Между тем государство уже несколько лет ведет войну с этим процессом, и законодательство претерпело значительные изменения, направленные в первую очередь на защиту прав покупателей недвижимости. Впрочем, на практике они много пользы пока не принесли, говорят эксперты.
Без компенсации
Проблема долгостроя копилась долгие годы и в итоге потребовала немыслимых бюджетных вливаний, отмечает член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова. Реакцией на накопившиеся проблемы отрасли стали кардинальные изменения условий деятельности организаций-застройщиков. Главными переменами стали введение механизма достроя за счет финансирования из бюджета и более или менее открытое ведение Единого реестра проблемных объектов (ЕРПО).
Проблемное наследие: как убедить девелоперов достроить незавершенные объекты
До создания ЕРПО официальная статистика по долгостроям, формируемая региональными властями, не отражала реальной ситуации. На сегодняшний день в реестре содержатся данные 2947 проблемных домов общей жилой площадью 17 462 тыс. кв. м, которые расположены в 67 регионах России.
Кроме того, начал действовать механизм передачи прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем недостроенными объектами Фонду защиты прав граждан–участников долевого строительства. Он был создан правительством РФ и стал первой в России публично-правовой компанией, которая регулирует отношения между застройщиками и дольщиками.
Фонд активно участвует в процедурах, предусмотренных при банкротстве застройщика, финансирует работы на незавершенных объектах строительства или осуществляет выплату гражданам возмещения за приобретенные квартиры.
В июле 2020 года Наблюдательный совет фонда поставил задачу рассмотреть материалы и определить способ восстановления прав более 50 тыс. пострадавших дольщиков в 47 субъектах РФ. Ранее было принято решение по 247 долгостроям в 25 регионах, из которых 36% объектов будут достроены, а по 64% дольщикам выплачивают компенсации.
Принятые меры позволят во многом разрешить вопрос с восстановлением прав обманутых дольщиков и определить судьбу долгостроев, считает Спиридонова. Объекты будут либо достраиваться при участии фондов субъектов, либо реализовываться с торгов свободными от обременения, что ранее являлось непреодолимым препятствием.
«При этом актуальными остаются проблемы обманутых дольщиков, дома которых не включены в ЕРПО или по которым субъектом не направляются соответствующие ходатайства, но при этом не устанавливаются дополнительные меры социальной поддержки и социальной помощи», – подчеркивает эксперт.
Вместе с тем получить какую-либо компенсацию за десятилетия ожиданий у дольщиков не получится, говорит адвокат Дмитрий Уваров.
«При принятии решения о финансировании за счет средств бюджета никакие финансовые санкции фондом не возмещаются. Громкие посылы о недопустимости снижения ответственности перед гражданами так и остаются на бумаге без возможности фактического получения денежных средств», – пояснил он.
Схема антиэскроу
На практике введение эскроу-счетов полностью не решило проблемы рынка долевого строительства в части гарантий дольщикам на достраивание их объектов, рассказал адвокат Вячеслав Голенев.
Отличие эскроу-счетов от ранее существовавшей системы заключается в том, что сейчас гражданам должны гарантировать, что их деньги не могут быть списаны с этого счета до момента окончания строительства. Ранее деньги сразу оставались у застройщика, и он мог работать с ними недобросовестно – выводить на фиктивных поставщиков и подрядчиков, выводить через дивиденды в офшоры и т. д. Это могло приводить как минимум к существенному удорожанию и удлинению сроков строительства, а затем к возникновению споров о неустойках между дольщиками и застройщиками, а как максимум – к банкротству застройщика, в результате чего и возникло такое массовое явление, как обманутые дольщики.
«С формальной и статистической точки зрения с момента введения института эскроу-счетов существенного роста количества проблемных строек не произошло. Однако на рынке сейчас четко сложилась схема фактического обхода положений закона об участии в долевом строительстве», – рассказал адвокат.
Схема состоит в том, что девелопер заключает договор с «единым дольщиком» – фактически аффилированной с бенефициарами застройщика фирмой, которая, в свою очередь, продает гражданам права требования к застройщику о передаче конкретных будущих квартир. Таким образом, хотя дольщики и получают формальную защиту по закону о ДУ, деньги идут не застройщику, а третьему лицу.
Разница между суммой, которую такая фирма ранее внесла на эскроу-счет застройщика, и суммой всей выручки от уступленных гражданам прав требований огромна. Она оседает на счетах фирмы-аффилиата, а гражданин получает весьма урезанные гарантии своих прав.
«Рынку эта схема выгодна, и она часто встречается на московском рынке», – подчеркнул эксперт.
Контроль и ответственность
Непростая ситуация сложилась и с бюджетной незавершенкой – объектами, которые строятся на основании государственных и муниципальных контрактов.
Черная дыра долгостроев: затраты на бюджетную незавершенку превысили 5 трлн рублей
Несмотря на то, что действующее законодательство о заключении и исполнении государственных контрактов достаточно строгое, количество судебных споров по таким делам не уменьшается, говорит председатель АА МГКА «Власова и партнеры» Ольга Власова. По ее словам, число уголовных дел, фигурантами которых становятся руководители недобросовестных организаций-господрядчиков, даже увеличивается.
В случае если подрядчик не выполняет свои обязательства по госконтракту, срывает сроки строительства, заказчик предъявляет в суд иск о расторжении контракта, взыскании неиспользованных авансовых платежей, а также об обязании передать незавершенный строительством объект, освободить строительную площадку и передать документацию и материалы. Суммы иска в подобных случаях могут быть от нескольких миллионов до нескольких миллиардов. Например, такой иск предъявлялся в деле о расторжении госконтракта на строительство космодрома «Восточный».
Обычно суды взыскивают с подрядчика суммы неотработанного аванса, а также неустойки и штрафы, предусмотренные законом и контрактом. Но на практике недостаточно получить положительное решение суда, необходимо его фактически исполнить, то есть получить денежные средства.
«С исполнением решений суда ситуация складывается более печальная. Обычно к моменту получения исполнительного листа у организации-подрядчика не оказывается ни средств на счетах, ни каких-либо активов, и взыскивать с нее нечего. Конечно, можно инициировать процедуру банкротства, привлечь контролирующих должника лиц к субсидиарной ответственности, но все это долго, не всегда эффективно и требует дополнительных расходов», – пояснила Власова.
По мнению адвоката, проблема не в законе, а в правоприменении. Тех норм, которые регулируют заключение и исполнение госконтрактов, вполне хватает, и они достаточно жесткие, иногда даже чрезмерно. Но «строгость закона компенсируется необязательностью его исполнения».
Скорее всего, в большинстве случаев проблема кроется в отсутствии надлежащего контроля за исполнением госконтрактов со стороны самого заказчика, полагает юрист. Поэтому, возможно, необходимо дополнительно ввести нормы и стандарты, которые бы жестко регулировали действия должностных лиц госзаказчика при нарушении подрядчиком сроков и при некачественном выполнении работ. Причем параллельно ввести для них ответственность, вплоть до уголовной, чтобы привлекали не только исполнителей, но и недобросовестных чиновников, которые не проконтролировали должным образом процесс строительства объекта.
По мнению адвоката, повышенную ответственность необходимо предусмотреть для тех подрядчиков, которые строят жилые дома за счет бюджетных средств, особенно для граждан, пострадавших от стихийных бедствий и техногенных катастроф.
«Безусловно, еще на стадии заключения государственного контракта на торгах к участникам должны применяться повышенные требования, в том числе к их финансовому положению и деловой репутации», – подчеркнула эксперт.
