Ипотечный кредит: всё, что нужно знать перед подписанием

• Особенности приобретения жилья в ипотеку
• По каким основаниям могут отказать в предоставлении ипотеки
• Рефинансирование ипотечного кредита
• Как получить налоговый вычет за проценты по ипотеке
• Реструктуризация ипотечного кредита
• Условия использования материнского (семейного) капитала

Особенности приобретения жилья в ипотеку

Первое, что нужно понимать, хоть это и кажется очевидным, – купленная в ипотеку недвижимость после оформления договора купли-продажи будет находиться в залоге у кредитного учреждения до окончательной выплаты кредита. При оформлении сделки составляется два договора: купли-продажи недвижимого имущества при помощи кредитных средств, а также кредитный договор с банком. До заключения кредитного договора вам должны предоставить полную информацию об условиях кредитования, процентной ставке, размерах и очередности платежей, возможности досрочного погашения и так далее.

В кредитном договоре предметом залога является имущество – земельный участок, дом, квартира или же ее часть. Согласно закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залоговое имущество на весь срок кредитования должно быть застраховано. Это обязательное требование. При наступлении страхового случая (потеря, утрата недвижимости) остаток кредитной задолженности погасит страховая компания.

Перед подписанием кредитного договора необходимо сделать независимую оценку недвижимого имущества, чтобы не допустить занижения ее рыночной стоимости. Нужно это, например, для того, чтобы в случае взыскания банком имущества за неуплату и продажи его с торгов по ликвидационной стоимости остатка от вырученных средств (за вычетом задолженности) заемщику хватило на другие нужды.

Частой практикой кредитных организаций при оформлении ипотеки является навязывание страхования жизни и здоровья, страхования от потери работы. Эти требования со стороны банков не прописаны в законе, заемщик имеет право как согласиться, так и отказаться от них. В случае согласия банк может настаивать на оформлении полиса в конкретной страховой компании. Все вышеописанное является злоупотреблением со стороны банка, но нарушением закона не будет. Соглашаясь на дополнительные условия, вы можете уменьшить процентную ставку по кредиту.

Факт нахождения недвижимости в залоге несет ряд обременений, которые необходимо учитывать. Так, если вы планируете сдавать недвижимость внаем на срок, превышающий срок ипотечного обязательства, такого рода сделку необходимо согласовать с банком. Или же вы собираетесь сдавать недвижимость, используя ее не по назначению, указанному в договоре (к примеру, квартиру на первом этаже решили переоформить как нежилое помещение и сдавать в качестве офиса), – подобные действия также нужно сначала согласовать с кредитной организацией.

Каким образом взыскивается залоговое имущество? Порядок взыскания должен быть четко сформулирован в кредитном договоре. Существует два способа взыскания – внесудебный и судебный. В первом случае (внесудебное взыскание) недвижимость реализуется путем продажи с торгов на открытом аукционе. Судебный порядок является для заемщика более выгодным процессом, так как через суд можно представить уважительные причины просрочки платежей, а также инициировать мировое соглашение, где будет указан срок, в который заемщик сможет погасить имеющуюся задолженность. Однако лучше до этого не доходить и вести диалог с банком еще до того, как у вас появится просрочка. Тогда вам смогут предоставить кредитные каникулы или на определенный срок уменьшить сумму регулярных платежей.

Важно: при процедуре банкротства залоговая недвижимость также подлежит процедуре реализации, она не будет считаться единственным жильем.

По каким основаниям могут отказать в предоставлении ипотеки

Отказ банка в предоставлении ипотечного кредита может произойти в случае, если у кредитной организации есть основания полагать, что человек не сможет выплатить вовремя всю сумму или регулярно вносить ежемесячные платежи. Банк попросит вас предоставить документы, необходимые для оформления ипотеки, а также запросит информацию о вас в бюро кредитных историй. Отказать вам могут по следующим причинам:

• заемщик предоставил недостоверную или неточную информацию;
• у заемщика нет постоянного места работы (как показывает практика, зачастую к таким приписывают и самозанятых);
• отсутствует регистрация по месту жительства;
• заемщик не соответствует требованиям по предоставлению льготного кредитования;
• имеется непогашенная судимость;
• имеется непогашенный кредит в другом банке;
• присутствует отрицательная кредитная история у заемщика, а также у членов его семьи;
• имеется открытое исполнительное производство;
• выявлено несоответствие требованиям кредитной организации поручительства или залога для обеспечения кредита;
• возникло подозрение со стороны банка, что целью заключения кредитного договора является легализация доходов, полученных преступным путем, а также поддержка финансирования терроризма.

На возможность и условия предоставления кредита также влияет показатель долговой нагрузки физического лица. Это отношение суммы среднемесячных платежей по всем кредитам и займам, предоставленным физлицу, к величине его среднемесячного дохода.

Рефинансирование ипотечного кредита

Рефинансированием кредита, в том числе ипотечного, является погашение кредита заемщиком за счет кредитных средств другого банка (вы, в свою очередь, становитесь заемщиком нового банка на более выгодных условиях). У каждого банка условия рефинансирования индивидуальные, соответственно, у вас есть возможность найти максимально выгодные для себя.

После того как вы выберете банк, необходимо подготовить соответствующий пакет документов. У каждой кредитной организации он примерно одинаковый. Необходимо также предоставить ипотечный договор, выписку с текущего счета и так далее. Более подробно вам расскажет сотрудник банка. Если банк одобряет процедуру рефинансирования, то вы заключаете с ним новый кредитный договор.

После подписания нового кредитного договора вы обращаетесь в прежний банк с уведомлением о досрочном погашении ипотечного кредита. Обратите внимание, что по общему правилу вы обязаны уведомить банк о досрочном погашении не менее чем за 30 дней до дня погашения кредита.

Новый банк-кредитор переводит денежные средства на расчетный счет прежнего банка. После погашения кредита прежнее кредитное учреждение вернет вам закладные документы с отметкой об исполнении обязательств перед банком.

После того как у вас поменялся залогодержатель, нужно отправить соответствующие сведения в Росреестр. Вы направляете в Росреестр уведомление о смене залогодержателя, прикладываете копию закладной от прежнего банка, подтверждение исполнения ваших обязанностей по кредитному договору, а также новый договор с другим банком.

Как получить налоговый вычет за проценты по ипотеке

Налоговые вычеты – это возврат части ранее уплаченного налога на доходы физического лица в установленных законом случаях. Для того чтобы вы получили налоговый вычет за проценты по ипотеке, в предмете кредитного договора должно быть указано приобретение недвижимости (дом, квартира, земельный участок, доля и так далее), без этого налоговый вычет предоставлен не будет. Для оформления вычета потребуются следующие документы:

• заявление о предоставлении вычета;
• договор купли-продажи недвижимости;
• документ, подтверждающий перевод денежных средств (выписка из банка или акт о передаче денежных средств);
• расширенная выписка из ЕГРН;
• копия кредитного договора;
• банковская выписка о ранее уплаченных процентах по договору.

Такой же пакет документов потребуется для получения вычета по расходам на погашение кредита, выданного в целях рефинансирования ипотечного кредита.

Вычет предоставляется по сумме фактически уплаченного кредита, но не более 390 тыс. рублей. Это 13% от предельно рассматриваемой суммы 3 млн рублей. Если вы приобрели недвижимость стоимостью более 3 млн рублей, на сумме вычета это не отразится – вы получите те же 390 тыс. Подать документы на налоговый вычет можно через работодателя, если он не использует упрощенную систему налогообложения, или в конце года в налоговом органе.

Важно: если вы приобрели недвижимость при помощи средств работодателя, материнского капитала или бюджетных средств, за эту часть стоимости жилья налоговый вычет вы не сможете получить.

Реструктуризация ипотечного кредита

Реструктуризация ипотечного кредита – это изменение условий исполнения кредитных обязательств заемщика на более выгодные для него. Реструктуризация производится в случае существенных изменений в жизни заемщика – либо по добровольному соглашению сторон, либо по решению судебного органа власти.

Существует несколько видов реструктуризации:

1. Если кредит в иностранной валюте, но конвертируется в рубли. Важно: Верховный суд разъяснил, что резкое повышение курса валюты не является основанием для реструктуризации кредитного договора.
2. Увеличивается срок погашения кредита. В этом случае уменьшится ежемесячный платеж, однако с учетом выплачиваемых процентов вы рискуете в конечном итоге заплатить сумму гораздо больше, чем могли бы.
3. Предоставление льготного периода. Он предоставляется на срок до полугода. В это время вы можете выплачивать уменьшенный ежемесячный платеж или не платить совсем, однако срок кредита увеличится пропорционально льготному периоду.

Какие есть основания для реструктуризации ипотечного кредита:

• потеря работы или иная причина снижения дохода;
• прохождение военной службы;
• отпуск по уходу за ребенком;
• утрата трудоспособности;
• иные основания по усмотрению сторон.

Каков порядок реструктуризации?

Необходимо обратиться в банк с заявлением о предоставлении услуги реструктуризации ипотечного кредита. В заявлении вы должны четко сформулировать, по какой причине она вам нужна. Вместе с заявлением приложите документ, подтверждающий ваше материальное или жизненное состояние, вызвавшее необходимость реструктуризации (например справку о доходах). При необходимости банк имеет право запросить дополнительные документы.

Следующий этап – рассмотрение заявления. Если ответ кредитной организации будет положительным, вы подписываете в отделении банка соответствующее соглашение. Если получили отказ, то имеете право отстоять свои интересы в суде. Однако рассмотрение дела в суде займет значительное время, и до вынесения решения с вас не снимается обязанность производить платежи по изначальной договоренности с кредитной организацией. Также в суде вы будете обязаны доказать, что не могли предотвратить ситуацию, повлекшую для вас необходимость реструктуризации.

Условия использования материнского (семейного) капитала

Материнский капитал является одной из мер господдержки семей с детьми. Для приобретения недвижимого имущества использование материнского капитала разрешается, однако существуют нюансы, которые необходимо знать.

Одной из функций маткапитала является социальная защита ребенка, поэтому использование этих средств для улучшения жилищных условий возможно в том случае, если ребенку в приобретенной недвижимости будет выделена его доля. Ее размер законом не определен, но он должен быть не меньше доли внесенных средств маткапитала к общей стоимости недвижимости. Средства могут пойти как на погашение уже существующего кредитного долга, так и стать первоначальным взносом.

Опубликовано с разрешения автора. Оригинал статьи здесь