Офис в складчину

Коворкинги стали одним из самых динамично развивающихся видов коммерческой недвижимости. Формат пользуется успехом по всему миру и начинает завоевывать популярность и у российского бизнеса. Отчасти причиной тому кризисные явления в экономике: место в коворкинге обходится в среднем на 50% дешевле, чем в классическом офисе. Но все-таки больше на развитие этого вида недвижимости влияют изменения в сознании людей.

Пятилетка за два года

Первые коворкинги – коллективные офисы, где в общем пространстве могут одновременно трудиться люди с разной занятостью, – появились в середине прошлого десятилетия. Изначально это был экспериментальный способ организации места для работы, попытка разнообразить офисные процессы, которая в итоге из некоммерческой инициативы выросла в новую бизнес-модель. Коворкинги – это особый подвид офисов, где можно арендовать рабочее место на короткий или длительный срок, буквально от суток до года. Большинство таких офисов предлагают как постоянные закрепленные места, так и возможность работать на любом свободном месте. При этом под одной крышей одновременно трудятся люди, занятые не просто в разных компаниях, но даже в разных областях, хотя есть и «тематические» площадки – например, коворкинги для работников IT-сферы или своеобразные арт-кластеры. Крупные сети дают также возможность по одной карте использовать коворкинги в разных городах мира.

В 2005 году открылся первый в мире коворкинг, он размещался в Сан-Франциско, в том же году появился коворкинг в Лондоне, в 2007 году подобные офисы пришли в Берлин. К этому времени слово «коворкинг» (буквально означающее «совместная работа») уже закрепилось в английском языке. По данным посвященного коворкингам издания Deskmag, к концу 2014 года в мире было около 6 тыс. таких объектов, а к концу 2016‑го их насчитывалось уже порядка 11,3 тысячи. Таким образом, за два года сегмент вырос практически в два раза. По прогнозу Deskmag, в 2017 году ожидается прирост числа коворкингов еще на 22% – до 13,8 тыс. объектов. Аналитики Becar Asset Management Group полагают, что к концу 2017 года в коворкингах по всему миру будут работать более 1,2 млн человек.

Россия прошла такой же путь, что и остальной мир: эксперименты с форматом начались в 2008 году, постепенно количество объектов увеличивалось, но самый заметный рост произошел также в последние два года. По данным компании Blackwood, более 55% от объемов текущего рынка вышли на рынок в 2014–2016 годах. С 2009 по 2014 год суммарная площадь всех функционировавших коворкинг-центров по итогам каждого года не превышала 10 тыс. кв. м: площадки открывались и закрывались. Но за два кризисных года на рынке открылись порядка 35 коворкинг-пространств, общая площадь которых составила 11 тыс. кв. м – больше, чем за предыдущие пять лет. Всего в Москве работают, по разным оценкам, от 70 до 100 коворкингов: такая разница объясняется тонкостями классификации этого типа офисов.

Интересно, что первый коворкинг в России появился в Екатеринбурге, в столицу такие офисы пришли лишь год спустя. Но сейчас этот формат наиболее развит в Москве, также есть качественные проекты в Санкт-Петербурге, а вот в регионах коворкинги так и остаются единичными объектами. По данным Colliers International, лидером среди региональных городов по количеству коворкингов является Самара: там их 16. Сегмент набирает популярность также и в Казани, Новосибирске, Екатеринбурге: там открыто по 10–12 коворкингов.

«В регионах на сегодня экономическая ситуация не очень способствует развитию данного формата, поэтому даже в городах-миллионниках в среднем работают три-четыре качественных коворкинга, и эта цифра практически не меняется год от года», – рассказывает директор департамента управления коворкингами Becar Asset Management Group Константин Королев. По его словам, в регионах потенциальные клиенты пока не готовы доплачивать за то качество и перечень услуг, которые может дать коворкинг. «В регионах крайне велика конкуренция со стороны рынка обычной офисной аренды, где наличие предложений с низкой ценой и, например, б/у мебелью кажется потенциальным коворкерам более привлекательным предложением», – отмечает эксперт.

Сплошная экономия

Взрывное развитие сегмента за последние два года в Москве объясняется кризисными явлениями в экономике: в столице коворкинг обходится дешевле. По данным компании «Регус», стоимость места в коворкинге дешевле аренды офиса минимум в полтора раза. «Для крупного клиента коворкинг предоставляет уникальную возможность не вкладываться в офис вообще. Достаточно подписать договор, и завтра ваши сотрудники уже смогут занять свои рабочие места, обеспеченные всем необходимым. Не требуются капитальные затраты на отделку, инженерию и мебель, нет необходимости брать дополнительные площади, чтобы сделать там переговорные, кухню, зону отдыха», – говорит Константин Королев. При этом, в отличие от классического офиса, коворкинг – это гибкое пространство, где объемами аренды можно управлять с точностью до одного места, а сроками – до месяца, а во многих случаях и до одного дня.

По данным Colliers International, средняя ставка аренды на помещение в пределах ТТК может составлять 25 тыс. рублей за кв. м в год, включая эксплуатационные расходы и НДС, а качественная отделка помещения в состоянии shell&core стоит порядка 30 тыс. рублей за «квадрат». Существенную часть расходов также составляет приобретение мебели и оборудования, программного обеспечения, оплата сети. Выбирая коворкинги, бизнес отказывается от этих денежных и временных вложений, передавая эту задачу офисам нового типа. При этом средняя стоимость одного фиксированного рабочего места в коворкингах в Москве составляет 14,1 тысячи рублей в месяц. Она зависит от перечня опций, включенных в тарифы коворкингов: чем больше услуг коворкинг предлагает клиенту, тем выше ставка аренды.

Для инвесторов коворкинги также являются привлекательным форматом: окупаемость проекта в Москве может составлять от 2 до 5 лет в зависимости от размера коворкинга и локации. В среднем проект окупается за три года при загрузке на уровне 50–60%. Объем инвестиций в коворкинги составляет от 25 тыс. до 40 тыс.рублей за квадратный метр, выручка с одного «квадрата» в Москве может варьироваться от 35 тыс. до 60 тыс. рублей в год. По мнению аналитиков Colliers International, для создания эффективного бизнеса потребуется площадь помещения не меньше 600 кв. м из расчета 6 кв. м на человека, причем постепенно средняя площадь коворкинга увеличивается. При этом следует оговориться, что в регионах такие проекты часто вообще не окупаются из-за низкой востребованности.

Новая философия

Стремление бизнеса экономить на аренде дополнительных площадей увеличило спрос на формат коворкингов в действующих бизнес-центрах. Наличие оператора коворкинга на территории офисного комплекса повышает интерес арендаторов ко всему проекту в целом, делая его более конкурентоспособным на рынке. Однако дело не только в деньгах, но и в изменившемся восприятии людьми некоторых процессов. «Причиной развития сегмента является не только экономическая турбулентность, когда компании вынуждены сокращать издержки, но и новая философия и новый подход компаний к организации бизнес-процессов», – отмечает директор департамента представления интересов арендаторов Colliers International Франсуа Нонненмашер.

Люди уже не против делить велосипеды, машины, если это дает им определенные удобства или выгоду, так почему бы не работать с другими людьми под боком, если это дешевле и удобнее? «Все больше компаний среднего и крупного бизнеса рассматривают использование коворкингов как часть своей бизнес-стратегии. Этот тренд более выражен на развитых рынках, в России он также прослеживается. Компании готовы переводить часть сотрудников в коворкинг, таким образом отдавая на аутсорсинг административно-хозяйственное управление», – комментирует управляющий директор Regus в России Ирина Баева. Подобный подход способствует большей гибкости бизнеса, позволяет разместить дополнительный штат сотрудников или временные проектные группы без каких-либо сложностей для основного офиса компании.

«Коворкинги на короткий срок чаще всего арендуют компании, оказывающие услуги для бизнеса: консалтинг, юридические, финансовые услуги, IT-консалтинг. Несколько реже встречаются компании, работающие в области маркетинга, рекламы, организации мероприятий», – рассказывает Ирина Баева. Спрос на временные офисы и места в коворкинге предъявляют также компании, у которых основной офис находится в удаленной локации или в другом регионе. Нередко компании, в том числе и крупные игроки, которые выходят на незнакомый рынок, для начала располагаются в коворкингах, прежде чем поменять офис на более просторный.

Многие выбирают коворкинги, опираясь вовсе не на рациональные доводы: их привлекает особенная атмосфера этих пространств. «Для многих бизнесменов важна динамичная бизнес-среда, благоприятная для нетворкинга, общения и обмена опытом между компаниями и сотрудниками, базирующимися в коворкинге. Это особенно актуально для работников‑одиночек – фрилансеров или индивидуальных предпринимателей», – рассказывает Ирина Баева. По данным Regus, 82% арендаторов отмечают, что «динамичная социальная атмосфера» коворкингов более приятна, чем обстановка в обычном офисе.

Увеличили масштаб

Если раньше коворкинги занимали небольшие площади и, как правило, располагались либо в помещениях стрит-ритейла, либо в отдельных арт-кварталах или бизнес-центрах класса С, то теперь аппетиты сегмента растут. Коворкинги активно приходят в офисные проекты классов А и В, параллельно увеличиваясь в размерах. По данным Blackwood, более 50% действующих столичных коворкингов сосредоточены в ЦАО, при этом основной объем коворкингов находится в Пресненском, Тверском и Басманном районах, на которые суммарно приходится порядка 70% предложения.

В качестве одного из основных трендов последнего года в Becar Asset Management Group отмечают снижение числа коворкингов, в которых количество мест меньше пятидесяти. «С увеличением конкуренции таким проектам стало крайне затруднительно соперничать с крупными объектами вместимостью 150–200 человек и более, так как с ростом размеров площадки снижаются накладные расходы на одно рабочее место, а инфраструктура становится более развитой и полезной для резидентов», – говорит Константин Королев.

По данным Blackwood, средняя площадь коворкинга в Москве сейчас составляет 450 кв. м, но в 2017–2018 годах вероятно ее укрупнение, так как уже заявлено открытие нескольких проектов площадью более тысячи «квадратов» каждый. Франсуа Нонненмашер, однако, отмечает, что если в Европе коворкинги занимают целые здания площадью 20–30 тыс. кв. м, то в российской столице самое большое коворкинг-пространство занимает 2,5 тыс. кв. м. До конца года ожидается открытие двух проектов в Москве, которые станут крупнейшими в федеральной сети GrowUp: коворкинг-пространство площадью около 1,5 тыс. кв. м у метро «Таганская» и чуть более тысячи «квадратов» у метро «Маяковская». Также в 2017 году уже начал работу первый коворкинг сети Workki, занявший 2,5 тыс. кв. м в деловом квартале Neo Geo, второй объект от этой компании (площадью 2,3 тыс. кв. м) должен открыться в октябре в башне «Федерация Восток». Среди ожидаемых премьер года также коворкинг сети CEO Rooms в бизнес-парке Comcity в Новой Москве, его площадь составит 1,3 тыс. кв. м.

Коворкинги не только увеличиваются, но и развиваются качественно, предлагая расширенный набор услуг. В новых коворкингах появляется большее количество инфраструктурных объектов, способных привлечь арендаторов: к примеру, в ряде проектов имеются собственные кафе и бары. «В некоторых коворкингах помимо стандартного набора инфраструктуры обустраиваются душевые кабины, появляются обеденные комнаты, а кое-где предусматривается и возможность проживания», – рассказывает директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев.

При этом коворкинги, несмотря на изначально демократичный формат, могут быть и премиальными. Уже сейчас в этом сегменте наблюдается заметная сегрегация: в некоторые проекты нельзя попасть без специального приглашения, а стоимость услуг в них намного дороже, чем в среднем по рынку, – порядка 30–50 тыс. за рабочее место в месяц. Как и бизнес-центры, коворкинги отличаются качеством отделки и мебели, локацией, наличием парковки и выбором инфраструктуры в составе коворкинга и в его окружении. К премиальным проектам аналитики относят такие коворкинги, как Meeting Point в гостинице «Москва», CEO Rooms в башне «Империя» и сразу несколько проектов SM Moscow City в разных небоскребах ММДЦ «Москва-Сити». По словам Александра Шибаева, премиум-коворкинги занимают нишу в 15% на московском рынке, средняя ставка в таких проектах почти в два раза больше, чем в среднем по Москве. Основными арендаторами в премиум-коворкингах становятся топ-менеджеры, которые проводят деловые встречи, и специалисты международного уровня, которым необходимо рабочее место на несколько часов по случаю.