Отсутствие интереса у большинства жителей многоквартирных домов к вопросам его управления играет против них самих же – многие текущие вопросы повисают в воздухе без решения. Только на общем собрании собственников можно договориться о смене управляющей организации, установке домофона в подъездах или шлагбаума на въезде во двор, открытии или закрытии мусоропровода, установке видеонаблюдения или найме консьержей… При этом в голосовании должны принять участие в зависимости от вопроса как минимум половина или две трети собственников. В доме на 300–400 квартир это превращается в сложную задачу для инициаторов голосования, несмотря на появившуюся несколько лет назад возможность проводить собрания и в очно-заочной форме, когда жители могут в течение оговоренного времени отправить бюллетень организаторам.
С такими сложностями в стране сталкиваются жители многоэтажек. По данным Фонда содействия реформированию ЖКХ, в стране – порядка 1,2 млн домов, из них около 400 тыс., в которых более 50 квартир. В Москве доля таких домов составляет 80%, в Санкт-Петербурге – 49%.
«У нас только от 5 до 10% собственников участвуют в общих собраниях», – рассказывает член комиссии по ЖКХ Общественной палаты РФ Артем Кирьянов. Потом, по его словам, как правило, у жителей возникают вопросы, которые они могли бы задать на собрании, но не успели, и как следствие – претензии, вплоть до судебных исков.
Сосед-делегат
Вскоре ситуация может несколько измениться: в Госдуме ко второму чтению подготовили поправки в Жилищный кодекс РФ, разрешающие проводить наряду с традиционными общими собраниями жителей еще и конференции. В них смогут принимать участие так называемые делегаты – жители, которых соседи по подъезду уполномочили проголосовать от их имени.
Такой подход, по задумке авторов законопроекта единоросса Павла Качкаева и уже бывшего депутата Александра Сидякина, должен упростить получение кворума. При обсуждении законопроекта в первом чтении в июле 2018 года Александр Сидякин отмечал, что делегатами будут становиться те, кого соседи знают и кому доверяют. Их собрать легче, чем жителей. «К примеру, возьмем стандартную девятиэтажку: четыре квартиры на площадке – это 36 квартир. Если применить предлагаемую норму, то нужно будет собрать всего девять делегатов от каждого подъезда. Но при этом жители могут договориться, что делегат будет не от одной площадки, а от двух, от трех, и, соответственно, на собрание жильцов в большом доме можно будет собрать всего 20–30 человек», – объяснял он на пленарном заседании.
Стоит отметить, что и сейчас жители могут сделать то же самое, выписав доверенность. Однако далеко не все готовы тратить время и деньги на поход к нотариусу, а по поводу простых письменных доверенностей возникает масса споров, и не всегда мнение выписавшего ее собственника в итоге учитывается при подсчете
голосов.
Проект формализует подобные ситуации, описывая, кто и при каких условиях может стать делегатом. Проект разрешает наделять таким статусом владельца квартиры или нежилого помещения в доме при соблюдении двух условий. Во‑первых, делегата избирают от одного, двух или максимум трех соседних этажей в одном подъезде. Во‑вторых, у него в сумме должно быть не более 10% от общего числа голосов, которые по закону зависят не от числа владельцев, а от площади квартиры. Таким образом, число делегатов в доме будет зависеть от количества этажей и площади квартир в нем.
Такое ограничение числа голосов, которые могут аккумулироваться у одного делегата, Артем Кирьянов из ОП РФ называет логичным. Оно обусловлено необходимостью не допустить случаев мошенничества, полагает он.
Изначально авторы проекта предлагали избирать делегатов и прекращать их статус на общих собраниях жителей дома. Но после замечаний экспертов о чрезмерной сложности такой процедуры от этой идеи в Госдуме отказались. Для выбора делегатов будет достаточно голосования, в том числе и заочного, между соседями по этажу или соседним этажам, которые захотели избрать своего представителя, следует из доработанного проекта. Итоги будут легитимными, если в голосовании примут участие не менее половины соседей. В случае, если они не договорятся по поводу кандидатуры представителя или не захотят никому делегировать свои права, они смогут голосовать на конференциях лично.
Срок полномочий делегата будет от двух до четырех лет, как решат соседи. При этом если спустя это время они не выберут другого человека, то полномочия делегата пролонгируются на тот же срок. Передавать кому-либо свое право голосовать от имени соседей делегатам запрещается.
Соседи вправе досрочно выбрать другого представителя. Это может быть актуально для случаев, когда собственники квартир изменятся, либо между соседями возникнут разногласия. Также полномочия делегата аннулируются с момента его смерти или прекращения права собственности на квартиру или помещение, например, в случае продажи.
Права, но не обязанности
Круг полномочий делегатов ограничен: они не смогут голосовать за соседей по наиболее неоднозначным вопросам, по которым для принятия решения требуется участие от двух третей собственников в доме. Например, о реконструкции дома, надстройке этажей, создании пристроек, повышении взноса на капитальный ремонт, а также о даче согласия на перевод какой-то квартиры в статус нежилого помещения. Для решения последнего вопроса будет требоваться участие не менее двух третей жителей дома, а не половины, как сейчас.
Такое ограничение круга вопросов, по которым решения вправе принимать делегаты, оправданно, считает адвокат из коллегии «Каденова и партнеры» Зульфия Атаханова. По ее словам, в противном случае велика вероятность возникновения споров и даже риска злоупотреблений. Например, подкуп делегатов, принятие решений в ущерб интересам собственников квартир и нежилых помещений в доме.
Проект предусматривает, что делегат за две недели до конференции «имеет право провести обсуждение» обозначенных в повестке вопросов с соседями, от которых он избран. Однако документ не регламентирует, как делегат по итогам таких консультаций голосует на конференции, должен ли он учесть мнение соседей или вправе проголосовать вопреки их воле. В законопроекте лишь указано, что представитель «действует в интересах собственников помещений в многоквартирном доме добросовестно и разумно».
В случае спора по поводу решения или сомнений в том, как будет голосовать делегат, жители могут сами лично проголосовать на конференции. Тогда число голосов у делегата сократится.
Одним из плюсов конференций с участием делегатов авторы проекта называли сокращение возможности подделки голосов в бюллетенях. Легче проверить, подписывался человек в нем или нет, так как число бюллетеней будет меньше, объяснял ранее Александр Сидякин. А Павел Качкаев напомнил, что еще несколько лет назад протокол общего собрания, в котором отражены итоги голосования, стал официальным документом, и за его подделку предусмотрено уголовное наказание.
Голосование без контроля
Собрания в форме конференций – это облегченный путь повышения активности собственников, возможность учесть волеизъявление максимально всех, считает Артем Кирьянов. По его мнению, такая трансформация общих собраний вполне подходящая.
Делегат сможет на конференции проголосовать иначе, чем на обсуждении выскажутся его соседи, опасается адвокат Зульфия Атаханова. «Это самое слабое место. Противостоять решению, принятому делегатом вопреки итогам обсуждения, возможно только личным участием», – объясняет она. В противном случае придется обжаловать итоги голосования в суде.
Таких рисков в проекте не видит член Ассоциации юристов России, партнер юридической компании «Юристъ» Асия Мухамедшина. По ее мнению, делегаты не смогут голосовать вопреки мнению избравших их собственников. В случае, если собственники заподозрят выбранного ими делегата в недобросовестной работе, они смогут выбрать другого.
