Выплыли без господдержки
Чем ближе было к завершению программы субсидирования ипотечных ставок, тем чаще раздавались пессимистичные прогнозы. Многие аналитики предрекали, что без спасательного круга в виде господдержки неизбежно начнется и рост ставок, и сокращение числа сделок, но в действительности же после некоторого переходного периода был отмечен уверенный рост ипотечных сделок, а ставки, напротив, пошли вниз, устанавливая рекорд за рекордом. В январе–феврале объем выдачи ипотеки был на 15% меньше, чем за первые два месяца 2016 года, однако в марте произошел существенный скачок, а показатели последних месяцев уже сопоставимы с данными крайне успешного 2014 года.
Всего за первое полугодие 2017 года, по данным Центрального банка, в России было выдано более 426 тысяч рублевых ипотечных кредитов на сумму, превышающую 775 млрд рублей. Если говорить о количестве кредитов, то оно больше на 7,95%, чем число взятых ипотечных кредитов за первые шесть месяцев 2016 года. Если же сравнивать с рекордным 2014‑м, то падение составляет 9,6%. А вот объемы выдачи растут гораздо быстрее, и связано это с существенным увеличением средней суммы выданного кредита: за год она выросла на 5,12%, по сравнению с 2014 годом – на 12,42%. В среднем жители России сейчас берут ипотечные кредиты на 1,82 млн рублей. Аналитики банка «ДельтаКредит» ожидают, что суммарно по итогам года объем выданных ипотечных кредитов составит около 1,8 трлн рублей, а число заключенных договоров составит около миллиона. В 2018 году может быть выдано уже 1,2 млн кредитов, также прогнозируется и рост «среднего чека».
В московском регионе ипотека растет гораздо стремительнее, чем в целом по стране. Количество зарегистрированных ипотечных договоров по сравнению с прошлым годом выросло на 16,6% и стало максимальным с 2013 года. Ставки устремились вниз, и многие поспешили решить свои жилищные вопросы. В том числе благодаря тому, что ипотека становится все более доступной, растут и продажи жилья. Например, количество заключенных договоров долевого участия в столичном регионе в первом полугодии выросло на 66% по сравнению с шестью месяцами 2016 года. При этом в массовом сегменте доля сделок с привлечением ипотеки составила 47,35% (достигая в отдельных проектах 90–95%), а в бизнес-классе – 35%.
«Снижение стоимости ипотеки позволяет привлечь в сегмент новых покупателей, так как наличие более доступных кредитов расширяет финансовые возможности клиентов. В объектах с привлекательным ценообразованием на заемщиков приходится существенная часть продаж», – отмечает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ‑Недвижимость» Юлия Иванова. В то же время управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая считает, что число заключенных ипотечных сделок растет гораздо медленнее, чем снижаются проценты, и эффект от понижения ставок уже угасает. Однако существует отложенный спрос: многие замерли в ожидании обещанной властями еще более дешевой ипотеки.
Хватит на всех
Отложенный спрос позволяет застройщикам быть уверенными в завтрашнем дне, а банкам – осознавать, что поток заемщиков в ближайшие годы не станет меньше, если ставки будут находиться на комфортном уровне. По мнению Марии Литинецкой, емкость рынка ипотеки будет исчерпана тогда, когда на каждого россиянина будет приходиться по 20–30 квадратных метров жилья. Эксперт отмечает, что на данный момент в России обеспеченность жильем крайне низкая – в два раза ниже, чем в Европе, а порядка 40% жителей хотели бы улучшить свои жилищные условия. «Экономика восстанавливается, ипотека дешевеет, поэтому спрос сейчас весьма устойчив, и прежде всего за счет ипотечников. На рынке есть проекты, где доля ипотечных сделок составляет 100%. По факту ипотечный рынок не освоен еще и наполовину. Так что Россия в этом плане все еще в начале пути, до перенасыщения жильем и ипотечными кредитами еще далеко», – убеждена Литинецкая. Партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский добавляет, что только для того, чтобы предложение удовлетворило уже сформировавшийся спрос, в стране должно появиться примерно 46 млн кв. м нового жилья в домах сегмента эконом- и комфорт-класса.
При этом в целом по стране замедляются темпы строительства после рекордного 2015 года. За первые шесть месяцев 2017 года в России было введено на 11,3% жилья меньше, чем за аналогичный период прошлого года, в Москве снижение составило и вовсе 40%. Впрочем, за столицу переживать не стоит: она свое еще возьмет, и очень скоро. По данным Института развития строительной отрасли, 44,4% строящегося в Москве жилья (4,79 млн кв. м) возводится по разрешениям, выданным в 2016 году, еще 23,6% – по разрешениям 2015 года. В перспективе от одного года до трех лет все эти проекты превратятся в реальные квадратные метры и показатели ввода еще поставят новый рекорд. А вот в регионах возможно продолжение спада в строительстве: даже по официальному прогнозу Минстроя, снижение составит 5–7%. Кроме того, региональным игрокам еще придется научиться играть по новым правилам, адаптироваться к поправкам в 214‑ФЗ, которые будут способствовать уходу с рынка мелких и средних игроков.
«В то время как уменьшение объемов ввода в целом по стране – это долговременное последствие кризиса, которое еще не скоро будет преодолено, то для Москвы снижение темпов строительства – временная «передышка», настоящий бум ввода еще впереди», – отмечает Мария Литинецкая. Один из факторов, который приведет к росту объема ввода, – программа реновации, в рамках которой будет ежегодно вводиться порядка 1 млн кв. м, однако ее влияние в полной мере скажется не ранее 2019 года, добавляет генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин. При этом даже сейчас, когда темпы ввода нового жилья замедлились, в Москве на первичном рынке предлагаются рекордные объемы – около 3,5 млн кв. м. По данным «Химки Групп», количество корпусов, продажи квартир в которых ведутся на первичном рынке, в два раза превышает аналогичный показатель 2014 года.
Цена квадратного метра стабилизировалась, а если смотреть в годовой перспективе, можно отметить рост. По данным «Метриум Групп», с начала года цены в массовом сегменте новостроек «старой» Москвы выросли на 4% и достигли 150 750 рублей за кв. м. Аналитики компании отмечают, что цены на рынке первичной недвижимости массового сегмента достигли «дна» в мае 2016 года (141 200 рублей) и с тех пор они постепенно возрастают. Однако продолжают появляться проекты, где минимальный порог входа существенно ниже, чем до кризиса. Достигается этот эффект более доступного жилья за счет снижения площади до 20–25 кв. м, которые хоть и кажутся некоторым смешными, но спросом все еще пользуются. Также сохраняется практика применения девелоперами скидок, их средний размер достигает 6–7%, а в отдельных случаях – 15%. «Цены уже достигли своего минимума, девелоперы не могут работать в ущерб себе и предлагать еще большие скидки на свой товар. В кризис себестоимость строительства существенно выросла из-за удорожания строительных материалов, в то же время цены на жилье не выросли пропорционально. По сравнению с докризисными временами маржинальность девелоперских проектов существенно уменьшилась, дальнейшее падение цен на рынке новостроек вряд ли возможно», – считает Дмитрий Котровский.
Сбудется ли мечта?
Вопреки ожиданиям, ставки по ипотеке после отмены программы гос-поддержки пошли не вверх, а вниз. По данным Центробанка, средневзвешенная ставка составляет 11,5%, что меньше на 1,24 п. п. к первому полугодию 2016 года и на 0,72 п. п. к аналогичному периоду 2014 года. Такой динамике способствуют снижение инфляции и политика Центробанка по планомерному снижению ключевой ставки, которая на данный момент составляет 9%. При этом сейчас на рынке есть предложения ипотеки по ставкам ниже ключевой: около 8% уже не редкость. Разумеется, речь идет не о фактическом значении, а о маркетинговом: такие предложения банки запускают совместно с застройщиками и получают разницу от них.
Из крупнейших игроков минимальные ставки предлагает Сбербанк: при покупке жилья в ряде проектов‑партнеров, оформлении сделки онлайн с помощью сервиса «ДомКлик» и страховании жизни и здоровья можно претендовать на ставку 7,4%. Единая базовая ставка несколько больше – от 9,5%, но это также меньше, чем еще несколько месяцев назад. Вслед за Сбербанком свои предложения корректируют и другие участники рынка, и средняя ставка при покупке квартиры в новостройках у ведущих ипотечных банков составляет уже 10,2%. «Основными драйверами снижения ставок стали государственные организации – АИЖК и Сбербанк. Следующий шаг сделают остальные банки под давлением конкурентной борьбы. Но если рентабельность на данном рынке будет снижаться, то мелкие и средние банки уйдут из ипотечного кредитования, что приведет к условной монополизации, а это значит, что только государственные и крупнейшие банки смогут позволить себе играть на этом поле», – полагает советник председателя правления, директор по розничному бизнесу Азиатско-Тихоокеанского банка Александр Парамонов.
Банки конкурируют друг с другом не только с помощью величины ипотечных ставок, но и разрабатывая другие программы. Так, уже восемь банков выдают ипотеку без первоначального взноса, такие предложения есть в 50–60% новостроек Москвы и 20% новостроек Московской области. Правда, клиентам, которые не смогли накопить стартовый взнос, придется выплачивать уже 13–14%. Также снова актуальны программы рефинансирования ипотечных кредитов, выданных в других банках. Сбербанк пытается переманить чужих клиентов ставкой 10,9%, Райффайзенбанк дает 10,5%, «ВТБ 24» готов предложить 9,7%, а «Тинькофф» – 8,75%. На рост общего числа ипотечных договоров влияет и этот фактор: часть сделок приходится на рефинансирование кредитов по более привлекательным условиям. Кроме того, участились случаи обращений от заемщиков с просьбой пересмотреть ставку по действующему договору в сторону понижения в связи со снижением ключевой ставки и средних ставок по ипотечным кредитам, однако банки не всегда идут навстречу.
Главный вопрос, который волнует многих потенциальных покупателей жилья, – стоит ли брать ипотеку прямо сейчас или лучше подождать еще немного, ведь представители власти неоднократно говорили о том, что ставки по ипотеке должны быть 6–7%. Может быть, ждать осталось недолго и стоит еще потянуть с покупкой жилья? Мнения экспертов на этот счет расходятся: некоторые уверены, что фактические ставки 6–7% (а не в рамках отдельных маркетинговых акций) могут укорениться на рынке в перспективе двух-трех лет, другие же не столь оптимистичны.
Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая считает, что при сохранении текущих тенденций в развитии экономики страны ставки 6–7% по ипотечным кредитам станут реальностью как раз через два-три года. Аналитики банка «ДельтаКредит» не видят рыночных условий для снижения средневзвешенной ипотечной ставки до уровня 6–7% в ближайшей перспективе. Такого же мнения придерживаются и в Азиатско-Тихоокеанском банке, отмечая, что ставки и так сейчас на рекордно низком значении за всю историю. По оценкам экспертов Промсвязьбанка, к концу 2018 года средневзвешенная ставка по ипотеке может снизиться с текущего уровня 11,5% до 10,0%. «Снижение общего уровня ставок по ипотечным кредитам до уровня 8% возможно к 2020 году при условии стабилизации инфляции на уровне 4%. Чтобы ставки по ипотеке опустились до 6–7%, уровень инфляции и ставки по рублевым депозитам должны снизиться до уровня 2–3%, такие прогнозы мы пока не рассматриваем как реалистичные», – комментирует главный аналитик Промсвязьбанка Дмитрий Монастыршин.
Дальнейшее снижение ставок возможно в рамках партнерских акций с застройщиками или различных государственных программ. «Как показала практика применения программы субсидирования ставок в разгар кризиса 2015 года, банковский рынок и население чутко реагируют на поддержку государства. Поэтому в будущем государству при исчерпании «ипотечного потенциала» предстоит подумать о новых программах стимулирования спроса на жилье», – отмечает ведущий аналитик кредитного рейтингового агентства «Эксперт РА» Екатерина Кириллова. Причем возможны специальные региональные проекты, а не программы федерального уровня. Например, в Ненецком автономном округе уже в этом году может быть запущена программа ипотеки со ставкой 1%. В регионе имеется опыт реализации программы субсидирования ипотечной ставки на уровне 5%, она распространялась только на первичный рынок, а новая позволит покупать и вторичное жилье, об этом рассказали в пресс-службе губернатора НАО.
В целом первые полгода без господдержки показали, что рынок вполне может обходиться и без нее. Она сыграла свою роль тогда, когда это было действительно нужно, когда ключевая ставка была существенно выше. В то же время за этот период банки и застройщики смогли наработать новые схемы взаимодействия, предлагая все больше совместных программ для своих клиентов и продолжая снижать ставки. Тем не менее проценты, под которые сейчас можно взять заём на покупку жилья, хоть и существенно ниже «исторических», все равно остаются еще очень высокими. «Ставка порядка 10% годовых все еще дает 100% переплаты по кредиту за 15 лет, а это средний срок, на который покупатель квартиры в России занимает деньги у банка. Нам еще предстоит пройти долгий путь к удешевлению ипотеки, и даже ставки в 6% годовых будет мало. Какими бы низкими ни были ставки, разница между доходами населения и уровнем цен на жилье не должна быть такой экстремальной, как в России. Сокращать цены фактически некуда, особенно если речь идет о региональных застройщиках, которые работают с крайне низкой доходностью. Остается только один путь – рост реальных доходов населения, но они уже третий год подряд снижаются», – отмечает Мария Литинецкая.
