Сейчас большинство строек в стране ведется с привлечением денег дольщиков, но в будущем их заменят средства, выдаваемые банками. Переход от долевого строительства к механизму проектного финансирования призван решить проблемы с «недостроем». По данным Минстроя, на сегодняшний день по всей стране есть около 830 проблемных объектов, причем по 227 из них сроки ввода до сих пор не определены.
По мнению властей, на новую схему финансирования строительства можно будет перейти после 1 июля 2018 года, когда введут более жесткие требования к застройщикам. Напомним, что с 1 июля будущего года девелоперы не смогут получать сразу несколько разрешений на строительство, кроме того, они должны будут перечислять в государственный компенсационный фонд для участников долевого строительства 1,2% от стоимости каждого заключенного договора долевого участия (ДДУ). Станут строже и финансовые требования к застройщикам. В частности, они должны будут иметь собственные средства в размере 10% от планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока строительства.
Интересно, что эти требования были призваны защитить и дольщиков, однако поручение разработать план перехода на очередной новый механизм поступило еще до того, как эти нововведения фактически заработали и смогли доказать свою эффективность. Теперь Минстрой, Минфин, Минэкономразвития и Банк России будут работать над планом перехода к новым правилам игры на строительном рынке. «Видимо, с точки зрения властей, все предпринятые меры воспринимаются недостаточно эффективно с учетом опыта Европы, где в продажу поступает уже готовый продукт. Соответственно, если нет долевого строительства, то нет и проблемы», – комментирует директор «НДВ‑Девелопмент» Андрей Стригалев. По его мнению, переход от долевого строительства к проектному финансированию способен «перекроить рынок и изменить расстановку игроков».
Директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов считает проектное финансирование «более зрелой и цивилизованной моделью рынка недвижимости». По словам эксперта, такая схема действительно может решить проблему обманутых дольщиков, поскольку модель предполагает реализацию готового жилья. «Другое дело, что здесь может возникнуть иная проблема: при нестабильной экономической ситуации, если банки по каким-то причинам откажут застройщикам в финансировании, мы можем столкнуться с возникновением новых недостроенных объектов», – говорит эксперт.
По мнению Брызгалова, требования, которые вступят в силу в июле 2018 года, повлекут за собой уход с рынка недобросовестных застройщиков. «Но вместе с ними на законных основаниях не смогут продолжать свою деятельность также мелкие и средние застройщики, которые попросту не выдержат конкуренции с более крупными коллегами по цеху. Их банкротство тоже может привести к возникновению новых обманутых дольщиков», – отмечает специалист.
Коммерческий директор Sezar Group Ольга Барабанова предполагает, что проектное финансирование – это инструмент, который даст государству возможность снять с себя ответственность за риски покупателей. «Очевидно, что государство хочет нормализовать проблемную сферу и сделать процесс покупки жилья полностью подконтрольным и безопасным. Теоретически государству проектное финансирование удобнее, оно снимает с себя ответственность за риски недостроя, распределяя ее между застройщиком и банком. Тем самым отпадает необходимость содержания огромных бюрократических штатов, призванных осуществлять контроль, урегулировать судьбу проблемных объектов и тому подобное», – говорит Барабанова.
Партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский называет возможный отказ от долевого строительства «не самым лучшим решением». «Отмена долевого строительства в текущих экономических условиях гарантированно приведет к удорожанию жилья в сегменте новостроек. Людям следует предоставить выбор и дать право инвестировать в объекты на этапе строительства, существенно экономя при этом», – считает эксперт.
На сегодняшний день практически все девелоперы используют два источника финансирования: заемные банковские средства и деньги дольщиков. По словам Котровского, схема финансирования на начальном этапе реализации проекта, пока продаж не так много, можно описать таким соотношением: 30% собственных средств и 70% банковских. При этом в дальнейшем растет доля средств, которые привлекаются с помощью покупателей – дольщиков. Большинство застройщиков все-таки стараются свести к минимуму использование кредитов, так как подобная нагрузка может оказаться непосильной в случае возможных изменений экономической ситуации. По словам Павла Брызгалова, сейчас на деньги дольщиков строится около 90% проектов. Однако эксперт напоминает, что так было не всегда: в 2004 году ФЗ‑214 положил начало переходу к новой системе финансирования строительства, и сначала закон встречал сопротивление и непонимание, но спустя годы схема ДДУ стала доминирующей.
Для потенциальных покупателей очередные перемены могут обернуться ростом цен. «Если застройщики полностью перейдут на банковское проектное финансирование, они не смогут осуществлять продажи на этапе строительства. Готовое жилье будет стоить гораздо дороже, возможно, цены увеличатся на 35–40%», – говорит Котровский. Эксперт уверен, что застройщик будет закладывать расходы на обслуживание банковского кредита в конечную стоимость продукта. По словам специалиста, эти затраты будут велики, так как кредит будет оформляться под высокий процент (от 15% годовых в рублях) на весь период строительства без возможности досрочного погашения за счет денег, вырученных от продаж квартир. «В результате мы получим стандартное жилье комфорт-класса по цене элит-класса», – дает он неутешительный прогноз. Аналитики ФСК «Лидер» приводят не столь большие цифры: по их оценкам, увеличение стоимости жилья может составить 15–25%.
Андрей Стригалев также ожидает, что цены вырастут, но отмечает, что многое зависит от того, как все-таки будет реализована новая схема: можно ли будет продавать квартиры при выходе на определенную стадию готовности, или же все сделки будут запрещены до полного окончания строительных работ. «В любом случае покупатели будут лишены выгодных цен, которые предоставляют застройщики на начальных этапах реализации. Скорее всего, о выгоде в 20–30% придется забыть», – говорит эксперт.
Однако стоит оговориться, что такая разница между «котлованом» и завершением работ на данный момент сохраняется только в наиболее успешных проектах, а девелоперы других не могут позволить себе настолько поднимать цены даже по мере готовности объекта. Таким образом, речь идет не столько об упущенной выгоде, сколько о существенном и при этом вынужденном повышении цен.
Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая считает, что главный вопрос – это стоимость кредита, а не тонкости схемы. «Сегодня стоимость кредита довольно высокая, что прямо влияет на конечные расценки на «квадрат» для потребителя. Чтобы проектное финансирование заработало, займы должны быть дешевыми и долгосрочными, а макроэкономическая ситуация в стране – стабильной и предсказуемой. В таких условиях риски долгостроев и банкротств сводятся к минимуму. Кроме того, важны требования, которые предъявят банки», – говорит Литинецкая. Она считает, что кредитные учреждения охотнее будут кредитовать самых надежных и успешных застройщиков, что в какой-то мере усилит тенденцию к монополизации в строительной отрасли.
Проектное финансирование является «дорогим удовольствием» для застройщиков, подчеркивает Андрей Стригалев и надеется, что переход к новой схеме будет «плавным и постепенным».
«При этом возможно, что развитие тренда, связанного с дальнейшим понижением ключевой ставки, смягчит для застройщиков последствия смены правил», – отмечает Стригалев. Скорого введения новых правил участники рынка не ожидают. По мнению Павла Брызгалова, на перестройку и обкатку всей системы потребуется минимум пять лет. «Главное – не совершать резких шагов, переход должен быть плавным, и все участники этого процесса должны быть к нему готовы», – говорит эксперт.
