Соседи возвели сплошной забор и затенили участок, ягоды не растут, – пишут на форумах одни дачники в поисках совета, как бороться с «вредителями». Их оппоненты тоже просят поддержки и жалуются на «склочных соседей», которым не угодишь.
Для решения подобных споров в Госдуме решили записать в Гражданский кодекс специальные нормы, которые регламентируют права и обязанностей соседей по земельным участкам. Документ готовился несколько лет и представляет собой поправки ко второму чтению в один их законопроектов, разработанный в 2012 году в целях обновления гражданского законодательства.
Проект напоминает владельцам домов и дач, что их права заканчиваются там, где начинаются права других. А потому подход «мой участок – что хочу, то на нем и делаю», справедлив не всегда.
«Нововведения ограничивают право собственника земельного участка, в пользу соседей. Он должен владеть и пользоваться своим земельным наделом таким образом, чтобы права соседей не нарушались», – говорит адвокат из «Центрюрсервис» Екатерина Тютюнникова.
«Соседские права» затрагивают в первую очередь, наверное, даже не дачников и не селян, а собственников городских участков. И ограничивать они в первую очередь будут городскую застройку, считает партнер юрфирмы Intellect Александр Латыев.
Не мешай соседу жить
Законопроект подробно описывает, что нельзя делать на своей земле. В перечень запретов попали: сооружение такого колодца, который помешает поступлению воды в колодец соседа, а также создание канализационных сооружений, приводящих к загрязнению соседнего участка. Недопустимой признана такая рассадка деревьев и кустарников, которая может ухудшить состояние соседнего участка или посадок на нем либо нарушить устойчивость расположенных на нем зданий или сооружений.
Кроме того, документ предписывает владельцам угодий свободно пропускать воду, поступающую естественным образом с соседнего участка, и не подсыпать к себе землю, если это нарушит естественные стоки.
Однако чаще соседи все же воюют не из-за кустарников и колодца, а из-за чрезмерно высокого забора или дома, постройки, слишком близко возведенных к границе участка, рассказывают юристы-практики.
Депутаты такие ситуации намерены упомянуть в Гражданский кодекс тоже – проект запрещает строить здания и сооружения, которые очевидно окажут недопустимое воздействие на соседний участок. При этом документ обязывает владельцев земельных наделов снести такие объекты, если они все же на участке появились, а также «воздерживаться от иных действий, которые заведомо могут привести к существенному нарушению прав соседей».
При этом владельцы участков вправе требовать от соседей не изменять притока света на земельный участок и не сужать открывающегося с него вида, «если это выходит за разумные пределы».
Спасти клубнику от тени
Что считать разумным пределом или недопустимым воздействием депутаты не уточняют. Можно ли считать, что сосед вышел за рамки допустимого, если тень от его дома или забора падает на грядку с клубникой, а она не зреет и покрывается плесенью? Можно ли на основании этого требовать разобрать забор или даже дом? Одного такого аргумента для суда будет недостаточно, убеждены юристы.
Сейчас суды при разрешение соседских споров руководствуются различными градостроительными регламентами, строительными нормами и правилами (СНиП). «К примеру, высота строений, их расположение на земельном участке с определенным видом разрешенного использования, а также какие именно строения могут быть построены собственником регламентируются Правилами землепользования и застройки», – рассказывает адвокат Виктория Рахубовская. Она предполагает, что «недопустимым воздействием» на соседний участок будет считаться все, что нарушает эти Правила.
«Пределы допустимости будут, как и сейчас, определяться подзаконными актами – в случае со строительством – СНиПами, градостроительными регламентами земельных участков и т.п. Вряд ли в этой части останется какая-то доля судебного усмотрения», – соглашается Александр Латыев. К примеру, нормы инсоляции (количество солнечной энергии, получаемое какой-либо поверхностью) определяются строительными нормами. По прогнозу юриста, маловероятно, что суды начнут каким бы то ни было расширительным образом толковать эти нормы и требовать соблюдения неких правил, не закрепленных хоть в каком-нибудь, пусть и подзаконном, нормативном акте.
К каждому спору суды будут подходить индивидуально, а при необходимости – привлекать эксперта, который сможет оценить, соблюдены ли градостроительные нормы, а именно: какова высота постройки и на каком расстоянии от границы земельного участка она расположена и т.д., – полагает адвокат из бюро «Юрлов и партнеры» Александр Кадетов.
Если никакие нормы при строительстве не нарушены, то довод о не зреющей клубнике из-за тени в суде не сработает, считают юристы. «Если суд не найдет нарушения конкретной нормы, которая нарушена, вряд ли он будет признавать тень неправомерной. Если сосед строит на своем участке дом той высоты, которая позволяется для этого участка, и с соблюдением расстояния от границ участков, которое установлено нормативами, предъявить ему мало что будет можно», – убежден Александр Латыев.
Снос – крайняя мера
Однако нарушение нормативов при строительстве может дорого обойтись садоводу. «Возможен и снос строения, и принудительное приведение его в соответствие нормативам – если это в принципе возможно», – рассказывает он. По его словам, эффективность таких исков довольно высокая, особенно если за неисполнение решения по нему будет налагаться судебная неустойка в достаточно заметном размере, а для ее применения тут есть все основания.
Но суды далеко не всегда обязывают нарушителей снести постройку, иногда, если это возможно, они предлагают перестроить или перенести ее. «Снос объекта является крайней мерой, которая в большинстве случаев не соответствует принципам разумности и справедливости», – рассказывает Александр Кадетов. В качестве примера он приводит случай, когда суд обязал перенести стену каменной пристройки, которая изменила приток солнечного света не соседний земельный участок.
По его мнению, было бы логичным предусмотреть в законе возможность выплаты компенсации соседу за негативное воздействие. Это послужило бы основой для мирного разрешения спора.
Быть терпимее
Помимо перечисления запретов законопроект призывает землевладельцев быть терпимее к порокам и чудачествам соседей. Владелец земельных наделов «должен претерпевать воздействие исходящих с соседнего земельного участка газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, шумов, вибрации и иное подобное воздействие», говорится в документе. Однако в нем есть оговорка: такое терпение стоит проявлять, пока «воздействие» не мешает пользоваться землей или его влияние «не превышает установленных нормативов, а при их отсутствии – разумных пределов исходя из природы и местоположения земельных участков или из обычая».
«Думаю, что если речь идет о приготовлении шашлыка для своей семьи на выходные, то это не выходит за разумные пределы. Если же собственник участка поставит приготовление на поток, будет жарить мясо с утра до вечера, вероятно это и будет превышение разумного воздействия», – рассуждает Виктория Рахубовская.
Но эксперты не смогли дать однозначный ответ на вопрос, когда можно считать, что сосед вышел за разумные пределы и мешает пользоваться участком. «Есть риск, что суды встанут на формалистическую позицию и будут считать, что все, что находится в пределах нормативов, не выходит за пределы обычного. В то же время нельзя исключать, что все-таки будут иметь место и обращения к тому, что считается обычным в конкретной местности», – считает Александр Латыев.
Перемирие по соглашению и за плату
Принятие поправок в Гражданский кодекс напрямую не повлияет на количество «соседских» споров. «Предлагаемые изменения не раскрывают понятия и критериев «разумности пределов», на практике это вызовет множество вопросов», – объясняет адвокат Александр Кадетов.
Однако все же новеллы могут пойти конфликтующим сторонам на пользу, признают эксперты. Сейчас соседи не могут договориться об отступлении от действующих правил. А законопроект разрешает это сделать и легально обойти все упомянутые выше запреты, заключив соглашение с соседями.
«Если я не возражаю против того, чтобы мой сосед держал пчел, может быть, я был бы даже рад этому, если я, например, цветовод, то почему бы не позволить ему это сделать, тем более если он мне за это по условиям нашего договора еще и заплатит?», – говорит Александр Латыев.
Кроме того, нельзя забывать, что условия землепользования в России очень разнообразные: одно дело плотная застройка Москвы, и совсем другое – калмыцкие степи или сибирские леса, напоминает он. «Предусмотреть единые для всех нормы – дело практически невозможное. От того – и очень широкие и абстрактные формулировки предлагаемых норм», – считает он.
