«Профиль» с помощью экспертов выяснил, как торговые центры чувствуют себя после отмены карантинных мер, что привело к конфликту между их собственниками и арендаторами и сможет ли онлайн-торговля заменить городские моллы.
Гуляют, но не покупают
Посещаемость торговых центров постепенно возвращается к докризисным показателям. Правда, не в полном объеме. Если в Москве покупательский трафик в среднем восстановился до 80%, то в Санкт-Петербурге, где ТЦ открылись 27 июля, их посещаемость не превышает 67–70% от «доковидного» уровня, следует из данных РСТЦ. В среднем по России трафик посетителей ТЦ составляет 65–70% от прежних норм. При этом порядка 10% моллов остаются закрытыми.
Эксперты объясняют восстановление трафика отложенным спросом, накопленным за время самоизоляции. Люди устали сидеть дома и стараются вернуть привычный уклад жизни. Тем более что ТЦ в восприятии россиян давно перестали быть торговыми площадками и превратились в места всесезонного досуга. Особенно этот тренд актуален для небольших городов, где индустрия развлечений не так развита, как в мегаполисах.
При этом стоит делать поправку на то, что, в отличие от прошлого лета, многие люди остались в своих городах, говорит президент Гильдии маркетологов Игорь Березин. «Можно было бы сказать, что ситуация нормализовалась, если бы нынешние показатели были выше показателей прошлого года, когда миллионы россиян уехали в отпуск. Но до этого пока далеко», – пояснил эксперт «Профилю».
Кроме того, увеличение трафика не обязательно ведет к росту продаж. По словам президента РСТЦ Дмитрия Москаленко, сегодня посетители торговых центров тратят в них вдвое меньше, чем в прошлом году. Даже в Москве выручка колеблется в пределах 60–80% от докризисного уровня. То есть люди приходят в ТЦ погулять, при этом ничего не покупая. Объяснение на поверхности: по данным Росстата, реальные располагаемые доходы населения во втором квартале 2020 года сократились на 8% в годовом выражении.
Владельцы торговых центров рассчитывают вернуться к стабильным докризисным показателям к концу 2021 года. Так, по данным пресс-службы ТК «Невский центр», на восстановление комплекса может уйти от 6 до 12 месяцев. Причем в прогнозах содержится оговорка: говорить о подобных сроках можно при условии, что не будет второй волны эпидемии и ритейлеры смогут обновить ассортимент (чтобы заказать коллекцию, привезти ее и разместить на полках, требуется не меньше полугода).
Сложившаяся ситуация ударит по розничной торговле в целом. По данным РСТЦ, торговые моллы обеспечивают сегодня более 25% оборота ритейла России, в том числе до 90% «цивилизованной» торговли. Вместе с каждым торговым центром российская экономика потеряет около 200 предприятий-арендаторов, среди которых 30–40% относятся к малому и среднему бизнесу. Если торговые комплексы начнут разоряться, без работы могут остаться порядка трех миллионов человек. Между тем в борьбе за выживание торговые центры и арендаторы оказались по разные стороны баррикад.
Арендные споры
Перезапуск торговых центров происходит на фоне неурегулированных отношений с арендаторами. Затяжной режим карантинных мер почти обнулил выручку непродовольственных ритейлеров, рестораторов и представителей сферы услуг. По данным аналитиков «Эвотор», около 20% предприятий малого и среднего бизнеса оказались неспособны платить за аренду на старых условиях.
Пострадавшие арендаторы настаивали на новых арендных платежах, в то время как торговые центры старались сохранить докризисную арендную ставку. Чтобы уменьшить потери бизнеса, власти ввели правило отсрочки арендных платежей, согласно которому, в течение 30 дней со дня обращения арендатора владелец недвижимости должен предоставить ему отсрочку арендной платы, предусмотренной в 2020 году. В конце марта Госдума приняла соответствующий законопроект, по сути, переложив убытки на владельцев моллов.
Но арендаторы в большинстве случаев просят дать не отсрочку, а скидку: в ином случае объем обязательств остается тем же, лишь откладывая риск банкротства. В этом отношении навстречу арендаторам пошли те торговые центры, которые в целом прислушиваются к рекомендациям властей и над которыми в меньшей степени довлеют учредители, сказал «Профилю» президент Российской ассоциации экспертов рынка ритейла Андрей Карпов. Значительная часть ТЦ на серьезные уступки все же не согласилась.
«Их тоже можно понять. Перед управляющими компаниями торговых центров стоит задача выполнить данные владельцам площадей обещания, поэтому они не всегда могут действовать гибко», – объясняет эксперт.
Отсутствие выплат за аренду в разгар пандемии поставило самих владельцев в непростое положение. Во-первых, нужно было откуда-то брать деньги на обслуживание здания и сохранение трудового коллектива. Например, вице-президент «Крокуса» Эмин Агаларов рассказывал в СМИ, что продал несколько автомобилей из личной коллекции, чтобы выплатить зарплату сотрудникам ТЦ.
Во-вторых, у собственников оставались обязательства по уплате налогов. Согласно данным РСТЦ, по итогам 2020 года торговым комплексам предстоит выплатить 52 млрд рублей НДС, 24 млрд рублей налога на имущество, 15 млрд рублей налога на прибыль и 4 млрд рублей единого социального налога. Иначе их счета могут заблокировать.
В-третьих, нужно возвращать кредиты. Общий кредитный портфель российских торговых центров оценивается в 2 трлн рублей, только перед Сбербанком задолженность превышает 700 млрд рублей (данные РСТЦ). Риск дефолта для части собственников коммерческой недвижимости вполне реален.
Несоразмерная помощь
Торговые центры забили тревогу с самого начала пандемии. В апреле РСТЦ обратился к президенту России Владимиру Путину с просьбой о господдержке. Авторы письма предложили снижение ставки НДС минимум до 18%, временную отмену налоговых платежей за 2020 год, отмену арендной платы за земельные участки и другие меры. Однако торговая недвижимость так и не была отнесена к наиболее пострадавшим из-за коронавируса отраслям. Следовательно, серьезной господдержки представители отрасли не дождались.
Как власти разных стран помогают бизнесу и гражданам пережить экономические неурядицы
Единственное послабление, которого удалось добиться торговым центрам, заключается в отсрочке по уплате отдельных налогов и авансовых платежей по ним. Но и здесь есть свои нюансы. Чтобы получить отсрочку по налогам, арендодатель должен быть собственником недвижимости, а основной вид его деятельности – соответствовать коду ОКВЭД 68.2 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом». Но по этому коду работают лишь 30% российских торговых центров. Также отсрочка не распространяется на НДС, НДПИ, акцизы и страховые взносы – только на местные налоги (на имущество и землю).
Помимо прочего, получение отсрочки привязано к необходимости предоставить арендаторам перенос по арендным платежам. Предоставление же им скидки (что более востребовано) таким основанием не является. Но даже при соблюдении всех условий господдержка в части налогов едва ли сможет улучшить положение ТЦ, рассказал «Профилю» управляющий директор РСТЦ Олег Войцеховский.
«Это абсолютно непропорционально потерям, которые несли объекты торговой недвижимости во втором квартале и продолжают нести до сих пор, – поясняет он. – Поскольку многие комплексы договорились с арендаторами на снижение арендной платы сроком до года, восстановление экономики ТЦ займет никак не меньше. Если отрасль получит существенную поддержку государства, период восстановления, конечно, сократится».
По-разному подошли к вопросу поддержки и региональные власти. Например, правительство Самарской области продлило до конца октября срок уплаты налогов на имущество за 2019 год, первый и второй кварталы 2020 года. А вот в Санкт-Петербурге из-за переоценки стоимости коммерческой недвижимости налоги для ТЦ резко возрастут.
«И это при том, что в Санкт-Петербурге торговые центры вместе с их арендаторами пострадали гораздо более серьезно, чем в той же столице, так как открылись намного позже. К слову, Москва на пересмотр кадастровой стоимости объектов недвижимости не пошла», – говорит Андрей Карпов.
В этих условиях оставаться на плаву владельцам коммерческой недвижимости помогли успешные переговоры с их кредиторами – банками. Так что массовое банкротство российским ТЦ пока не грозит. Между тем рестарт их работы после длительного простоя заново поднял вопрос о будущем этой отрасли.
Онлайн не дремлет
В последние годы российский рынок движется в сторону интернет-торговли. Многие офлайн-магазины уходят в Сеть, сокращая рабочие места и арендуя склады вместо торговых площадок. За последние восемь лет объем интернет-торговли рос в среднем на 28% в год (здесь и далее – по данным DataInsight) – с 235 млрд рублей в 2011 году до 1,7 трлн рублей в 2019-м.
Положительно повлияла на этот тренд и эпидемия коронавируса. Ряды клиентов маркетплейсов пополнились примерно на 10 млн человек. И это только начало. По прогнозам аналитиков, средний рост интернет-торговли в России в ближайшие пять лет составит 33,2%, превысив в итоге 7 трлн рублей.
По данным Росстата, в прошлом году доля онлайн-продаж в розничной торговле составила 2% (Институт экономической политики имени Е.Т. Гайдара приводит другую оценку – 4%). По словам Игоря Березина, по итогам этого года онлайн-сегмент может набрать от 8 до 10%, а в отдельных сферах покажет еще более высокие цифры. Например, продажи бытовой техники уже в прошлом году ушли в онлайн на 10–12%, а в этом могут уйти на 20–25%, считает эксперт. Это нанесет дополнительный удар по торговым центрам.
Однако онлайн-торговля не заменит их полностью: культура шопинга пока себя не изжила. «Людям по-прежнему нужно посещать магазины известных брендов, мерить одежду, посещать с детьми развлекательные центры, ходить в кино и обедать на фудкортах, где представлен широкий пул операторов общественного питания», – объясняет Олег Войцеховский.
«Нет ни одной страны мира, в которой даже половина торговли ушла бы в онлайн. В лучшем случае – 15–20% от оборота розничной торговли», – соглашается Березин.
Концептуальный сдвиг
Российский рынок ТЦ продолжает развиваться. По данным Colliers International, по итогам 2019 года объем ввода новых площадей составил 374 тыс. кв. м, превысив прошлогодний показатель в 1,8 раза. При этом 40% объема введенных площадей пришлись на Дальний Восток. Это объясняется как относительно высоким уровнем доходов граждан, так и развитием региона на федеральном уровне.
Новые моллы активно строятся и в столице. По данным CBRE, всего по итогам 2019 года в Москве было введено семь ТЦ суммарной площадью 225,8 тысячи кв. м, что на 15% выше показателей 2018 года. При этом торговые комплексы становятся более компактными: средняя площадь открытых в 2019 году составила 25 тысяч кв. м. По итогам текущего года показатель может сократиться до 14,5 тысячи кв. м, считают эксперты CBRE.
Спад интереса к торговым «гигантам» уже проявился на Западе. Например, в США за последние годы закрылись сотни крупных моллов, судя по данным Facebook-группы Dead Malls Enthusiasts («Энтузиасты мертвых моллов»). В основном в их числе оказались комплексы, построенные не в самых подходящих местах: в отличие от Москвы, где моллы можно встретить даже в центре, в Штатах они располагаются в основном на периферии.
Отечественным торговым центрам подобный сценарий пока не грозит. Насыщенность торговыми площадками в России сегодня не так велика, как в тех же Штатах. По словам руководителя аналитики торговой и складской недвижимости JLL Оксаны Копыловой, в развитых странах средний показатель равен 387 кв. м на тысячу жителей. В российских городах-миллионниках он ниже: в Перми – 135 кв. м, в Омске – 273 кв. м. Однако в Москве торговых центров уже более чем достаточно.
«Главный архитектор столицы Сергей Кузнецов заявил, что Москва будет пересматривать необходимость наличия такого количества торговых центров. Какие-то ТЦ будут вынуждены уйти. Для того чтобы выжить, торговым центрам нужно что-то придумать, по-новому себя позиционировать», – говорит Андрей Карпов.
К слову, этот процесс уже запущен. В последние годы в моллах сокращается торговая составляющая и растет доля площадей под развлекательные, образовательные и спортивные проекты.
