Насколько опасен для экономики Китая пузырь на рынке недвижимости

Тонкие красные линии

Вся история реформ в КНР – это непрекращающаяся борьба сторонников «разгона» и «охлаждения» экономики. Когда доходы населения падают, а в обществе распространяются пессимистичные настроения, государство насыщает рынок субсидиями и дешевыми кредитами, что способствует высоким темпам роста и активному производству; когда рынок «перегревается», государство начинает бороться с закредитованностью и резко ограничивает свободу предпринимательства. В течение 1980–1990-х эти процессы чередовались зачастую с разницей в один-два года, формируя достаточно стабильный, хотя и не без отдельных социально-политических кризисов (типа «тяньаньмэньских событий 1989 года»), путь развития китайской экономики.

В 2007–2008 годах разразился мировой финансовый кризис, и КНР, разбогатевшая благодаря экспорту своих товаров на западные рынки, столкнулась с угрозой замедления экономики, что, в свою очередь, было чревато социальными потрясениями. К тому моменту Китай уже скопил достаточные финансовые резервы и приобрел технологические возможности, чтобы применить такую схему: поддерживать высокие темпы роста, вкладываясь в развитие инфраструктуры – строительство железных дорог, шоссе, аэропортов и новых городов.

Правительство снизило налоги на недвижимость и призвало банки давать ссуды. Началась «большая стройка» – за десятилетие с небольшим Китай превратился в страну с уровнем развития инфраструктуры, который на многие годы опережает реальные потребности страны. Согласно данным Госуправления статистики КНР, объем невостребованного жилья к настоящему моменту достиг 648 млн кв. метров – иначе говоря, около 7,2 млн квартир площадью 90 кв. метров. При этом население своими жилищными условиями по-прежнему недовольно. Как же так?

Основной причиной этого служит тот факт, что драйвером развития выступала спекуляция недвижимостью. В течение многих лет, а особенно после крушения Шанхайской фондовой биржи в 2015 году, покупка жилья с целью последующей перепродажи или сдачи в аренду стала приоритетным объектом индивидуальных инвестиций со стороны стремительно богатеющего среднего класса. Сегодня более четверти всех квартир в КНР принадлежит гражданам, у которых уже есть два, а то и три объекта недвижимости.

Но пока одни богатели, другие лишались надежд на покупку квартиры – прежде всего в наиболее развитых городах (Шанхай, Пекин, Шэньчжэнь, Гуанчжоу) с хорошей социальной инфраструктурой, школами и больницами, где цены из-за инвестиционного бума росли буквально как на дрожжах.

Девелоперы, оказавшиеся в самом центре всех этих процессов, процветали и становились слишком влиятельны. Хуже того, поскольку в Китае земля не может находиться в частной собственности и выделением ее под строительство занимаются чиновники, коррупция в этой сфере достигла значительных масштабов.

Все это вызывало беспокойство у государства. Особенно после прихода к власти Си Цзиньпина, видевшего в коррупции, социальном расслоении и росте влияния частного капитала самое страшное – угрозу потери власти Коммунистической партии.

При этом стратегия большинства китайских девелоперов заключалась в том, чтобы набрать кредитов у государственных финансовых организаций, ввязаться в проект помасштабнее (если возводить, то сразу целый район, а еще лучше – город), понастроить дешевой и не всегда рентабельной недвижимости, взять новый кредит для погашения прежних задолженностей, и так до бесконечности. Результатом такого подхода стали не только высокие темпы экономического роста, но и пузыри на рынках финансов и недвижимости.

К началу текущего десятилетия обширный девелоперский сектор генерировал значительную часть не только валового продукта, но и внутреннего долга, достигнув к 2020 году 30% ВВП Китая и 800 млрд долларов соответственно.

Сами же девелоперские компании делали акцент на первом и, казалось бы, не замечали второго. Воротилы рынка недвижимости были уверены, что вследствие их исключительно важной социальной функции (они дают работу, обеспечивают внутренний спрос, строят жилье) государство их всегда прикроет.

Однако государство решило иначе. В 2020-м было принято правило, серьезно ограничившее для девелоперов возможность брать новые кредиты. Устанавливалось, что объем уже существующих долговых обязательств не должен превышать акционерный капитал компании, а также количество финансовых резервов, кроме того, он не должен быть более 70% оценочной стоимости всех активов. Если компания соответствует всем трем критериям, она может продолжать брать кредиты, но так, чтобы их объем увеличивался не более чем на 15% в год. Если же компания не соответствует ни одному из трех требований, ей запрещено брать новые кредиты вообще.

После публикации этих правил (в прессе их назвали «тремя красными линиями») стало ясно: многие из крупных девелоперов не смогут рефинансироваться, чтобы расплатиться со старыми долгами. Рынок замер в ожидании.

Изгнание девелоперов из рая

Гром грянул в 2021-м. Тот год вообще запомнился своеобразным «крестовым походом» государства на бизнес. Один за другим принимались законы и постановления, загонявшие капитал в узкие рамки социально ориентированной политики, провозглашенной руководством страны. Власти, пребывавшие в эйфории после победы над пандемией коронавируса (как тогда казалось), были настроены решительно. Основной удар решено было нанести по тем компаниям, чье влияние давно уже вышло за границы собственно бизнеса, – гигантам IT-индустрии и девелопинга.

Если в информационных технологиях признанным лидером была «Алибаба» Джека Ма, то в недвижимости эту нишу занимала корпорация «Хэнда» (за рубежом больше известна под своим англоязычным названием Evergrande). Примечательно, что государство начало прессинговать их практически одновременно (еще более примечательно, что Джек Ма был одним из крупнейших миноритарных акционеров Evergrande Group). Но если «Алибаба» удержалась на плаву, то «Хэнда» рухнула. И это крушение стало тем самым камнем, круги по воде от которого расходятся до сих пор.

Компания Evergrande возникла на юге Китая в середине 1990-х и считалась символом быстрого развития китайского рынка недвижимости, а также финансового успеха частного лица. Ее основатель Сюй Цзяинь (он также известен как Хёй Ка Янь, что соответствует кантонской норме произношения иероглифов, составляющих его имя) к 2020 году с состоянием 21 млрд долларов занимал третью строчку в списке китайских миллиардеров, сразу после IT-магнатов и однофамильцев – Джека Ма и Пони Ма.

Секрет успеха «вечно великих» зиждился на особой любви к социально значимым проектам с низким уровнем рентабельности. Компания застраивала огромные районы дешевой недвижимостью, рассчитывая на более льготные условия рефинансирования со стороны банков, которые, в свою очередь, контролировались государством.

К середине 2021-го долги компании достигли 300 млрд долларов. Кредитные агентства стали понижать рейтинг «Хэнда», а в Сеть утекли письма руководству провинции Гуандун с просьбой отсрочить сроки выплат по облигациям. По рынку поползли слухи, что на этот раз все серьезно и государство не будет вытаскивать из долгового болота компанию, пересекшую все «три красные линии».

В результате в сентябре 2021-го акции девелопера рухнули, а в декабре «Хэнда» объявила о техническом дефолте. Агония продолжалась еще пару лет и завершилась ликвидацией компании решением гонконгского суда в январе 2024-го. К тому моменту китайские власти уже вели расследование в отношении финансовых махинаций, в которых было замешано корпоративное руководство во главе с Сюй Цзяинем. Миллиардер был арестован и позже оштрафован на сумму 47 млн юаней за личное участие в противоправной деятельности.

Банкротство Evergrande стало одним из крупнейших банкротств в истории и самым громким падением гиганта в китайском девелопинге. Решительная борьба государства с закредитованностью на рынке недвижимости коснулась также таких девелоперов, как Country Garden, Greenland, Greentown, China Fortune, Shimao (большинство этих названий хорошо известно футбольным болельщикам, поскольку все эти компании спонсировали китайские футбольные клубы, так что Суперлигу даже называли «лигой девелоперов»).

Другим фактором кризиса стала пандемия коронавируса – в 2022 году началась ее вторая волна, больно ударившая по китайской экономике и вызвавшая итоговый отказ от каких-либо антиковидных ограничений. Спрос на жилую и коммерческую застройку просел и с тех пор так и не восстановился. При этом цены на жилье пусть незначительно, но снизились. Это дало возможность государству объявить об успехах в деле стабилизации рынка недвижимости. Однако для компаний-девелоперов настали мрачные времена: в 2021–2024 годах большинство из них объявило либо о рекордных убытках, либо о рисках дефолта.

Что дальше

Практика показывает, что в такие моменты государству снова нужно «раздувать огонь в мехах» национальной экономики.

На этот раз фокус планируется сделать на ипотечном кредитовании, которое должно обеспечить спрос на рынке недвижимости и при этом соответствовать представлениям о социальной справедливости. Уже озвученные меры включают снижение минимального размера первоначального взноса по ипотеке, отмену нижнего предела ставок по ипотечным кредитам, а также создание механизма повторного кредитования, который поможет местным госпредприятиям использовать полученные у государства средства для закупки нереализованного коммерческого жилья, чтобы превратить его в социальное.

В «Решении ЦК КПК о дальнейшем всестороннем углублении реформ для продвижения китайской модернизации» – программном для развития всей китайской экономики на ближайшие пять лет документе – сказано, что необходимо создать новую модель развития рынка недвижимости и вообще реформировать все механизмы финансирования девелоперской деятельности (читай: путем отказа от закредитованности). Строительство нужно интенсифицировать, но только социального жилья, а также жилья для граждан, не имеющих других источников дохода, кроме зарплаты.

Иначе говоря, рантье объявлен бой. Возврата к временам, когда спрос создавали спекуляции на рынке недвижимости, быть не должно. Но дадут ли новые меры желаемый результат? Ведь ранее быстрые успехи в девелопинге были связаны именно с притоком денег от разбогатевшего китайского среднего класса и эффектом «мягких бюджетных ограничений» (используя термин великого венгерского политэконома Яноша Корнаи), то есть готовностью государства прощать неэффективное поведение заемщиков. Смогут ли повышение регуляторной роли государства и ставка на дешевую ипотеку для наименее состоятельной части населения вытащить отрасль из кризиса? Пожалуй, это один из самых интересных сюжетов в китайской экономике на ближайшие несколько лет.

Автор – старший научный сотрудник Института международных исследований МГИМО МИД России