Первые серьезные трудности торговые центры (ТЦ) испытали во время пандемии, когда месяцами простаивали без посетителей. Тем временем активно развивался рынок интернет-торговли. Россияне оценили преимущества покупок «не выходя из дома». В итоге, когда коронавирусные ограничения были отменены, посещаемость моллов к доковидному уровню так и не вернулась.
После начала спецоперации западные бренды – основные арендаторы ТЦ – стали сворачивать бизнес в России: вначале приостановили работу, продолжая платить за используемые площади, затем закрыли магазины. С уходом крупных арендаторов заметно сократился поток покупателей в торговых центрах. IKEA, H&M, Zara, Bershka, Pull&Bear, Stradivarius плюс ряд других магазинов занимали до 40% площадей торговых центров и привлекали сотни и тысячи посетителей моллов.
Полностью заместить крупные ушедшие бренды отечественными и иностранными (в частности, китайскими и турецкими) не удалось, в торговых центрах остаются пустующие помещения. А чем больше свободных квадратных метров, тем меньше доходов у ТЦ, поясняют эксперты.
При этом сокращение трафика явилось поводом для оставшихся арендаторов просить скидку за аренду. «Размер [скидки] в среднем варьируется от 5% до 15%, – уточняет руководитель аналитического департамента Amarkets Артем Деев. – Но если речь, например, о каком-нибудь крупном продуктовом или строительном супермаркете, куда приходят много людей, то тогда дисконт больше». Некоторые ритейлеры выбивают себе скидку 30% и даже 50%. Владельцы ТЦ соглашаются на такие условия, чтобы не допустить появления пустых площадей. Однако, как правило, игра не стоит свеч: вернуть доковидные цифры арендной выручки не получается.
Несмотря на предновогодний всплеск трафика, стабильного увеличения продаж в торговых центрах не ожидают. Одни покупатели на фоне экономической неопределенности предпочитают потуже затянуть пояса, другие приходят в ТЦ, чтобы сравнить товары, заказанные на онлайн-площадках…
Существенную часть трафика обеспечивали зрители кинотеатров, базировавшихся в моллах. Сокращение репертуара фильмов, отсутствие громких премьер привело к тому, что все чаще залы закрывают или переформатируют под повторный прокат. Меньше посетителей и в фитнес-клубах, которые расположены в ТЦ.
Доходы моллов по итогам 2022 года могут упасть на 35–45% относительно доковидного 2019-го, прогнозируют в Российском совете торговых центров (РСТЦ). Для сравнения: в 2020-м, когда действовал режим самоизоляции, доходы ТЦ просели на 20%.
Между тем расходы моллов продолжают увеличиваться. И здесь большая часть приходится на фискальную нагрузку – земельный налог (за участок, где расположен торговый комплекс и его инфраструктура) и налог на недвижимость. Сложнее всего приходится столичным торговым центрам. В прошлом году кадастровая стоимость коммерческой недвижимости в Москве увеличилась на 4–8%, соответственно, на столько же выросли имущественные налоги, которые ТЦ должны будут заплатить.
Иногда фискальная нагрузка торговых центров достигает 20–30% от оборота, что бьет по карману любого хозяйствующего субъекта. Если рассматривать ТЦ как инвестиционный проект, говорят эксперты, то в нынешних условиях доля налогов должна составлять 7–10% от выручки. В регионах ситуация чуть лучше, но расходы также растут.
Существенные суммы уходят на закрытие долгов перед банками. Во всем мире строительство торговых центров обходится недешево, и Россия не исключение. На возведение огромного комплекса нужны денежные вливания. За ними, как правило, обращаются в кредитные учреждения. Сектор торговых центров – один из самых закредитованных, отмечают эксперты.
СК подтвердил, что пожар в "Мега Химки" произошел из-за нарушений при сварочных работах
В структуре расходов любого ТЦ в среднем 30–50% – это банковские ссуды, говорит Артем Деев. «Плюс траты на коммунальные услуги – 10–15%. К ним прибавляется оплата труда сотрудников, начиная от охраны и клининга и заканчивая руководителями», – перечисляет аналитик. Кроме того, необходимо приобретать комплектующие к оборудованию, которые из-за санкций подорожали в два-три раза. Причем на определенных вещах экономить нельзя. Например, на лифтах, эскалаторах и противопожарных системах.
В таких условиях ТЦ с каждым днем все сложнее удержаться на плаву. На продажу уже выставили 200 комплексов, отмечают в РСТЦ, еще порядка 80–100 к ним присоединится в ближайшее время. По данным портала DA, цена на объекты варьируется в диапазоне от 1 млрд до 8,3 млрд рублей, отмечает вице-президент Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимир Кузнецов.
Эксперты прогнозируют несколько вариантов дальнейшей судьбы торговых комплексов. Первый – переход в руки другого девелопера, который сможет вложить средства в объект и вдохнет в него новую жизнь. Например, поменяет концепцию. Также возможен большой передел зон влияния там, где в одной локации расположены как минимум два конкурирующих ТЦ. Если раньше они делили между собой пространство, то теперь пойдет борьба за выживание. Рано или поздно крупный молл перетянет трафик, арендаторов, а потом и прибыль другого. Тем самым подтолкнет конкурента к банкротству. Поэтому каждый второй молл сейчас в зоне риска, предупреждают аналитики.
Худший сценарий развития событий – продажа обанкротившегося комплекса по частям, а также его изъятие под другие нужды или снос. Тренд на продажу небольших ТЦ уже сейчас наблюдается во многих российских регионах. Причем зачастую их выкупают по стоимости земельного участка, чтобы затем на этом месте начать строительство, например, многоквартирных домов. Не позавидуешь прежде всего районным торговым центрам, которые раньше неплохо зарабатывали благодаря удобному расположению. Однако они морально устарели, и сейчас, когда необходимо кардинально менять концепцию, им приходится тяжелее всего.
По факту крупного пожара в ТЦ в Балашихе возбудили уголовное дело
С каждым днем у моллов возрастают риски разориться. Поэтому владельцы ТЦ обратились к властям регионов с просьбой о поддержке «в связи с глубокими изменениями» на рынке. В списке мер по поддержке торговых комплексов, предложенном Российским советом торговых центров, – предоставление налоговых послаблений, заморозка кадастровой стоимости, льготные тарифы коммунальных услуг. Таким образом возместить потери по арендой выручке не получится, считают аналитики, однако вполне можно сократить расходы.
Как сообщают в РСТЦ, 11 регионов готовы пойти навстречу моллам. Предоставить поддержку согласны, в частности, в Ленинградской, Саратовской, Нижегородской, Омской, Свердловской и Тульской областях. Власти понимают, что банкротство ряда торговых центров чревато потерями для экономики. Прежде всего, бюджет недосчитается поступлений от налогов. К тому же увеличится безработица. Рабочие места сократятся не только в торговле, но и в смежных отраслях, таких как логистика, реклама. Крупные ТЦ обеспечивают занятость 4 млн россиян и выплачивают налоги в размере более 100 млрд рублей в год. А в среднесрочной перспективе банкротство ТЦ может также привести к сокращению производства различных товаров: когда нет спроса, бизнес производит меньше, на пополнение складов никто работать не будет.
