. Общее количество их, скорее всего, будет несколько ниже, чем в предыдущем году, поскольку говорить об окончательном выходе из кризиса еще рано. И все же резкого падения мы не ждем – рынок будет более или менее стабилен».

Юлия Деева добавляет, что цены будут зависеть от макроэкономической обстановки в стране и колебания курсов валют. «В наших объектах цены зафиксированы в рублях и в первом квартале этого года менялись в соответствии со степенью готовности объектов». «Текущую ситуацию на рынке жилой недвижимости нельзя назвать идеальной, однако она далека от кризиса 2008-2009 годов», - подводит итог Павел Петриченко.

Но далека ли? Во время прошлого кризиса падение ввода жилья тоже произошло не сразу — а спустя полтора года, только в начале 2010 года, когда вся экономика уже активно восстанавливалась после кризиса. Поэтому и максимальный спад темпов ввода жилья был не таким большим — всего 8,9% в I квартале 2010. Сейчас мы не видим спада в строительстве жилья, как не видели его и в 2009 году. Но что будет через год? Особенно, если экономический кризис затянется.