Популярность апартаментов растет быстрыми темпами. Этот формат недвижимости все чаще встречается в крупных городах с высокой экономической активностью: столицах регионов, финансовых, промышленных и деловых центрах. Кроме того, апарт-комплексы появляются в курортных локациях, прежде всего Черноморского побережья и Крыма. Их раскупают еще на стадии строительства.
Из-за высокого спроса количество предложений на рынке московских новостроек за последний год упало вдвое даже в бизнес- и комфорт-классе. В январе–сентябре 2021 года на апартаменты в «старой» Москве было зарегистрировано на 66,7% больше договоров долевого участия ДДУ (5 тыс.), чем за тот же период 2020-го.
Причина проста – квадратный метр в апартаментах в среднем на 15–20% дешевле, чем в аналогичных по размеру квартирах. На фоне снижения доходов россиян и скачка цен на недвижимость эта разница становится решающим фактором.
Впрочем, из-за высокого спроса быстро растут и цены на это формат. По подсчетам аналитиков «Метриум», за год апартаменты массового сегмента на московском рынке новостроек подорожали на 27%. В среднем за последние пять лет они прирастали в цене на 3% каждый квартал. К концу I полугодия их средняя стоимость составила 239 тыс. рублей за квадратный метр.
Микроформат
При этом размер таких помещений стремительно съеживается. Так, в сентябре один из столичных застройщиков представил апартаменты общей площадью девять «квадратов». Микроапартаменты расположены в многофункциональном комплексе комфорт-класса «Апартаменты в Кусково» на востоке Москвы. В четырех малоэтажных корпусах – 389 апартаментов. Цены начинаются от 2,5 млн рублей. Рядом несколько вузов, метро в шаговой доступности.
Такие апартаменты можно купить для ребенка-студента или для сдачи в аренду. «В пределах 3–4 млн рублей новое жилье в пределах МКАД сейчас практически не найти. Комплекс однозначно будет пользоваться большим спросом как у обычных покупателей, так и у инвесторов. Конечно, кто-то может сравнить такие маленькие апартаменты с кладовками, но надо понимать, что рынок развивается, появляются разные форматы жилья, которые ориентированы на специфические запросы клиентов. Низкий бюджет плюс готовый к въезду апартамент с отделкой – хороший вариант обретения крыши над головой в Москве», – считает директор по развитию компании «Метриум» Наталья Сазонова.
Рациональный тренд
Устойчивое сокращение средней площади квартир и апартаментов наблюдается с 2014 года, говорят аналитики «Метриум». Первые министудии площадью 17,9 кв. м появились на рынке апартаментов в 2013 году. Квартиры такого размера начали продавать позже – в 2017 году. С тех пор минимальная площадь студий последовательно сокращалась как в сегменте квартир, так и апартаментов. В прошлом году самыми компактными были студии площадью 10 кв. м.
Отодвинь мечту: почему россиянам придется забыть о покупке собственной квартиры
За последние два десятилетия средняя площадь квартиры в продаже снизилась на 25%: с 72 до 55 кв. м, показало исследование ЦИАН. «Худеют» не только однушки, больше всех в площади сокращаются трехкомнатные квартиры и студии. Доля студий в новостройках увеличилась с 2% в нулевые до 16% в современных домах. Кроме того, среди трендов большие кухни (в среднем за 20 лет увеличились на 11%), совмещенные санузлы и высокие потолки (в среднем на 12 см выше). В последние несколько лет застройщики стали также отказываться от балконов.
Для апартаментов характерны те же тенденции, что и для квартир, говорит генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Это и сокращение общей площади, и рационализация подхода. Собственник не хочет переплачивать за неиспользуемые квадратные меры не только при покупке, но и при дальнейшей эксплуатации (за счет налоговых и коммунальных платежей). Это обуславливает популярность лотов евроформата, предполагающих максимально полезное использование площади.
Плюс на минус
Из преимуществ апартаментов стоит отметить расположение в востребованных локациях недалеко от крупных деловых центров и учебных заведений, а также хорошую транспортную доступность, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.
К недостаткам можно отнести невозможность использования материнского капитала, программ с господдержкой, а также получения налогового вычета при покупке. Помимо этого, в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Также для апарт-комплексов могут применяться более высокие тарифы на услуги ЖКХ (не относится к ситуациям, когда в одном корпусе расположены квартиры и апартаменты). Значительно выше у них и ежегодный налог на недвижимость – вместо 0,3% от кадастровой стоимости придется заплатить около 2%.
Дискуссии о правовом статусе апартаментов идут с тех пор, как застройщики стали массово эксплуатировать этот формат недвижимости. В апреле 2021 года в Госдуму был внесен законопроект, который определяет порядок перевода апартаментов в жилое помещение, наделяет регионы правом по утверждению нормативов обеспеченности многофункциональных комплексов (в состав которых входят апартаменты) социальной инфраструктурой.
Однако в нем отсутствуют положения о возможности регистрации в такой квартире, а также нормы, непосредственно определяющие статус подобного формата недвижимости. Более того, в сентябре 2021 года депутат Сергей Пахомов заявил, что апартаменты не планируется приравнивать к жилью.
