За последний год первичный рынок жилья постигли значительные потрясения. Переход застройщиков от долевого строительства к проектному финансированию привел к ощутимому увеличению себестоимости работ. Вспыхнувшая пандемия коронавируса ударила по отрасли больнее других. Поддержка государства в виде субсидированной ипотеки с пониженной ставкой вызвала волну спроса от покупателей, которые ранее не могли позволить себе покупку новой квартиры. Девелоперы тут же отреагировали повышением стоимости квадратного метра. Все это вылилось в новые ценовые рекорды в крупнейших городах России, особенно «квадрат» подорожал в московском регионе.
По данным компании «Метриум», в июле в Москве появилось больше массовых новостроек, чем за все первое полугодие – на продажу выставили сразу семь новых жилых комплексов. При этом из-за роста цен люди все чаще покупают студии: в июле их доля в продажах новостроек выросла до 12,7% – это рекорд. За прошедший год количество таких квартир в продаже удвоилась.
Исторический рекорд доступности
По данным Аналитического центра ЦИАН, в июне после снятия режима самоизоляции и запуска программы льготной ипотеки общее количество сделок на рынке новостроек увеличилось сразу на 46%. При этом рост обусловлен именно резким увеличением доли сделок с привлечением ипотечных кредитов – она достигла 68%, тогда как до сих пор оценивалась в 52%.
В первом полугодии покупатели жилья в России получили 602 тыс. ипотечных кредитов на сумму 1,4 трлн рублей – это на 14% больше, чем в первой половине 2019 года, подсчитали в компании «Метриум».
Средние ставки по кредитам обновили исторический рекорд доступности – в мае банки одобряли ипотеку в среднем под 7,4% годовых, тогда как год назад ставки поднимались до уровня 10,5% годовых. Действие госпрограмм субсидирования ипотеки распространяется преимущественно на новостройки, поэтому интерес заемщиков повысился именно к ним.
Больше всего ипотеки предоставили банки в Москве (39 тыс. кредитов), Московской области (32 тыс.), Санкт-Петербурге (30 тыс.), Тюменской области (25 тыс.), Свердловской области (22 тыс.), Татарстане (22 тыс.), Башкортостане (21 тыс.), Краснодарском крае (19 тыс.), Челябинской области (17 тыс.) и Новосибирской области (16 тыс.).
Интенсивная динамика
По данным «Метриум», с июля 2019 года «квадрат» в массовых столичных новостройках подорожал почти на 8%. В Новой Москве цена за полугодие возросла на 11%, за год – на 18%. Средняя цена квадратного метра в столице в июле 2020 года составила около 186 тыс. рублей. В Новой Москве он обходится дешевле примерно на 45 тыс. рублей, средняя цена – 141,5 тыс. рублей. При этом цена квадратного метра в Новомосковском административном округе – 143 тыс. рублей (+11% за полгода), а в Троицком административном округе – 79,9 тыс. рублей (+18% за полгода).
Больше всего новых проектов сейчас как раз за МКАД – по данным ЦИАН, из десяти новостроек с лучшими продажами только одна расположена в старых границах Москвы.
Одним из основных факторов роста цен, безусловно, является снижение ипотечных ставок, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
«Наиболее интенсивная динамика повышения расценок в последние пять лет наблюдается с начала 2018 года. Как раз тогда ставки начали снижаться очень высокими темпами и сейчас достигли минимального исторического уровня (порядка 6% годовых для новостроек). В условиях падения реальных доходов ипотека фактически становится единственным драйвером роста спроса на рынке жилья, и чем ниже ее стоимость, тем больше людей вовлекается на рынок жилья», – поясняет она.
Помимо общих для всего рынка причин – девальвация рубля, снижение ипотечных ставок и реформа долевого строительства, – рост цен в ТиНАО связан с локальными факторами, такими как открытие новых станций метро, говорит совладелец Группы «Родина» (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District) Владимир Щекин.
«За последний год ставки по ипотеке достигли минимума. Еще никогда в России нельзя было взять кредит на покупку жилья под 6–7% годовых. Соответственно, в последний год мы увидели реализацию отложенного спроса со стороны клиентов, для которых ранее более высокие ставки были неприемлемыми. Поскольку в сравнении со "старой" Москвой цены в Новой примерно на 25% ниже, присоединенные территории испытали больший ажиотаж, созданный ипотечными заемщиками», – рассказал он.
Перспективы роста
Цены будут продолжать расти, согласны все опрошенные «Профилем» эксперты. «Мы ожидаем восстановления спроса на новостройки в Новой Москве на докризисном уровне, если не произойдет новых "шоков". Кризис усиливает миграцию в московский регион, а перевод части сотрудников на удаленный режим работы в Москве стимулирует спрос на жилье на периферии столицы, а также в Новой Москве», – пояснил Владимир Щекин.
Задержка в развитии: мечты о доступном жилье отложили до 2030 года
По мнению Марии Литинецкой, до конца года суммарный рост стоимости квадратного метра на рынке массовых новостроек Москвы может составить 10%. «Как показал опыт пандемии, даже в самые тяжелые месяцы самоизоляции, когда падение спроса достигало 70%, застройщики не пошли на демпинг или увеличение скидок. Сейчас предпосылок для проведения такой политики нет, поэтому мы ожидаем, что повышение цен продолжится, хотя и замедленными темпами», – полагает эксперт.
В начале сентября в контексте скорого завершения программы льготной ипотеки последует рост количества сделок на 20–25%, прогнозирует заместитель директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков. Дальнейшее развитие событий зависит от экономической ситуации в стране в целом, от того, продлят ли льготную ипотеку, наступит ли вторая волна пандемии.
«Что касается самой ипотеки, то снижение ставок по банковским вкладам привело на рынок жилья клиентов, для которых депозит стал неинтересным вариантом вложения денег. Так, в июне число ипотечных сделок в компании составило 60%, а в июле – 47%», – отмечает он.
Средний чек сделки повсеместно растет, а в перспективе в проектах с эскроу-счетами цены могут подняться на 3–5%, полагает Кочетков. В новостройках же без проектного финансирования возможно снижение примерно на 5% для стимулирования спроса, но, скорее всего, эти меры будут недолгими.
Сниженная процентная ставка сделала покупку жилья более доступной, поэтому льготная ипотека вызвала большой интерес, говорит вице-президент ПИК Юрий Ильин. Большая часть ипотечных сделок в компании – по ипотеке с субсидированной ставкой. При этом фундаментальный спрос на жилье остается высоким. А цены, как правило, следуют за спросом, признает он.
«По-настоящему качественных проектов, которые помимо выгодных условий по ипотеке предлагают достойный уровень продукта и сервисов, не так много. По данным НОЗА (Национальное объединение застройщиков жилья. – «Профиль»), ассортимент предложений квартир за 2019 год сократился на 14,5%, а спрос на качественные девелоперские проекты существенно превышает предложение. Поэтому на данном этапе мы не видим предпосылок к спаду продаж», – пояснил Ильин.
