Покупка недвижимости: на что обратить внимание при заключении сделки

Рассказываем об основных правовых моментах, на которые стоит обратить внимание каждому, кто собирается приобретать землю, дом, квартиру, таунхаус или другую недвижимость.

Проверка статуса недвижимости

В первую очередь, если планируете покупать дом, земельный участок или таунхаус, необходимо проверить его статус. Как это делается, и что в это входит?

Необходимо запросить у контрагента следующие документы:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности (если собственность была приобретена до 2017 года) или выписку из ЕГРН – Единого государственного реестра недвижимости (с 2017 года). Данный документ необходим для подтверждения, что контрагент является собственником недвижимости и нет другого собственника, без согласия которого происходит сделка купли-продажи.
2. Правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения контрагентом данной недвижимости (договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, договор долевого участия, решение собственника и т.п.).
3. Полную выписку из ЕГРН, где будут сведения о том, находится ли недвижимость в залоге и имеет ли какое-либо обременение (ипотека, арест, рента, публичный сервитут). Кроме того, в такой выписке можно получить данные, указанные в пунктах 1 и 2. Запросить ее можно у контрагента либо самостоятельно через сайт Россреестра или МФЦ, чтобы сравнить с той информацией, которую вам сообщит контрагент.
4. Если речь идет не о земельном участке, а, например, о квартире, доме или таунхаусе, то необходимо также получить выписку из домовой книги, чтобы узнать, зарегистрирован там кто-либо или нет. Это необходимо для того, чтобы после оформления сделки новым правообладателям недвижимости не открылись сюрпризы в виде условной зарегистрированной бабушки прежнего владельца квартиры.
5. Если продавец находится в зарегистрированном браке, то также необходимо получить от него нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.
6. Не обязательным, но вполне полезным станет подтверждение дееспособности продавца. Это может быть справка о том, что он не состоит на учете в диспансерах, выписка психиатра или другого формата документ, подтверждающий, что гражданин отвечает за свои действия и понимает то, что он делает.
7. Кроме того, можно запросить у продавца справку об отсутствии задолженности оплаты коммунальных платежей.

Что указывать в договоре купли-продажи

После предоставления всех документов, убедившись в добросовестности продавца, можно переходить к сделке купли-продажи и оформлять соответствующий договор. Для безопасности сделки необходимо прописать следующие позиции в договоре:

1. Все персональные данные продавца и покупателя: ФИО, паспортные данные, год рождения, адрес регистрации, контактный номер телефона, банковские реквизиты. Если речь идет о юридических лицах, то необходимо указать почтовый адрес, ОГРН, ИНН, полномочия представителя юрлица, банковские реквизиты.
2. Далее речь идет о предмете договора. Важно прописать точные реквизиты квартиры или дома: полный адрес, кадастровый номер, площадь. Если речь пойдет о земельном участке, то необходимо еще написать его вид разрешенного использования. Кроме того, не будет лишним указать, на основании какого правоустанавливающего документа продавец имеет в собственности данную недвижимость.
3. В разделе «Цена» необходимо четко прописать условия передачи денежных средств от покупателя продавцу (сумму, срок передачи денежных средств, процедуру передачи). После отправки денежных средств рекомендуется подписать акт приема-передачи денежных средств – это дополнительный аспект, подтверждающий выполнение условий договора.
4. Сведения об обременении/отсутствии обременения. Помимо того, что продавец предоставляет информацию об обременении недвижимости, нужно также прописать ее в договоре и при желании отметить в качестве приложений к договору (заверенные нотариусом сканы или фото документов).

Нужно ли заверять сделку у нотариуса

После внесения всей необходимой информации договор может быть подписан. Не обязательно, но рекомендуется заверить договор у нотариуса. Нотариус будет обязан также провести нотариальные проверки для подтверждения чистоты сделки. Обязательное заверение сделки у нотариуса будет необходимо в случае, если затронуты интересы несовершеннолетних лиц или при приобретении лишь доли имущества.

Государственная регистрация права собственности

После подписания договора купли-продажи официальным собственником недвижимости до конца вы не станете, необходимо ее зарегистрировать. Для этого покупателю нужно самому либо через своего представителя подать заявление с приложенным договором купли-продажи в Росреестр. Если договор был подписан у нотариуса, то документы подает нотариус.

Срок регистрации права собственности составляет девять рабочих дней. Окончательным подтверждением права собственности является обновленная выписка из ЕГРН.

Покупка недвижимости является ответственным моментом для каждого человека, и быть уверенным, что у сделки нет подводных камней, – это грамотное решение, освобождающее от нервов и недопонимания.