– Отражаются ли уже новые требования закона № 214‑ФЗ на работе застройщиков?
– Часть важных для нас требований вступает в силу только с июля 2017 года, например, требования к более высокому размеру уставного капитала, а также правила привлечения долевых инвестиций через банковские счета эскроу. Нововведения распространяются только на те строительные проекты, первый договор долевого участия по которым зарегистрирован после 1 января текущего года, – все такие проекты «Сити-XXI век» пока только готовятся к выводу. При этом уставный капитал компании сейчас полностью соответствует новым требованиям 214‑ФЗ. То же самое касается информационной открытости. Действие других норм мы ощутим позднее.
– Чем сложнее регулирование строительной деятельности, тем выше издержки на строительство. Введение эскроу-счетов и дополнительного страхования может увеличить стоимость жилья на 2–3%. Что касается сроков, ранее мы могли выводить проект буквально сразу после получения разрешения на строительство. Теперь еще нужно получать заключение строительной инспекции о соответствии компании и ее проектной декларации требованиям 214‑ФЗ – это плюс два месяца.
– Какая поддержка необходима сейчас девелоперам от государства?
– По большому счету, девелоперам сейчас необходима передышка от законодательных изменений, некий константный период, который позволит адаптироваться к уже принятым нормам и в течение некоторого времени просто спокойно работать, а не подстраиваться под постоянно меняющиеся правила игры. В течение последних двух лет нам очень помогала ипотека с господдержкой – 75–80% наших клиентов воспользовались этой программой для приобретения жилья в квартале «Краски жизни» в Видном. Снижение ключевой ставки и, как следствие, последующее снижение стандартных ипотечных ставок могло бы очень поддержать рынок.
– Когда мы покупаем квадратные метры, какая часть наших денег идет на благоустройство?
– Это зависит от официальных обременений, доброй воли застройщика и конкретного проекта. Невозможно сказать, что в этом проекте благоустройство стоит 5%, а в соседнем – 10%. Есть проект, в котором мы, например, хотим сделать рекреационную прогулочную зону и понимаем, что нам это обойдется в дополнительные 100 млн рублей. В другой проект закладываем дополнительное благоустройство набережной – это около 450 млн рублей. Дороже всего обходится строительство инфраструктурных объектов. В Красногорске, например, строительство одного километра дороги стоит 100 млн рублей – мы закладываем эти инвестиции в один из будущих проектов, понимая, что новая дорога поможет решить транспортную проблему отдельно взятого района города. Увеличенные нормы РНГП (региональные нормативы градостроительного планирования. – «Профиль») заставляют нас вкладывать больше средств в строительство инфраструктуры, школ, детских садиков. Школа на 825 мест, которую мы планируем строить в Красногорске, стоит минимум 850 млн рублей.
– А что с парковками?
– По парковкам тоже есть нормы, которые, на наш взгляд, завышены. Жизнь показывает, что застройщик либо вынужден продавать парковочные места себе в убыток, либо они висят на нем грузом, за который он вынужден платить налоги и нести расходы на содержание. Например, в миниполисе «Самоцветы» в Люберцах 150 из 827 машино-мест в наземном паркинге еще не проданы, хотя комплекс живет уже три года. Похожая ситуация у многих застройщиков. Во всех наших миниполисах предусмотрены дворы без машин. Это значит, что мы создаем условия для безопасной среды, организуем для жителей комфортное зонирование и благоустройство двора. Но навязать правила общежития и заставить всех покупать машино-места в паркинге, не захламляя автомобилями территорию, мы не вправе. Вот и получается, что жители ставят машины на детские площадки, газоны и клумбы. При этом 55% голосуют за то, чтобы огородить дворы от въезда, а 45% говорят, что у них нет детей и они будут ставить машину у подъезда. Здесь уже вступают в силу другие законы, на уровне человеческого самосознания и каких-то общественных регуляторов. А нам, в свою очередь, это дает понимание важных социальных нюансов, которые обнаруживают себя на этапе, когда комплекс начинает жить.
– Сложно ли сейчас запустить новые проекты на рынке? Какие-то риски, давление на себе ощущаете?
– В целом работа продолжается в рамках существующих процедур и нормативов. Есть, правда, тревожная тенденция: конкуренция на рынке обостряется, добавляются еще и политические риски, расшатываются общественные настроения. Все это провоцирует появление не совсем честных технологий и искусственно создаваемых информационных шумов вокруг людей, проектов, бизнесов. Наш президент, кстати, уже заострил на этой теме внимание, призвал СМИ и чиновников не вестись на провокации, основываться при принятии решений только на проверенных фактах. Мы столкнулись с подобной ситуацией в прошлом году, когда недостоверный информационный вброс спровоцировал общественный резонанс и привел к приостановке проекта. По факту сейчас происходит нелепая ситуация: мы как законопослушные собственники земли должны заново доказывать то, что уже давно закреплено в юридических документах. Ситуация затягивается на 1,5–2 года, при этом мы продолжаем нести расходы на содержание участка и проектной команды. А могли бы уже инвестировать в развитие социальной инфраструктуры района, дорог, прогулочных зон – того, чего реально не хватает местным жителям. Считаю, что на такие квази-общественные истории необходимо обращать внимание и думать об определенных регуляторах, защищающих законопослушный бизнес от подобных спекуляций.
– Ваш прогноз – снизится ли «накал страстей» в 2017 году и каким в целом будет новый год для отрасли?
– Непростым. В полную силу заработают поправки к 214‑ФЗ, Москва по-прежнему будет отвоевывать покупателя у Подмосковья, альтернативы ипотеке с господдержкой пока нет. При этом на фоне острой конкуренции рынок жилья продолжит внутренне обогащаться. Современное жилье – это не просто квадратные метры, а еще стиль жизни и новые социальные правила: жители сами решают, каким быть их жилому комплексу. У нас, например, для этого есть соседские клубы и совет миниполиса, онлайн-площадка «Миниполис-опрос». Рынок однозначно поворачивается в сторону клиентоориентированности и диалога с потребителем. И все эти тренды мы закладываем в свои новые проекты.
