Что позволяет это предполагать? Во время пандемии стало ясно, что многие могут успешно работать и учиться на удаленке, без посещения офиса да и мегаполиса в целом. Таким образом, важная связь с традиционным местом жительства оказалась под вопросом. Валюта подорожала, границы закрылись на неопределенный срок, и те, кто привык проводить каникулы в арендованном за рубежом жилье, будут склоняться к традиционному варианту загородной дачи.
К тому же если недавно люди, которые выращивают у себя на даче картошку, помидоры и кабачки, казались пережитком советского прошлого, то на фоне кризиса мысль о натуральном хозяйстве уже не вызывает смех. Имея собственный участок земли, можно обеспечить семью запасом овощей и фруктов, если наступят совсем тяжелые времена. Наконец, собственный дом пригодится на случай новых возможных эпидемий – страх перед ними наверняка останется даже после полной победы над коронавирусом.
Вместе с тем покупательная способность россиян резко упадет, и это изменит параметры спроса. Судя по всему, самым востребованным продуктом на первичном рынке станут дома небольшой площади – от 50 до 100 м2. Чем меньше площадь, тем дешевле и быстрее строительство, и потому компактное загородное жилье окажется лучшим антикризисным предложением.
Квадратные метры реализма
В России «тучных» нулевых считалось, что частный дом обязан быть особняком площадью не менее 250–300 м2. В последние годы аппетиты застройщиков умерились, и нормой стали коттеджи площадью 120–160 м2. Сейчас же, по всей видимости, будут востребованы еще более компактные дома. Все дело в цене.
Сегодня дом в комплектации «под ключ», построенный по самым популярным технологиям, обходится в сумму от 35 000 руб. за квадратный метр. Иными словами, 50-метровый коттедж стоит не менее 1,75 млн, 100-метровый – не менее 3,5 млн. А за 150-метровый коттедж придется отдать как минимум 5,25 млн.
Падение доходов и рост цен изменят представление российских семей о том, какой площади им достаточно для нормальной загородной жизни. Скромные 50–100 м2 кажутся маленьким метражом только в сравнении с докризисными просторными коттеджами. Если же сравнивать с городским жильем, то квартиру 75–100 м2 трудно назвать тесной. Как и дом той же площади. Пятидесятиметровый уже тесноват, но при продуманной планировке он тоже будет комфортным. Тем более что пространство для жизни и бытовых нужд будет расширено за счет террасы, беседки, да и всего приусадебного участка.
Итак, стометровый дом стоит не менее 3,5 млн. А что можно купить в городе за эту цену? Например, в столичном регионе можно приобрести маленькую однушку (30–35 м2) в новостройке в ближнем Подмосковье. Даже без учета новой, «пандемической» реальности собственный дом за городом, да еще и значительно большей площади, по уровню комфорта имеет немало преимуществ перед квартирой в многоэтажке. К тому же в коттедже можно подстроить планировку под нужды конкретной семьи, а не выбирать из нескольких типовых решений. Важные бонусы – чистый воздух, облагороженный сад, место для игр и барбекю, гарантированная парковка.
Правда, к затратам на строительство нужно прибавить затраты на покупку участка: они сильно варьируются в зависимости от его размеров, удаленности от города, способа использования земли (ИЖС, СНТ, деревня, коттеджный поселок и пр.), наличия коммуникаций. Например, участок 6 соток под ИЖС с газом по границе, находящийся в 20 км от МКАД, можно приобрести за 2,2–2,7 млн рублей. Те же 6 соток, но в СНТ и только с электричеством, в 40–50 км от МКАД стоят 300–600 тыс. рублей.
Еще о деньгах. С началом кризиса все чаще в интернете встречаются предложения построить «дом за миллион», причем речь идет о коттедже отнюдь не компактных размеров. Это обман потребителей. За такие деньги удастся построить разве что коробку – фундамент, стены, крышу, да и то из ультрабюджетных материалов с привлечением «диких» строительных бригад. Это будет здание, непригодное для проживания, придется вложить в него еще в два-три раза больше денег, чтобы можно было круглогодично жить даже в режиме выходных дней и праздников.
Насколько упадет строительный рынок?
По степени потрясения для рынка нынешнюю ситуацию можно сравнить с кризисом 2008 года в России. По данным Росстата, объемы строительства в 2009 году снизились по сравнению с 2008-м на 6,7%. Но многие эксперты утверждают, что в то время объемы строительства загородного жилья упали на 40–90% в зависимости от региона. По оптимистическим прогнозам, текущий кризис приведет к падению рынка малоэтажного домостроения на 30–50%. Очевидно, что сократится как спрос, так и предложение. Длительный карантин и обвал рубля сильнее всего ударят по небольшим компаниям, фирмам-однодневкам и шабашникам, то есть по тем, кто не имеет опыта переживания кризиса. У крупных компаний больше шансов остаться на плаву, хотя ценой значительного сокращения издержек. Выживут те, кто сможет максимально удешевить свое предложение без снижения его качества.
Вместе с тем цены на стройматериалы неизбежно вырастут. В большинстве своем эти материалы импортные. И даже те, которые делают у нас, как правило, содержат иностранные сырьевые компоненты и производятся на западном оборудовании. Банальный пример: древесину для клееного бруса заготавливают в России. Заводы по производству бруса российские. Но клей импортный, как и расходники для деревообрабатывающих станков. Падение курса рубля приведет к удорожанию импортной составляющей в стройматериалах, что обернется повышением затрат на строительство в целом.
Другой момент – стоимость работ. Не секрет, что значительная часть бригад, в том числе в серьезных строительных компаниях, – это приезжие из Средней Азии. На зимний период многие из них уехали на родину, планируя вернуться весной. Но границы закрыты, и это создаст временный дефицит рабочей силы, что отразится на прайс-листах имеющихся в наличии бригад. С открытием границ ситуация улучшится, но предпосылок к снижению стоимости строительных услуг не видно. Ведь покупательная способность рубля упала, а мастерам нужно обеспечивать семьи.
Мал, да удал
Помимо относительно низкой цены у компактных домов есть ряд других плюсов. Во-первых, они строятся быстрее коттеджей большой площади. Это особенно важно в связи с подвижностью курса рубля: чем меньше сроки строительства, тем больше шансов, что стройматериалы не подорожают и застройщик уложится в планируемый бюджет. Возможны и другие риски, поэтому быстро построенный дом сохранит немало нервных клеток.
Во-вторых, расходы на эксплуатацию и возможный ремонт в случае компактного коттеджа будут меньше, чем у просторного здания. Основные затраты уходят на отопление. Особенно если в поселке нет магистрального газа и приходится топить дорогим электричеством или, например, сжиженным газом. Учитывая, что цены на энергоносители постоянно растут, маленький дом с каждым годом будет все более выгодным в обслуживании.
Москвичам разъяснили порядок поездок на дачу на майские праздники
Немаловажный момент – уборка помещений. Все прекрасно знают, сколько времени и сил отнимает генеральная уборка городской квартиры. Нетрудно представить, каково пылесосить и мыть полы в особняке. Уборка небольшого дома сэкономит массу ресурсов.
Компактный дом занимает мало места на участке. Даже одноэтажный 100-метровый коттедж без проблем можно разместить на 6 сотках. Его типичные размеры – 12 х 8,5, 10 х 10 м. При этом останется пространство и для парковки, и для беседки, и для сада. Возможность отказаться от второго этажа – важное преимущество компактного дома. Одноэтажное здание намного безопаснее и комфортнее двухэтажного, поскольку в нем нет лестницы. Если в доме будут проживать дети или пожилые люди, лучше обойтись без этого травмоопасного элемента интерьера. Кроме того, при одинаковой жилой площади у одноэтажного больше полезных метров. Снова все дело в лестнице. Проем для нее «съедает» 5–10 м2, а обязательный холл или коридор на верхнем этаже – еще около 10 м2.
Наконец, построить одноэтажный дом дешевле, чем двухэтажный. Экономия как на материалах, так и на работах, поскольку у одноэтажного меньше площадь стен, ему не требуются межэтажное перекрытие и лестница, не нужны строительные леса и высотные работы для отделки фасада. Но если семье необходимо больше места для сада или игровой площадки и если важно отделить общую зону от спален и детских, то двухэтажный коттедж предпочтительнее.
Материальные ценности
Какие строительные технологии оптимальны для компактного коттеджа, где планируется проживать круглый год? Прежде всего каркасное домостроение. Несущей конструкцией здесь выступает деревянный каркас, заполненный теплоизоляционным материалом, как правило, минеральной ватой. Для защиты утеплителя от влаги стены закрывают со стороны помещения пароизоляционной пленкой, а со стороны улицы – гидроветрозащитной мембраной в сочетании с вентилируемым фасадом. Снаружи стены отделывают деревянным планкеном, имитацией бруса, фиброцементным сайдингом, смарт-сайдингом и так далее. Со стороны помещений каркас обшивают либо вагонкой, либо ориентированно-стружечными плитами ОСП-3 или влагостойким гипсокартоном, а затем той или иной отделкой.
Эта технология, пожалуй, самая бюджетная в плане материалов и работ. Кроме того, каркасный дом легкий, и потому его можно устанавливать на винтовые сваи, а это наиболее доступный по цене фундамент на рынке. Если не экономить на слое утепления стен, цокольного перекрытия и крыши, то здание будет отлично сберегать тепло, а значит, позволит минимизировать расходы на отопление.
Но главное достоинство «каркасника» – высокая скорость строительства «под ключ», в среднем 2–3 месяца. Впрочем, можно получить жилье еще быстрее, если купить модульный каркасный дом. В отличие от обычного, его производят почти полностью на заводе, включая монтаж коммуникаций, внешней и внутренней отделки. Его привозят на стройплощадку в виде готовых модулей (секций), которые краном устанавливают на заранее выполненный фундамент и затем стыкуют. Сборка занимает 1–3 дня, после чего остается лишь перевезти мебель и семью. Однако перед этим придется подождать не менее месяца, пока дом изготавливают на заводе.
Еще один вариант «каркасника» – дом из СИП-панелей. Такая панель представляет собой две плиты ОСП-3, между которыми на клей зафиксирован утеплитель из пенополистирола. Панели стыкуют друг с другом с помощью деревянных брусков, формирующих каркас. Стены из СИП-панелей «теплее» обычных каркасных благодаря высоким теплозащитным свойствам пенополистирола. Дома возводятся очень быстро, поскольку панели имеют большие габариты и приходят на объект в виде домокомплекта под конкретный проект.
Недостатки любых «каркасников» – невысокая пожарная безопасность, плохая звукоизоляция, зыбкие полы из-за балочной конструкции перекрытий. А также необходимость устройства приточно-вытяжной вентиляции, ведь такой дом является, по сути, термосом.
Этих недостатков лишены дома из каменных материалов, самый востребованный из которых – газобетон. Здания из газобетонных блоков строятся дольше – как правило, более трех месяцев, при этом им требуется дорогой железобетонный фундамент. Зато они на порядок долговечнее, капитальнее, и жить в них намного комфортнее. Еще один плюс – коттеджи из газобетона значительно ликвиднее на вторичном рынке.
Особенность газобетона и его отличие от многих других каменных материалов и «каркасников» в том, что стены из блоков марки по плотности D400 при разумной толщине можно делать однослойными (неутепленными). Их теплозащитные свойства соответствуют требованиям строительных норм для средней полосы России. Какие преимущества у однослойных стен? Сооружать их намного проще, чем многослойные. Вероятность, что мастера допустят ошибки, сравнительно небольшая. К тому же срок службы утеплителя – вопрос открытый, но в любом случае газобетонная кладка прослужит намного дольше.
Если нужен основательный, но быстровозводимый дом, то хорошей альтернативой газобетону являются утепленные железобетонные панели заводского изготовления. Они сравнительно недорогие. Сборка коробки из таких панелей занимает всего 2–4 дня, а строительство «под ключ» длится около трех месяцев. Однако на рынке лишь несколько производителей подобных конструкций, так что эта технология доступна далеко не в каждом регионе.
Другие популярные стеновые материалы либо дороговаты для антикризисного строительства (клееный брус, блоки из «теплой» керамики), либо не годятся для дома, где планируется обитать круглый год (обычный либо профилированный брус).
В тесноте, да не в обиде
В доме площадью 70–100 м2 не составит большого труда разместить помещения, необходимые для комфортной жизни семьи из 4–5 человек: просторную кухню-гостиную, 1–2 санузла, 2–4 спальни (8–12 м2), котельную или хозяйственное помещение. Строгие требования по площади предъявляются только к газовой котельной. Согласно нормам, ее объем должен составлять не менее 15 м3 при высоте потолков 2,5 м, то есть ее площадь должна быть не менее 6 м2.
В случае сверхкомпактного дома, 50–60 м2, места хватит на кухню-гостиную, санузел и пару спален. Для семьи из 2–3 человек такого метража будет достаточно. Одно из решений для совсем маленьких зданий – полтора этажа со вторым светом, то есть единое пространство от пола до крыши, без перекрытия. При этом почти весь нижний этаж занимает кухня-гостиная, а часть верхнего полуэтажа – антресоль, где находится спальня. Такая планировка позволяет сделать большую и визуально объемную по меркам столь скромного дома общую зону.
По окончании пандемии компактные дома, в отличие от особняков, несомненно, будут пользоваться спросом. Смогут ли они стать позитивным драйвером рынка загородного домостроения? Время покажет.
Ждать ли в России Tiny House?
В США, Европе и Австралии уже много лет популярно явление Tiny House, которое в нашей стране пока не распространено, но в ситуации кризиса вполне может стать трендом. Tiny House – мини-дом площадью 20–30 м2. Это прицеп на колесах, с которым можно путешествовать или долгое время оставаться на одном месте. У него есть ряд отличий от кемпера (автодома). Снаружи и изнутри Tiny House выглядит как настоящий дом, причем его можно выполнять в различных формах и стилях. Он намного просторнее, комфортнее, в нем есть полноценные кухня-гостиная, спальня, санузел. Стены мини-дома лучше сохраняют тепло и, в отличие от автодома, изготовлены из экологически чистых материалов. Принципиальный момент: в Tiny House можно установить системы отопления, вентиляции и кондиционирования, чего в кемперах обычно нет.
Как правило, мини-дома делают максимально автономными, предусматривая в них запас газа и воды, котел для нагрева воды, электричество от солнечных батарей или внешних аккумуляторов, дровяную печь, биотуалет. Жизнеобеспечение не зависит от локальных коммуникаций, а запасы легко пополнять. В России уже продаются подобные дома на колесах. Некоторые энтузиасты строят их самостоятельно. Согласно статье 130 ГК РФ, п.1, такие сооружения не считаются недвижимостью (это мобильный прицеп), а потому не облагаются налогами, их не нужно регистрировать.
На Западе увлечение Tiny House уже перешло на новый уровень. Многие строят стационарные мини-дома. Ведь, чтобы быть счастливым, не обязательно жить во дворце.
