Что изменилось
По новым правилам Минфина право на льготный кредит есть у семьи с ребенком до семи лет или с ребенком-инвалидом. Ставка зависит от числа детей и региона проживания: один ребенок – 10%, двое – 8%, трое – 6%, четверо – 4%, пять и более детей – 2%. В столичных регионах (Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области) шкала на два пункта выше – от 12 до 4% соответственно. Минфин называет обновленную программу более адресной и демографически ориентированной.
Лимит кредита, на который государство субсидирует ставку, также зависит от количества детей в семье: в большинстве регионов это 6 млн (один ребенок), 8 млн (двое) и 10 млн рублей (трое детей), в столичных регионах – 12 млн, 15 млн и 18 млн соответственно. Государство субсидирует ставку не дольше 15 лет, а заемщик обязан зарегистрироваться в купленном жилье, иначе ставка повышается. За рамками программы остались семьи, где младшему ребенку уже исполнилось семь лет (раньше при наличии двух несовершеннолетних детей их возраст был неважен). Исключение сделано для семей с ребенком-инвалидом: право на льготу сохраняется, даже если ребенку больше семи лет.
Кредит выдается и на срок дольше 15 лет, что Банк России подтвердил в информационном письме от 9 октября. Но после этого периода ставка может вырасти. Правила программы ограничивают ее двумя значениями: ставка по договору плюс четыре процентных пункта либо ключевая ставка плюс три пункта; действует меньшее из них. Для семьи с одним ребенком это до 14%. ЦБ рекомендовал банкам считать долговую нагрузку и полную стоимость кредита исходя из повышения на четыре пункта, поэтому требования к доходу заемщика при длинном кредите растут.
Кто теряет больше всего
Руководитель направления по развитию потребительского кредитования и кредитных карт Инго-банка Дмитрий Долженко предлагает оценивать реформу отдельно для каждой группы семей. Для семьи с одним ребенком ставка выросла вдвое в столичных регионах и на четыре пункта в остальных. Для Москвы, по словам Долженко, «фактически формируется заградительный первоначальный взнос»: при средней стоимости двухкомнатной квартиры 19–20 млн рублей и лимите льготного кредита 12 млн нужно внести минимум 40% цены. «В этом сегменте можно прогнозировать сильное снижение спроса на программу», – говорит эксперт. Повышение для семей с двумя детьми он называет умеренным и оценивает потерю спроса примерно в 30%. Многодетные в регионах сохранили прежние 6% или получили ставку ниже, но, как отмечает Долженко, «доля данного сегмента на рынке мала, в связи с чем общий спрос по программе компенсирован не будет».
Жилищный недокомплекс: как дорогая ипотека ограничила покупателей и отразилась на девелоперах
«Реформа делает поддержку адресной, многодетные семьи получают даже лучшие условия, чем прежде. Но экономически активная масса покупателей с одним-двумя детьми, на которой держался рынок, сжимается», – резюмирует старший аналитик инвесткомпании «Риком-Траст» Валерия Попова.
Для банков, по оценке Поповой, картина двойственная. Дифференциация ставок и ограничение срока субсидирования 15 годами снижают риски кредитного портфеля: кредиты становятся более рыночными. Но объем выдачи по программе сократится, а требования к доходу заемщиков ужесточатся.
Замедление спроса
Продажи в новостройках снижались еще до реформы. По данным «Дом.РФ», в августе они сократились на 16% к 2025-му, до 1,8 млн кв. м. В годовом выражении продажи падают с февраля, и только разовые скачки спроса в январе и июне удерживают итог восьми месяцев на 2% выше прошлогоднего. Без этих двух месяцев продажи на 10% ниже.
После каждого всплеска выдачи резко снижались. Ипотека на строящееся жилье, по данным Банка России, в декабре 2025 года составила 487,7 млрд рублей, в январе 2026-го – 261,3 млрд, в феврале – 127,4 млрд. После июньских 229,3 млрд июль дал 141,6 млрд. «Дом.РФ» ожидает замедления до конца года и прогнозирует выдачу ипотеки по его итогам на уровне 4,5–4,6 трлн рублей. За девять месяцев, по подсчетам компании, выдано около 3,6 трлн рублей.
У BM Group Development в 2026 году на ипотечные сделки приходилось 52% реализации, и 97% ипотечных покупателей шли по семейной программе. «Таким образом, семейная ипотека обеспечивала практически половину всех наших продаж», – говорит аналитик по динамическому ценообразованию девелопера Ирина Павлова.
Оценки возможного снижения спроса различаются. Коммерческий директор компании «Главстрой Регионы», эксперт Института экономики роста им. П. А. Столыпина Алексей Артошин полагает, что «часть семей с одним или двумя детьми отложит покупку, другие будут рассматривать меньшую площадь или более доступные проекты». По его мнению, спрос на новостройки может сократиться на 35–40%, а к первому кварталу 2027-го спад уменьшится примерно до 15%. Международный финансовый советник, доцент кафедры финансов устойчивого развития РЭУ им. Г. В. Плеханова Мария Ермилова оценивает потери в 2027 году в 25–35% «от гипотетического спроса, который сформировался бы при сохранении старых правил»: часть покупателей уйдет на вторичный рынок или отложит сделку. Возвращение к объемам 2023–2024 годов займет три-четыре года, отмечает она.
В BM Group Development резкого изменения пока не наблюдают. Делать выводы по первым дням октября, по словам Павловой, преждевременно: «Цикл принятия решения о покупке недвижимости достаточно продолжительный, и обращения, поступившие в начале месяца, еще не успели в полной мере конвертироваться в бронирования и особенно в сделки». Кроме того, часть жилых комплексов компании расположена в тех городах, где бронирования поддерживает спрос со стороны военнослужащих.
Другие застройщики фиксируют более заметную реакцию. У регионального девелопера «Унистрой» в первые недели октября среднесуточное число обращений было на 12% ниже среднемесячного уровня января – августа, а число броней – примерно на 56%, рассказала коммерческий директор компании Гэльнур Валеева. По ее словам, покупатели взяли паузу, чтобы пересчитать платеж и выбрать финансовый сценарий. Около 80% семей с детьми, обращавшихся в компанию в сентябре, имеют одного или двух детей, то есть относятся к группам, для которых условия ухудшились.
В группе «Самолет», где семейная ипотека занимала существенную долю продаж, особенно в массовом сегменте, считают выводы по первой декаде октября преждевременными. «Сентябрь забрал часть будущего спроса: многие покупатели ускорили процесс закрытия сделок перед изменением программы, поэтому рынку потребуется время для адаптации», – говорит директор по продажам федеральных проектов Антон Гак.
Что будет с ценами
Большинство опрошенных экспертов не ждут снижения цен на новостройки. «Дорогой кредит и рост себестоимости строительства ограничивают возможности девелоперов для пересмотра цен», – отмечает Алексей Артошин. В Подмосковье он прогнозирует «ценовую стагнацию с возможным небольшим ростом в пределах инфляции». «Застройщики не станут демпинговать, снижать цены – себестоимость растет, а эскроу-счета требуют стабильного денежного потока», – соглашается Валерия Попова. BM Group Development сохраняет плановую индексацию, хотя, по словам Ирины Павловой, «в 2027 году определяющим фактором будет не только динамика строительных затрат, но и покупательская способность населения».
Строительство жилья (архивное фото)
©Агентство «Москва»Пока цены продолжают расти: по индексу цен «Дом.РФ», за январь – август новостройки подорожали на 4,9%, в том числе на 0,6% в августе.
Корректировка более вероятна для условий продаж, а не для расценок. Попова уверена, что «будет расширяться скидочная политика и акции». Другой инструмент – субсидирование ставки застройщиком, но за него нужно платить банку комиссию. «Компенсировать эти затраты исключительно за счет собственной маржинальности экономически целесообразно далеко не всегда. Альтернативой может стать увеличение стоимости квартиры, но такой механизм подходит не каждому покупателю», – объясняет Павлова. Массово субсидировать ставку в BM Group Development не планируют и рассчитывают на продукты банка-партнера, Сбербанка: например, рассматривается вариант, при котором по кредиту сроком до 15 лет ставка снижается на один пункт, с 10 до 9%. «Преимущество такого механизма для нас заключается в отсутствии дополнительных расходов на субсидирование», – говорит Павлова.
Мария Ермилова считает, что застройщики перейдут к субсидированию ставки за счет роста цены квартиры, прибегнут к программам trade-in, рассрочкам, подаркам в виде отделки или кладовых, а прямое снижение цен в прайс-листах будет «точечным и скрытым». В отличие от других собеседников «Профиля», она допускает умеренное снижение цен в среднесрочной перспективе, прежде всего в проектах стандарт- и комфорт-класса в крупных региональных центрах. «Рынок ждет период плоских цен, когда номинальная стоимость метра не растет, но реальная цена для покупателя может даже снижаться за счет акций и торга», – говорит эксперт.
В «Унистрое» и «Самолете» субсидирование ставки тоже рассматривают только как точечную меру. По словам Валеевой, оно будет «точечным инструментом поддержки спроса, а не основой новой ценовой политики». «Важно сохранить комфортный платеж, не перекладывая всю стоимость субсидирования в цену квартиры», – поясняет Гак. Резкой ценовой коррекции в «Самолете» не ждут.
Куда пойдут покупатели
Первое направление – частный дом, где ставка 6% сохранена для всех. «Часть спроса перетечет из городских новостроек в строительство и покупку частных домов», – утверждает Попова. О смещении спроса в эту сторону говорит и Долженко. Обозначилась тенденция еще до реформы: по данным Банка России, за январь – август таких ипотечных кредитов выдано на 437,9 млрд рублей – на 45% больше, чем годом ранее.
Шах и мат "Семейной ипотеке": реформа госпрограммы может отсечь от участия миллионы льготников
Второе – рыночная ипотека, но пока она дорогая. Согласно данным «Дом.РФ», ставки предложения с конца июня составляют около 18,7%, и рыночная выдача почти не меняется: в сентябре – 54 тыс. кредитов на 178 млрд рублей. Разрыв с 10–12% по семейной ипотеке составляет 7–9 пунктов, так что льгота остается заметной и после реформы. Сократиться разрыв может только вслед за ключевой ставкой. Банк России в июльском прогнозе предполагает среднюю ключевую ставку в 2026-м на уровне 14,5–14,6% (с 27 июля до конца года – 13,7–14%), в 2027-м – 10,5–12,5%, в 2028-м – 8–9% и в 2029 году – 7,5–8,5%. По оценке Ермиловой, если ключевая ставка опустится до 7–8%, то рыночные ставки будут на уровне 11–12% и льгота для семьи с одним ребенком «превратится в формальность». Прогноз ЦБ будет уточнен по итогам октябрьского заседания.
Третье направление – аренда. «Семьи, которым ипотека стала недоступна, будут снимать жилье», – констатирует Попова. Аренда уже дорожает: по данным «Дом.РФ», в третьем квартале средняя ставка аренды квартиры в Москве выросла на 9%, до 100 тыс. рублей в месяц.
Четвертое – вторичный рынок. Ермилова ожидает перетока части спроса и сокращения ценового разрыва между первичным и вторичным жильем, который, по ее оценке, в отдельных локациях достигает 20–30%.
Как получить прежние 6% по ипотеке
Ставка 6% годовых сохранилась в трех случаях.
- Частный дом. Ставка 6% действует независимо от числа детей и региона, если семья покупает у застройщика готовый или строящийся частный дом либо строит его по договору подряда с оплатой через эскроу-счет. На таунхаусы это правило не распространяется.
- Ребенок-инвалид. Для таких семей 6% действуют при любой цели кредита, включая покупку квартиры.
- Взнос от 50%. Ставка составит 6%, если семья оплатила не менее половины цены жилья. В зачет идут собственные средства, материнский капитал, региональные выплаты и помощь работодателя. То же правило действует, если долг снизился до 50% цены в течение года после выдачи кредита: ставку понижают со следующего платежа.
В поисках баланса
Часть проектов застройщики заморозят, считают эксперты. Пока этого не наблюдается: по оценке «Дом.РФ», за девять месяцев застройщики вывели на рынок новых проектов на 29,2 млн кв. м – на 5% больше, чем в 2025-м. Лишь в сентябре запуски сократились на 5% к прошлому году.
Длительный период слабых продаж при дорогом кредите усиливает консолидацию. «Часть небольших компаний уходит с рынка, доля крупных игроков увеличивается», – объясняет Артошин. Крупные компании тем временем меняют географию и продукт: BM Group Development, например, изучает выход в города, где давно не строили, с более доступным форматом жилья.
Дальнейшая динамика зависит от скорости, с которой покупатели адаптируются к новым платежам, и от ключевой ставки: только ее снижение позволит рыночной ипотеке заместить льготную. «Вопрос в том, насколько быстро рынок найдет новый баланс, и поможет ли в этом снижение ключевой ставки ЦБ, если оно произойдет в ближайшие кварталы», – резюмирует Попова.
