- Капремонт или руины
- Повышать потихонечку
- Лифты требуют замены
- Дифференциация минимального взноса
- Жители новостроек начнут платить раньше
- Третьего не дано?
Цель предложенных мер – совершенствование системы капремонта общего имущества многоквартирных домов (МКД), повышение ее финансовой устойчивости, установление приоритетности работ, которые предотвращают преждевременное признание домов аварийными, говорится в пояснительной записке к инициативе, прошедшей в апреле общественное обсуждение.
Капремонт или руины
На 1 марта 2025 года в Государственную информационную систему ЖКХ (ГИС ЖКХ) были внесены данные о 950.392 многоквартирных домах. Степень износа указана у 75% из них: аварийными признаны 6,8% МКД, нуждающимися в капитальном ремонте или реконструкции – 49%.
Действующий закон допускает два способа накопления средств на капремонт. Первый вариант – спецсчет, который открывается по воле собственников жилья в доме и куда поступают уплаченные ими взносы. Второй – так называемый общий котел: взносы идут в фонд, управляемый региональным оператором – специализированной некоммерческой организацией, которая имеет право на возвратной основе перебрасывать средства, собранные в одном доме, на работы в другом в пределах муниципалитетов. Подавляющее большинство россиян платит в «котел».
Финансирование расходов на капремонт должно обеспечиваться за счет средств собственников помещений в МКД. При этом региональные власти могут (но не обязаны) устанавливать перечень работ и услуг, которые они готовы частично оплатить из своих бюджетов. В прошлом году софинансировали расходы на капремонт 45 регионов.
Все дома, за исключением аварийных и признанных подлежащими сносу или реконструкции, вне зависимости от способа формирования фонда, включаются в региональные программы капремонта. На основе этих программ утверждается краткосрочный план капремонта с указанием объема запланированных на каждый год работ и их стоимости. По данным мониторинга Минстроя, на 1 января 2025 года в региональных программах капремонта значилось 727,7 тыс. МКД общей площадью 2956,4 млн кв. м. Из них около 900 млн кв. м – в жилых домах старше 45 лет, рассказал «Профилю» первый замглавы думского комитета по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев (ЛДПР).
«Мы имеем дело с задачами высокой социальной значимости, решение которых требует организации взаимодействия по всей административной вертикали», – говорит депутат. Разработанный Минстроем законопроект является продолжением реформирования организации капремонта, он «направлен на увеличение темпов и объемов проводимых работ, а значит, и на сокращение темпов ветшания жилищного фонда в стране», считает Кошелев: вовремя проведенный ремонт продлевает жизненный цикл здания, не дает ему досрочно превратиться в аварийное, требующее сноса и расселения.
Повышать потихонечку
Порядок установления минимального взноса на капремонт и его размер утверждают региональные власти. Экономически обоснованным можно назвать такой платеж, который как минимум покрывает издержки. На старте программы (2014 год) средний взнос по стране был около 6 руб. за кв. м, а экономически обоснованный – около 15 руб. К концу 2024-го средний взнос составлял около 12,6 руб., а экономически обоснованный – порядка 40 руб., сообщала Ассоциация региональных операторов капитального ремонта (АРОКР).
По данным Росстата, в марте 2025 года взносы на капремонт в среднем по стране выросли по сравнению с мартом 2024-го на 18,12%. Но на проведение необходимых работ в полном объеме этих средств в подавляющем большинстве регионов не хватает.
Президент Путин на недавней встрече с главами муниципальных образований субъектов РФ, ссылаясь на опыт своей работы в мэрии Санкт-Петербурга, посоветовал не тянуть с повышением тарифов в сфере ЖКХ. «Стоит только задержать своевременную индексацию тарифов – потом всё, до свидания. Потом принятие решения вопроса об индексации через год, через два, через три кажется совершенно невозможным без федеральных субсидий, потому что такие удары по карману граждан ничем не оправданы. Надо потихонечку», – сказал он.
С президентом соглашался первый замглавы думского комитета по строительству и ЖКХ Павел Качкаев (ЕР). «У нас есть семь регионов, где по три-четыре года минимальные взносы на капремонт не поднимают, что при нынешнем уровне инфляции потенциально грозит проблемами и снижением качества проживания», – заметил он в конце апреля в разговоре с «Профилем».
Лифты требуют замены
Законопроект предлагает региональным властям несколько способов увеличения поступлений в фонды капремонта. Один из них связан с наличием лифтов в доме.
Статья 156 ЖК гласит, что размер минимального взноса зависит от общей площади занимаемого собственником помещения. Но субъекты РФ вправе устанавливать разные минимальные взносы для МКД, расположенных в разных муниципалитетах, с учетом типа и этажности домов, а также принимая во внимание стоимость ремонта «отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем» в нормативные сроки их эффективной эксплуатации, то есть до очередного планового капремонта.
Таким образом, ЖК и сейчас уже позволяет брать больше в домах с лифтами, и в ряде областей и республик этим правом пользуются. Минстрой же хочет прямо указать на возможность дифференциации взноса в зависимости от наличия лифта – это «будет способствовать принятию субъектами РФ обоснованных решений», считают в ведомстве. «Такая дифференциация, безусловно, справедлива и комитетом поддерживается», – говорит Владимир Кошелев.
На сегодня в многоквартирных домах России примерно 604 тыс. лифтов. Из них 71 тыс. уже отслужили плановые 25 лет и должны были быть заменены к февралю 2025-го. Но не получилось, и срок их эксплуатации пришлось продлить на пять лет. С учетом свыше 40 тыс. лифтов, которые в ближайшие годы, отработав четверть века, постепенно будут пополнять ряды требующих замены, всего к 2030 году потребуют замены не менее 108,8 тыс. лифтовых механизмов, то есть примерно по 20 тыс. в год. Пока более-менее уложиться в эти параметры, сообщили в Госдуме, удалось лишь в 2024 году, когда было заменено 19,7 тыс. лифтов.
«Последние несколько лет мы ежегодно меняем по 16 тысяч лифтов и вышли на достаточно хорошие темпы. Это позволило приблизиться к необходимому объему замены там, где регоператор и "котлы", где можно отрегулировать и повлиять на этот процесс. Но у нас огромное количество требующих замены лифтов в домах, где средства на капремонт собираются на спецсчетах, и тут решение вопроса по замене в срок порой находится под угрозой из-за недостаточности собранных средств и сложности процедур согласования», – предупреждают в АРОКР.
Замена лифтов – один из самых дорогих видов работ в рамках капремонта. В Фонде развития территорий среди субъектов РФ, последовательно и системно занимающихся программой замены лифтов и ее софинансированием из регионального бюджета, называют, в частности, Калужскую, Тюменскую, Оренбургскую, Московскую, Ленинградскую, Волгоградскую области, Хакасию, Марий Эл, а также Москву. Столичная мэрия на днях сообщила, что с 2018 года в Москве нет лифтов с превышением 25-летнего срока эксплуатации, а в 2025–2034 годах в рамках региональной программы планируется заменить почти 51 тыс. лифтов.
Прошлой осенью было решено направить на замену лифтов в МКД страны часть средств, высвободившихся в результате списания субъектам РФ двух третей задолженности по бюджетным кредитам. Общий объем списания на пять лет – 1082,7 млрд рублей. Примерно половина из этой суммы должна пойти на проекты в сфере ЖКХ, а остальное может тратиться на расселение аварийного жилья, компенсацию расходов по инвестиционным налоговым вычетам, новые инвестпроекты и обновление общественного транспорта.
Правила списания правительство утвердило в начале февраля 2025-го. А в апреле на совещании в Совете Федерации первый замглавы Минстроя Александр Ломакин заявил: некоторые регионы, к сожалению, «или вообще не учитывают программу замены лифтового оборудования в заявках, либо недостаточно средств на эту тему закладывают», предлагая профинансировать проекты ЖКХ, не включенные в стратегические планы.
«Эти две трети списания выделены на очень большое количество задач, и если региону требуется модернизация коммунальной инфраструктуры, то он должен выбирать – либо дома замерзнут, либо лифты будут ходить. А у ряда субъектов вообще нет никаких бюджетных кредитов, и списывать нечего. При этом даже с учетом различных направлений использования списания на замену лифтов 39 субъектами РФ запланировано порядка 80 миллиардов рублей, и рассмотрение заявок продолжается», – отметила в разговоре с «Профилем» исполнительный директор АРОКР Анна Мамонова.
Решение о направлении части средств от списания долгов по бюджетным кредитам на капремонт и модернизацию ЖКХ поддержано и президентом, и премьер-министром, и Минфином. Остается надеяться, что деньги найдутся.
Дифференциация минимального взноса
Обсуждаемый законопроект позволяет субъектам РФ либо во всех МКД установить экономически обоснованный размер взноса, либо идти к этой цели поэтапно, начиная с уже отремонтированных домов. «Взаимосвязь между выполненными работами и изменением суммы, уплачиваемой в качестве взноса на капитальный ремонт, позволяет снизить риск ухудшения платежной дисциплины собственников», – полагает Минстрой.
Собственники отдельных домов на общем собрании по предложению регоператора в принципе уже могут установить для себя повышенные по сравнению с минимальным взносы, чтобы оплатить больший объем работ (такое практикуется, к примеру, в Хабаровском крае и Оренбургской области). Но в подобных случаях возникает проблема с льготами.
Регионы вправе за счет своих бюджетов компенсировать 50% расходов на уплату минимальных взносов на капремонт одиноко проживающим собственникам жилых помещений 70 лет и старше и 100% расходов – гражданам 80 лет и старше, а также совместно проживающим неработающим пенсионерам или неработающим инвалидам первой и второй групп, но на уплаченные сверх минимального взноса деньги льгота не распространяется. Если (и когда) инициативу Минстроя внесут в Госдуму и примут, минимальным взносом будет считаться вся уплачиваемая жильцом сумма – и обязательная часть, установленная властями, и дополнительная, установленная общим собранием собственников.
«Закрепление возможности дифференциации минимального взноса не только по населенным пунктам, но и по отдельным домам даст право на субсидии и льготы тем, кто платит индивидуальный взнос», – объясняет Анна Мамонова. По ее словам, эта и другие «маленькие поправки создадут возможность для более справедливых отношений в сфере оплаты капремонта».
Жители новостроек начнут платить раньше
Максимальный период после сдачи нового дома в эксплуатацию до начала оплаты взносов на капремонт, который сейчас составляет пять лет, планируется сократить до одного года. «Современные многоквартирные дома содержат дорогостоящее оборудование и высокотехнологичные материалы, износ которых начинается с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию», – объясняет строительное ведомство.
Впрочем, и сегодня регионы вправе устанавливать сколь угодно малые сроки освобождения от платы за капремонт в новостройках – было бы желание. В пояснительной записке к законопроекту приведены такие данные: в 27 регионах отсрочка составляет от 4,5 до пяти лет, в 19 регионах – от трех до четырех лет, в 18 – от года до двух, а в 21 субъекте РФ она уже меньше года. В последней группе – Москва, где взнос на капремонт начинают платить через восемь месяцев после сдачи дома в эксплуатацию, а также Московская и Ленинградская области, где отсрочка равна шести месяцам.
Предлагается также прописать, что период с даты ввода многоквартирного дома в эксплуатацию до первого капитального ремонта конструктивного элемента (инженерной системы) не может быть менее минимальной продолжительности их эксплуатации – чтобы исключить случаи выполнения работ по капитальному ремонту, которые проводятся для устранения недостатков, допущенных застройщиками. Это лишь некоторые из обсуждаемых нововведений.
Третьего не дано?
Доцент кафедры стратегического и инновационного развития факультета «Высшая школа управления» Финансового университета при Правительстве РФ Станислав Шубин считает, что предлагаемые точечные изменения не сделают более экономически обоснованными взносы на капремонт. «Я не вижу причин для серьезных изменений в этой части, – говорит он. – В принципе возможность дифференциации взносов, пусть и в меньшей степени, есть и сейчас, а для установления чего-то близкого к экономически обоснованному уровню необходимы более подробные требования к расчету платы».
Управление жилым фондом – долгосрочная государственная политика, результаты которой могут быть незаметны в краткосрочном периоде. «Поэтому в настоящее время у государства только два варианта развития событий. Или непопулярный рост платы, или бюджетные вливания. Третьего не дано», – считает эксперт.
«Намерение Минстроя повысить финансовую устойчивость региональных операторов капитального ремонта и увеличить наполняемость фондов выглядит логичным и оправданным: без стабильного притока средств невозможно гарантировать своевременное выполнение всех необходимых работ», – говорит заместитель коммерческого директора Doma.ai Олеся Лещенко. При этом в комплексе меры выглядят, по ее мнению, «скорее, как антикризисные и направленные на то, чтобы оперативно поправить ситуацию с нехваткой средств в "котлах" региональных операторов: они действительно могут помочь закрыть текущие дефициты, но системного решения проблемы недостаточности финансирования капремонта не обеспечивают».
Системным решением, сказала Лещенко «Профилю», могло бы стать снятие законодательных барьеров для привлечения кредитных средств. «Сейчас, на фоне высокой ключевой ставки, кредиты объективно малопривлекательны. Однако в условиях капитального ремонта, где существуют стабильные и прогнозируемые поступления взносов, кредитование могло бы стать эффективным инструментом ускорения ремонта. Средства, поступающие от собственников, можно было бы направлять на погашение займов, что позволило бы провести работы быстрее и эффективнее, а не ждать годами, пока на счетах накопится необходимая сумма», – объяснила она.
