Жилищный развод: отобрать квартиру у честных покупателей станет сложнее

Так произошло в случае с Евгением Мокеевым. Он в 2016 году купил двухкомнатную квартиру, но счастливым единоличным ее владельцем был недолго. Вскоре выяснилось, что до этого квартира была в совместной собственности семейной пары, хотя собственником в Едином госреестре прав на недвижимость (ЕГРН) числился только муж. Семья распалась весной 2015 года, но нажитое в браке имущество не разделили. Спустя несколько месяцев после расторжения союза с женой мужчина продал квартиру своему родственнику, а тот через год – Мокееву.

После этого экс-супруга начала борьбу за доставшиеся чужому человеку квадратные метры. Сначала она добилась раздела имущества: суд признал, что половина квартиры была ее, а потому первая сделка – по продаже родственнику экс-мужа – считается недействительной. Затем через суд, уже через четыре года после развода, она добилась возврата ей в собственность половины квартиры, у Мокеева осталась вторая часть доли в ней.

Суды руководствовались частью 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ, которая позволяет возвращать жилье прежнему хозяину, если он его лишился «против своей воли». При этом изъять квадратные метры можно и у добросовестного покупателя – того, кто не знал и не мог знать о пороках сделки и проверял документы перед ее совершением.

По мнению судов, жена прежнего владельца как раз лишилась половины квартиры против своей воли. После того как с этим решением согласились суды всех инстанций, Мокеев пожаловался в КС РФ. Он просил признать эту норму неконституционной, поскольку она позволяет лишать законного владельца доли в его собственности.

Такое развитие событий стало следствием изменений в судебной практике, считает советник Федеральной палаты адвокатов Елена Авакян. Ранее суды исходили из того, что раздел имущества может осуществляться только в течение трех лет с момента расторжения брака. И если в этот срок он не произошел, то считалось, что раздел фактически произведен. Однако все изменилось несколько лет назад, когда Верховный суд РФ отказался от этой практики. После этого трехлетний срок стал считаться не с момента развода, а с момента, когда супруг узнал о том, что его права нарушены, то есть с момента спорной сделки, объясняет эксперт.

Твоя квартира – твоя забота

Конституционный суд РФ по итогам рассмотрения жалобы Мокеева занял сторону добросовестных приобретателей. Он указал, что имущество признается совместной собственностью мужа и жены, даже если куплено и зарегистрировано на одного из них. Факт внесения в ЕГРН записи с указанием только одного человека не отменяет законного режима имущества, и оба супруга являются его собственниками, подчеркнул суд.

Не следует требовать слишком многого от покупателя, который руководствуется данными из ЕГРН при покупке жилья, – он не обязан и не может выяснить его историю. Защищать право на имущество должен сам владелец. Бывший супруг, сведений о котором нет в ЕГРН, объяснил Конституционный суд, должен сам контролировать сохранение за собой права на имущество и позаботиться о его своевременном разделе или хотя бы о внесении указания о себе как о сособственнике в запись о регистрации права. В отсутствие же таких действий недопустимо возложение неблагоприятных последствий совершения сделки на добросовестных покупателей.

В случае же с Мокеевым бывшая владелица квартиры, счел Конституционный суд, вряд ли была заинтересована судьбой своего имущества, так как долгое время не принимала мер по оформлению его в собственность. Кроме того, у покупателя меньше возможностей для оценки рисков, чем у бывшей супруги продавца, у которой было право на квадратные метры. Потому судам не следовало удовлетворять ее иск, предъявленный к приобретателю, полагавшемуся на данные ЕГРН и ставшему собственником законно.

Решения судов по делу Мокеева должны быть пересмотрены, указал Конституционный суд. Сама же экс-супруга первого продавца может предъявить претензии бывшему мужу и взыскать деньги за половину квартиры с него.

Это уже не первый случай, когда Конституционный суд вступается за добросовестных покупателей недвижимости. Еще в 2017 году он запретил отбирать у них жилье, если выяснится, что оно на самом деле должно принадлежать региону или муниципальному образованию – его первоначальный владелец умер и не оставил наследников, но чиновники своевременно его не оформили в собственность и в результате пусть даже и нелегальных схем квартира оказалась в продаже. В этой части закон был исправлен и приведен в соответствие с позицией суда.

Покупатель не сыщик

Эксперты положительно оценивают решение Конституционного суда, обращая внимание на то, что возможности покупателя по проверке чистоты сделки купли-продажи квартиры до сих пор сильно ограниченны. Ему затруднительно легально узнать, был ли продавец в браке на момент приобретения отчуждаемой теперь недвижимости и может ли его экс-супруг претендовать на долю в ней. «Законными способами проверить данное обстоятельство невозможно, так как ЗАГС не предоставляет информацию о наличии или отсутствии брака третьих лиц. Таким образом, у добросовестного приобретателя недвижимости не было объективной возможности проверить это обстоятельство», – говорит юрист «КСК Групп» Андрей Трубицын.

Договор дороже денег: как оградить активы от супругов и наказать за неверность

Отсутствие в паспорте продавца штампа о заключенном браке – тоже не панацея. Человек может состоять в браке, но в силу разных причин эта информация в его паспорте может отсутствовать, говорит адвокат, партнер и руководитель семейной практики BGP Litigation Виктория Дергунова. «Таким образом, никакие заверения продавца о том, что имущество было приобретено им не в браке, в действительности не могут гарантировать на 100%, что оно не является предметом совместной собственности и спора между супругами, в том числе бывшими», – объясняет она.

Эксперты обращают внимание на несоответствие реальной жизни и декларируемых государством принципов. С одной стороны, государство заявляет о достоверности сведений в ЕГРН и презумпции добросовестности покупателей недвижимости. Добросовестным считается человек, полагавшийся при сделке на данные из ЕГРН, до тех пор пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать, что продавец не вправе продавать имущество. С другой стороны, суды предъявляют повышенные требования к доказательствам, подтверждающим осмотрительность человека перед совершением сделки.

«Суды предлагают им проверять не только паспорта продавцов недвижимости и данные публичных реестров, но и любыми иными способами убеждаться, что отчуждаемое имущество не является предметом совместной собственности, например, изучить договор банковской ипотеки на приобретаемое имущество, данные в Сети интернет, осмотреть лично объекты продажи», – говорит Виктория Дергунова.

По справедливости

Постановление Конституционного суда обязывает владельцев жилья заботливее и осмотрительнее относиться к своим правам на него, в том числе и при разводе. «Теперь именно на супруге, как собственнике имущества, лежит обязанность по внесению сведений о себе в публичный реестр в целях сохранения контроля над недвижимостью», – подчеркивает Виктория Дергунова.

Если ты не предпринял действия для создания правовой определенности, тогда правовую определенность должно создавать государство, защищая добросовестного покупателя, согласна Елена Авакян. По ее мнению, судебная система не должна защищать заведомо недобросовестно действующее лицо, по крайней мере, в ущерб добросовестному приобретателю.

Кроме того, человек должен позаботиться о своевременном разделе совместно нажитого имущества и регистрации себя как совладельца, указывает партнер юргруппы «Яковлев и партнеры» Вероника Сальникова. После того как человек будет упомянут в ЕГРН как сособственник объекта, он сможет запретить совершать сделки без его личного присутствия.

Эксперты единодушны в оценке нового постановления Конституционного суда: оно поможет покупателям квартир и домов отстаивать свои права. «Теперь суды смогут правильно разрешать подобные споры, не отбирая половину недвижимости у добросовестного приобретателя», – говорит Андрей Трубицын из «КСК Групп».

А можно все упростить

Причина проблемы, с которой столкнулся Мокеев, кроется в недоступности для граждан на этапе сделки достоверной информации о недвижимости и ее владельцах. Многих проблем не было бы, если бы ЕГРН был интегрирован с базами загсов, нотариусов, судов, считает Елена Авакян. Тогда бы человек мог узнать, что квартира была куплена в период нахождения гражданина в браке, узнать, есть ли у него брачный договор, и т. д.

«Самая главная задача – чтобы реестр содержал всю необходимую информацию. Либо сразу прописывают обоих супругов в реестре, если это их совместная собственность. Либо есть брачный договор и ссылка на него в реестре. Тогда человек будет защищен», – считает она.

По ее мнению, сегодня государство уже имеет все технические возможности, чтобы осуществить интеграцию реестров. Нет сегодня никаких препятствий для интегрирования системы ЗАГС и ЕГРН. Нет никакой проблемы, чтобы интегрировать это с электронным нотариатом. И нет в общем-то препятствий, чтобы изменить нормативное регулирование таким образом, чтобы все судебные акты, касающиеся супружеского имущества, если там упомянута недвижимость, вносились автоматически в реестр.

Это могло бы работать так: разделили супруги квартиру при разводе – информация об этом появилась в ЕГРН в записи о ней. Если нотариус утвердил соглашение о разделе имущества, такая информация в реестр должна попасть через электронный нотариат.

Однако будет ли реализовано такое в обозримом будущем, неизвестно. Конституционный суд в своем постановлении лишь сослался на право, а не на обязанность парламента изменить действующие законы.