Рынок падает, цены стоят

Традиционно из года в год осенью происходит оживление рынка, но в этом году его может не случиться. «Первый раз за всю историю рынка жилья мы не ждем заметной отдачи от традиционного сезонного фактора, — говорит директор департамента вторичного жилья «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. — Общемировая и экономическая ситуация, а также активный спрос в начале года, который, по сути, «вымыл» всех покупателей с рынка, не предполагает какое-то увеличение активности. Сам август показывает, что активность крайне низкая, самая низкая за последние 5 лет».

Чтобы сегодня активизировался спрос, говорит Шлома, должно произойти что-то экстраординарное — например, очередной массовый отзыв лицензий у крупных банков или значительное ослабление рубля. «В этом случае, возможно, снова активизируются те немногие оставшиеся граждане, кто так и не собрался зимой или в марте конвертировать свои банковские активы в недвижимость как в наиболее надежный источник сохранения сбережений. Но такое развитие событий надо считать исключительной ситуацией», — считает эксперт.

Основная причина проседания рынка — снижение платежеспособности населения, неуверенность граждан в будущем российской экономики и, конечно же, ужесточение условий по ипотеке. Банковское кредитование до последнего времени оказывало сильное влияние на спрос — доля ипотечных сделок на вторичном рынке составляла 30%. В новостройках этот процент был еще выше. «Доля сделок с привлечением ипотеки в наших проектах в 2013 году составила 45,5%, а в первом полугодии текущего года — уже 49%», — говорит директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Так что приближающийся кризис навис и над рынком «первички».

«Сейчас отмечается определенная неустойчивость ситуации, но гарантировать даже вероятность развития различных сценариев пока рано», — говорит Алтухов. «Сейчас, к концу лета 2014, имеет место уже не паника и ажиотаж, которые были в марте-апреле текущего года, а общерыночное чувство неизвестности, неуверенности: стоит ли вообще покупать сейчас, а вдруг цены упадут… или как раз самое врем покупать — вдруг деньги обесценятся, — добавляет управляющий партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. — Никто не может однозначно ответить на этот вопрос». Многие девелоперы сегодня стремятся активизировать продажи, привлечь к своим проектам оставшийся спрос с помощью различных акций и партнерских программ с банками. «Есть резонные опасения, что процесс снижения спроса будет неизбежен, как реакция на кризис ликвидности у банков. Строительный сектор зависим от банковского вдвойне — это и проектное финансирование, и ипотека. Если двустороннего финансового потока нет, то строить не на что, а продавать некому», — говорит эксперт.

Однако ряд экспертов считают, что падения цен на жилье ждать не стоит, скорее всего, рынок ждет затяжная стагнация. «Отпугивающая покупателей экономическая нестабильность в некоторой степени компенсируется ростом инвестиционной активности в этом секторе, — считает руководитель отдела продаж компании «Вектор Инвестментс» Евгений Клец. — Инвестиции в недвижимость все еще считаются одним из наиболее надежных способов сохранить сбережения, тем более во времена экономических потрясений». По словам эксперта, небольшой рост спроса отмечается на квартиры в малоэтажных жилых комплексах, таунхаусы и другие «нестандартные» форматы жилья. Обособленно себя чувствует и загородная «элитка» — в этот сегмент охотно стали вкладываться граждане, которые из-за внешнеполитических рисков были вынуждены вывести свои деньги из западных банков или отложить покупку активов за рубежом. «Этим летом, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, объем сделок с элитной загородной недвижимостью увеличился примерно вдвое, — подтверждает директор департамента загородной недвижимости агентства TWEED Алексей Артемьев. — В условиях международной напряженности русские деньги возвращаются домой, а недвижимость используется как лучшая «конвертируемая валюта». Доверие к банковской сфере утрачено, непонятно, что будет с рублем, поэтому депозиты превращаются в квадратные метры». Если покупательская активность сохранится, то к весне-лету следующего года в наиболее популярных поселках будет нечего продавать, уверен эксперт. Что касается массового сегмента, то этот рынок ждут невеселые времена. «Чтобы продать квартиру осенью при том уровне спроса, который мы ожидаем, надо побеспокоиться о том, чтобы она была максимально ликвидна. Поэтому осенью успешно будет реализовываться жилье только из самого низкого ценового диапазона», — резюмирует Сергей Шлома.