Минстрой в доле

Компенсационный фонд долевого строительства, который должен заработать с января 2017 года, может получить полномочия по ведению банкротств застройщиков. Это означает, что он будет выполнять функции арбитражных управляющих. Из процедуры банкротства будут исключены этапы наблюдения и финансового оздоровления, которые, по мнению участников рынка, зачастую только затягивают процесс и создают неудобства для дольщиков. Инициатором выступило министерство строительства и ЖКХ, которое подготовило поправки сразу к двум законам: «Об организации страхового дела» и «Об участии в долевом строительстве». Сейчас изменения проходят согласования в правительстве и только после этого будут внесены в Госдуму, рассказали «Профилю» в Минстрое.

Если поправки будут приняты, компенсационный фонд в каждом конкретном случае должен будет предпринимать «разумные необходимые действия» для поиска нового застройщика, который бы завершил строительство. Именно в этом заключается главное отличие нового фонда от Агентства по страхованию вкладов (АСВ), которое выполняет схожие функции в банковском секторе. В августе замглавы Минстроя Олег Бетин рассказывал, что главная задача фонда — обеспечить финансирование достройки жилья. «Он не должен заниматься санацией плохих компаний. Это задача других структур. Его дело — изъять недострой, оценить реальность вложений, обеспечить финансирование завершения строительства объекта и, наконец, проконтролировать передачу квартир дольщикам. Достроить, а не вернуть деньги дольщикам, в чем и состоит отличие от АСВ», — говорил чиновник.

Фонд будет предоставлять достройщикам займы или безвозмездную финансовую помощь. Если же найти нового девелопера так и не удастся, дольщикам придется все же довольствоваться компенсациями за так и не достроенное жилье. Отдельный случай — застройщик, признанный судом «системно значимым». Так называются строительные компании, привлекающие средства как минимум в двух регионах и имеющие обязательства перед большим количеством дольщиков — не менее пяти тысяч человек. По закону, их требования нельзя удовлетворить за счет объектов, которые строятся на деньги других клиентов, что усложняет процедуру.

Сами дольщики называют инициативу полезной и надеются, что она поможет обманутым инвесторам получать свое жилье, но вместе с тем видят и поводы для беспокойства. «Мы мало знали о новом фонде, поэтому много критиковали его. Но сейчас видим, что, скорее всего, он будет полезным. Вообще, очень странно, что государство только сейчас задумалось о том, как защитить дольщиков. Ведь, по сути, это такие же инвесторы, как и вкладчики, и игроки на фондовом рынке, но прав у них гораздо меньше, — отметил в беседе с «Профилем» координатор движения обманутых дольщиков «Однодольщики» Игорь Гульев. — Но надо сказать, что и нынешняя инициатива не идеальна. Она направлена на то, чтобы выручать уже попавших в беду людей. Это очень важно, но надо же еще и делать что-то, чтобы предотвращать подобное в будущем. Нужно повышать требования к застройщикам».

Поправки в закон «Об участии в долевом строительстве», которые предлагает Минстрой, как раз предусматривают такое повышение требований к строительным компаниям, привлекающим средства дольщиков. Государство будет пристальнее следить за их финансовой обеспеченностью, а размер уставного капитала будет четкого регламентирован и станет зависеть от площади возводимого жилья. «Сделан акцент на повышение прозрачности деятельности застройщиков. Одно из требований — публичность компаний, сведения о них должны быть опубликованы на сайте застройщика. Покупателям, к примеру, должна быть доступна информация о предыдущих объектах компании, сведения о подрядчиках, контактные данные», — говорил замминистра Олег Бетин.

«Это важно, потому что сейчас строительные компании фактически не мотивированы заканчивать строительство. Они могут собрать деньги с дольщиков, а потом объявить, что завершить объект не могут. И списать все на неправильное ведение бизнеса. Можно сказать, что долевое строительство — это вид деятельности с высокой коррупционной составляющей. Я опасаюсь, что и новые правила будут этому способствовать — ведь раз застройщика теперь можно будет обанкротить быстрее и проще, чем раньше, то у него появится еще один стимул вовсе не достраивать объект», — говорит Гульев.

Опасения дольщиков были оправданы при прежней схеме банкротства недобросовестных застройщиков, теперь же процедура должна измениться, рассказал «Профилю» юрист Игорь Зиневич. «Раньше дольщики действительно зачастую вынуждены были достраивать дома за свой счет. Сейчас же этого происходить не должно. Если все поправки в закон вступят в силу, застройщики не смогут получать деньги от владельцев будущих квартир напрямую. Они будут поступать на специальный эскроу-счет в банке. Забрать с него средства строительная компания сможет только после того, как выполнит определенные обязательства перед дольщиками, — объясняет юрист. — Другое дело, что новый фонд и его деятельность тоже вызывают вопросы. Очень хорошо, что банкротство теперь будет упрощено. Это позволит дольщикам быстрее получить либо достроенное жилье, либо деньги. Но тут важно, чтобы банкротством занимались квалифицированные специалисты. А их не так много, и это проблема. С этой проблемой в свое время столкнулась и АСВ, которая стала привлекать сторонних специалистов. И я не совсем понимаю, как новый фонд будет ее решать. С этой задачей справлялись арбитражные управляющие, функции которых сейчас как раз передают этому фонду».

Детали работы нового фонда пока еще обсуждаются и дорабатываются. Предполагается, что он будет создан на базе некоммерческой организации «Фонд единого института развития в жилищной сфере», которая входит в структуру Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). Идея создания фонда, по словам Бетина, родилась в самом строительном сообществе в конце прошлого года. Тогда были установлены новые требования к страховым компаниям, страхующим гражданскую ответственность застройщиков. Они обязаны иметь не меньше миллиарда рублей собственных средств, а уставный капитал не может быть меньше 120 миллионов рублей. После проверки оказалось, что по всей стране всего 16 страховщиков, отвечающих этим требованиям. «Поэтому мы понимали, что страхование ответственности застройщиков всех проблем не решит, оно не может охватить все регионы, где идет строительство с привлечением средств населения. Механизм начал давать сбои. Раньше страховая компания в случае необходимости могла занять свободные средства на финансовом рынке, а сегодня этой возможности не стало. Если вдруг крупная компания обанкротится, как, например, Су-155, то страховая компания не в состоянии помочь дольщикам», — объяснял Бетин.

Планируется, что застройщики будут отчислять в фонд 1% от планируемой стоимости строительства объекта. Минстрой при этом утверждает, что такие платежи не станут для компаний «дополнительным бременем» — они должны заменить существующие сейчас страховые взносы, которые признаны неэффективными.

Этот вопрос тоже волнует юриста Игоря Зиневича. «В законе это вроде как будет прописано. Но будет ли это исполняться, заставят ли их всех пополнять капитал фонда, не совсем понятно. Лично мне нравилась процедура санации, которую применили в случае с компанией Су-155. Тогда все получилось быстро. Будет ли так же с новым фондом, зависит от того, будут ли все перечислять этот пресловутый 1%».