Льготная ипотека
Улучшение условий жизни населения остается главным приоритетом государства, сказал Владимир Путин на заседании Совета по стратегическому развитию и национальным проектам. Льготная ипотека продлена сразу на полтора года – до 1 июля 2024-го. При этом ставку по ней повышают с 7% до 8%. По программе льготной ипотеки можно приобрести готовое жилье на первичном рынке или строящийся объект. Кроме того, банки дают деньги на покупку земельного участка с дальнейшим возведением частного дома.
Штормовые "квадраты": как события 2022 года отразились на рынке недвижимости
«Ставку решили поднять, скорее всего, потому, что за последние три месяца подорожала рыночная ипотека и предпосылок для снижения не наблюдается. А это значит, что купить квартиру в новостройке будет более выгодно, чем «вторичку», – считает основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик.
Изменения коснутся и других программ государственной поддержки. Например, расширен доступ к семейной ипотеке по ставке 6% годовых. На нее теперь смогут претендовать россияне, воспитывающие двух и более несовершеннолетних детей. Ранее под такие условия подпадали семьи с одним ребенком, который родился в 2018 году и позже.
Кроме того, предоставят дешевые кредиты жителям Донецкой и Луганской народных республик, Запорожской и Херсонской областей, закон о принятии которых в состав РФ Владимир Путин подписал в октябре. Они смогут взять ипотеку под 2% годовых на покупку квартиры в новостройках. По словам президента, «это будет инструментом для того, чтобы развернуть строительство».
Плюсы продления программы
Доступность жилья в России пока оставляет желать лучшего, говорят аналитики. Мало кто может взять жилищный кредит на общих условиях, исходя из рыночной ставки. «Поэтому льготная ипотека будет востребована среди россиян. Без нее ставки на новостройки моментально отскочат к 10% годовых», – уверен эксперт по недвижимости Алексей Кричевский.
Кроме того, продление программы позволит поддержать строительный сектор, который сейчас испытывает проблемы, отмечают аналитики. У девелоперов уже скопилось 66 млн кв. метров непроданного жилья, или 66% от общего объема в стадии строительства.
По данным Росреестра, в январе–сентябре 2022 года продажи на первичном рынке сократились на 15,5%, до 533,7 тыс. квартир. Снижение спроса произошло в апреле, а основной спад (минус 42% в годовом выражении) пришелся на второй квартал.
Главный плюс решения продлить льготную ипотеку – долгосрочность программы. А рост ставки на один процентный пункт, скорее всего, будет нивелирован субсидированием со стороны застройщиков. В ближайшие два месяца аналитики ожидают некоторую трансформацию на первичном рынке под новые условия кредитования, поэтому в начале 2023 года возможно падение спроса на новостройки на 10–20%. Впрочем, затем ситуация постепенно начнет выправляться.
Семейная ипотека
Положительно на рынок недвижимости повлияют и изменившиеся условия по семейной ипотеке. «Значительно увеличиваются возможности для многих россиян с детьми приобрести крышу над головой или обновить жилье. Это, в свою очередь, спровоцирует увеличение спроса на строящую недвижимость», – отмечает Виктор Зубик.
Выдача таких кредитов вырастет примерно на 30 тыс. в год, оценивает генеральный директор госкомпании «Дом.РФ» Виталий Мутко. В 2021-м семейной ипотекой воспользовались 133 тысячи семей. В 2022-м – 155 тысяч. В целом с момента запуска программы в 2018 году по ней приобрели жилье более 440 тысяч российских семей. Сумма выданных займов достигла примерно 1,6 трлн рублей.
Застройщики могут спокойно планировать работу в среднесрочной перспективе, считают аналитики. Девелоперы продолжат реализацию своих проектов, обеспечат достаточное наполнение эскроу-счетов по проектному финансированию. По прогнозам экспертов, спрос на семейную ипотеку вырастет не менее чем на 10–15%. Сейчас в России насчитывается около 9 млн семей с двумя и более детьми. Часть покупателей может переключиться с льготной ипотеки на семейную, и доля последней увеличится с нынешних 25–30% до 50–60%.
Будет ли спрос
Впрочем, не стоит переоценивать влияние государственных программ поддержки на рынок недвижимости. Несмотря на сохранение достаточно комфортных ставок, ситуация вряд ли кардинально изменится. Предпосылок для быстрого и резкого восстановления спроса пока нет.
Реальные располагаемые доходы населения в третьем квартале 2022 года сократились на 3,4% в годовом выражении, следует из данных Росстата. Во втором квартале снижение составляло 0,8%, в первом – 1,2% год к году. Каждый пятый россиянин в 2022-м жаловался на уменьшение зарплаты. Прежде всего это касалось работников автомобильной отрасли, туризма, медицины и рекламы. Кроме того, сбережения и доходы людей съедает ускоряющаяся инфляция, которая сейчас превышает 12%.
Тем временем цены на квартиры, пусть не такими темпами, как в последние два года, продолжают идти вверх. Тенденция продолжится в 2023-м, предупреждают аналитики. За первое полугодие средняя цена одного квадратного метра в столичных новостройках может повыситься на 5–7% и достичь отметки 440–450 тыс. руб. Безусловно, в зависимости от проекта и локации стоимость квартир будет разниться – в одних ЖК она может даже снизиться, а в других останется на прежнем уровне с минимальным ростом: застройщики будут проводить аккуратную ценовую политику с сохранением скидок на определенный пул квартир.
