Законы экономии от застройщиков
Замглавы Минстроя Никита Сташин разъяснил позицию ведомства целевой аудитории – участникам дискуссии «Девелопмент новой волны». «Это ваш бизнес… Мы не лезем и не регулируем ваш продукт... Вашей инвестиционной себестоимости хватает, чтобы немножко проекты переделать. Мы не полезем…», – цитирует чиновника «Интерфакс».
Дискуссия возникла в связи с тем, что средняя площадь квартир в новостройках с каждым проектом уменьшается. Так, за 2021 год метраж квартир в столичных новостройках (без учета элитной недвижимости) снизился на 10 кв. м, подсчитали аналитики компании Colliers. Причем самое существенное уменьшение площади зафиксировано в сегменте премиум-класса – минус 18 кв. м по сравнению с 2020 годом.
Микрометры: почему квартиры в новостройках становятся все меньше
Объяснение девелоперов – квадратные метры в новых проектах приходится сокращать ради того, чтобы удержать средний чек. Действительно, размер в данном случае имеет значение – средневзвешенная стоимость квартир в Москве, по данным Colliers, за прошлый год увеличилась на 21%. Это отразилось на спросе – многие клиенты стремятся уложиться в определенный бюджет. Самый доступный способ сэкономить – купить за те же деньги жилье меньшей площади. При этом те, кто живет не одним днем, учитывают и стоимость владения жилой недвижимостью.
Общие затраты складываются из коммунальных и фискальных платежей, издержек на страхование, взносов на капремонт и т.д. Конечные суммы в квитанциях на квартплату и налоговых уведомлениях напрямую зависят от общей площади квартиры или частного дома.
Кто и как играет на повышение цен в ЖКХ
Тарифы на основные коммунальные ресурсы (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, электроснабжение, газоснабжение, канализация) устанавливают и утверждают региональные органы власти. При расчете тарифов на ЖКУ учитывается их себестоимость, в которую входят затраты на топливо и электроэнергию, заработная плата сотрудников. Сюда также включены расходы на текущий и капитальный ремонт инженерных сетей и оборудования, налоги, сборы, арендная плата.
Значение имеют различия технологических процессов для непосредственного оказания коммунальной услуги. Например, по теплоснабжению – характеристика котлов, протяженность тепловых сетей, степень их загрузки. По водоснабжению – вид водозабора (подземный или поверхностный), необходимость очистки воды, объем. Для оценки стоимости водоотведения учитывается загрузка очистных сооружений, вид очистки и другие параметры.
Дополнительной статьей расходов, которые несут владельцы жилплощади в многоквартирных домах, являются взносы на капитальный ремонт дома. В нынешнем виде этот платеж фактически превратился в квазиналог. Средства поступают в одноименный фонд или на специальный счет управляющей компании. Размер платежа зависит не только от метража жилплощади, но и от графика капитального ремонта многоэтажки.
Собственники жилья оплачивают кроме коммунальных еще и жилищные услуги. К ним относятся всевозможные работы по содержанию и ремонту жилищного фонда, управлению, техническому обслуживанию здания. А еще управляющие компании (УК) выставляют счета за санитарное содержание, сбор и вывоз твердых бытовых отходов, благоустройство придомовой территории. На стоимость владения объектом недвижимости влияют и затраты УК на инвентарь, спецодежду, зарплату и премирование сотрудников.
В действующем законодательстве не предусмотрены единые тарифы по содержанию жилого помещения в многоквартирном доме. Поэтому прайс на ЖКУ индивидуален, его утверждает ежегодное общее собрание собственников квартир на основании расчетов управляющей компании.
Тариф новогодний: почему россиян могут неприятно удивить суммы коммунальных платежей в 2022 году
Год от года цены на коммунальные и жилищные услуги повышаются. Это следствие общих экономических процессов в стране, прежде всего инфляции. ЖКХ традиционно крайне чувствительно к удорожанию топливно-энергетических ресурсов – газа, электроэнергии, угля, мазута. На них завязаны цены буквально на все услуги в сфере ЖКХ.
Существовавшая в СССР методика расчета потребления целого ряда коммунальных услуг, в основе которой были нормы на одного человека в месяц, в настоящее время утратила актуальность. Например, горячее и холодное водоснабжение в большинстве случаев жильцы оплачивают по показаниям зарегистрированных приборов учета – счетчиков. От общего количества вытекшей из кранов воды рассчитывается размер месячного платежа за канализацию. А вот суммы в квитанциях за теплоснабжение и содержание общедомового имущества тем больше, чем больше метраж конкретной квартиры.
По статистике, на оплату коммунальных услуг среднестатистическая российская семья сегодня тратит от 10% до 22% ежемесячного дохода, а кто-то выходит за верхнюю границу расходов. Между тем в 1999 году этот показатель не превышал 4,7%. С тех пор изменились не только тарифы, но и методики исчисления фактического потребления ресурсов. Так, 23 года назад тариф за холодную воду с отведением составлял 10,87 руб. с человека, а в 2020-м – 57,78 руб. за 1 куб. м. Плата за газ увеличилась с 4,31 руб. до 77,94 руб. за человека. Электроэнергия также существенно подорожала – с 0,0392 руб./кВт до 4,0064 руб./кВт. В результате квартплата повысилась почти в 31 раз, тогда как доходы россиян выросли немногим более чем в 20 раз.
Тарифный тотализатор
Уместно напомнить, что оплата ЖКУ индексируется ежегодно. Однако действует ограничение – рост не должен превышать уровень годовой инфляции. Новые тарифы вводятся, как правило, с 1 июля. Для каждого региона существуют свои индексы повышения. В планах правительства изменить правила таким образом, чтобы территории могли принимать решения на несколько лет вперед, согласовывая эти изменения с Федеральной антимонопольной службой (ФАС).
По данным Росстата, в 2019 году суммы в квитанциях на квартплату в среднем увеличились на 4,3% (коммунальные услуги подорожали на 5,1%, жилищные – на 3,1%). в 2020 году рост составил 3,73% и 3,33% соответственно. В 2021 году «коммуналка» для россиян в среднем подорожала на 4%. На этот год правительство утвердило повышение тарифов на ЖКУ на уровне около 4,7% – от 2,9% до 6,5%, в зависимости от региона.
Еще одно изменение, которое неизбежно должно отразиться на стоимости владения собственной квартирой или домом. С 1 января 2022 года изменилась государственная кадастровая стоимость объектов недвижимости. В Москве рост составил 21,4%. В 2018-м (год предыдущей кадастровой оценки) 1 кв. м стоил 149 тыс. рублей, теперь же – 181 тыс. рублей. Из этого следует, что имущественный налог, который ежегодно платят собственники объектов недвижимости, соразмерно увеличится.
Чтобы смягчить социальные последствия, предусмотрены региональные понижающие коэффициенты при начислении имущественного налога за 2021 год. Например, для Севастополя – 0,2, для Алтая, Крыма, Приморского края, Волгоградской, Иркутской, Курганской, Свердловской, Томской областей и Чукотского АО – 0,4, для Дагестана и Северной Осетии – 0,6. Кроме того, в отношении физических лиц применяется еще одна защитная мера. Имущественный и земельный налоги после пересчета не могут вырасти более чем на 10% по сравнению с предыдущим налоговым периодом.
При этом нет препятствий для ежегодной коррекции сумм с учетом повышения кадастровой стоимости объекта. В результате затраты собственников квартир, загородных домов и земельных участков на уплату налога в среднесрочной перспективе могут вырасти в несколько раз.
Автор – эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами
