У девелоперов сложности возникают не только с возведением домов, но и с реализацией. Неблагополучно складывается ситуация даже в Москве. По данным аналитиков агентства «Азбука жилья», спрос на новостройки в столице в середине лета упал на 29% по сравнению с показателями прошлого года.
COVID-19 изменил предпочтения покупателей квартир в новостройках
В большей степени покупатели утратили интерес к квартирам эконом- и комфорт-класса – количество сделок сократилось на 40%. В бизнес-классе тоже «потери», хотя и не столь ощутимые, – зафиксирован спад на 7%. Если негативная тенденция сохранится, то итоги 2020 года, мягко говоря, разочаруют застройщиков.
Однако пока компании пытаются делать ставку на повышение цен. По словам заведующей кафедрой менеджмента недвижимости ФРТ ИОМ РАНХиГС Елены Иванкиной, за первое полугодие в Москве цены на новостройки выросли на 2,6%, в Санкт-Петербурге – на 0,7%, в регионах – в среднем на 4,7%.
В абсолютных значениях подорожание составило 211 тыс. рублей, 125 тыс. рублей и 58 тыс. рублей соответственно. Это произошло на фоне резкого падения спроса на жилье и количества заключенных сделок.
Провал случился в апреле и мае, когда из-за пандемии коронавируса в России действовал режим самоизоляции. В результате продажи жилой недвижимости снизились почти в 10 раз.
«Пандемия внесла существенные коррективы в развитие российской экономики. Строительная отрасль не стала исключением. В 2020 году можно ожидать ведения в эксплуатацию примерно 75–78 млн квадратных метров нового жилья против 79,4 млн квадратных метров годом ранее», – подчеркнула Елена Иванкина.
Стоит напомнить, что нацпроект «Жилье и городская среда» предусматривает увеличение объемов жилищного строительства к 2024 году до 120 млн кв. метров. Это позволит повысить обеспеченность жильем с нынешних 25,8 до 30 кв. метров на человека.
В Минстрое признают: воплотить планы в жизнь за четыре года не получится. В конце июля замглавы ведомства Никита Стасишин не исключил, что нацпроект придется скорректировать, снизив планку до 100 млн кв. метров. Спустя несколько недель стало известно, что профильное министерство намерено вообще изменить срок выхода на целевой показатель – с 2024 года на 2030-й.
Логика чиновников понятна. На строительную отрасль негативно воздействует не только пандемия коронавируса. Переход с 1 июля 2019 года на эскроу-счета ударил прежде всего по малым и средним компаниям. В том числе по этой причине с рынка ушли более 500 девелоперов, а количество новостроек сократилось на 23%, напоминает Елена Иванкина.
Для устойчивого развития рынка недвижимости в нашей стране необходимо наращивать объемы строительства и обеспечить устойчивый рост доходов населения, подчеркнула эксперт. Между тем правительству пока не удается справиться не только с первой, но и со второй задачей.
Последние семь лет с небольшими перерывами перманентно снижаются реальные денежные доходы россиян. Падение платежеспособности населения не способствует поддержке спроса на жилье и превращается в сдерживающий фактор для строительной отрасли.
Впрочем, в ближайшие месяцы ситуация вполне может развернуться в выгодном для покупателей квартир ключе. Елена Иванкина не исключает, что к концу года произойдет снижение цен на жилую недвижимость: новостройки подешевеют в среднем на 10%, а «вторичка» – на 15%.
Однако надо понимать, что экономия и выгода для покупателя – это убытки и издержки для продавца и производителя. Для девелоперов снижение цен на новостройки чревато потерей прибылей и снижением рентабельности. Поэтому прогноз тревожный – некоторые компании кризис могут не пережить.
Начальник отдела аналитических исследований института комплексных стратегических исследований (ИКСИ) Сергей Заверский подтверждает, что на восстановление рынка недвижимости рассчитывать не приходится. Для этого необходимы структурные изменения в экономике, обеспечивающие рост как потребительской уверенности, так и доходов населения. Пока же проблемы есть и с тем, и с другим.
Льготная ипотека под 6,5% годовых – один из инструментов, способных поддержать отрасль, продолжает собеседник «Профиля». По информации Минфина, россияне подали уже около 450 тыс. заявок.
Однако эта антикризисная мера носит ограниченный по времени характер: оформить кредит можно до конца октября текущего года.
Если правительство не продлит акцию, то уже к январю 2021-го количество сделок с новостройками резко снизится, что станет тяжелым ударом по застройщикам. Кроме того, условия по ипотеке напрямую зависят от политики регулятора, подчеркнул Сергей Заверский. И хотя стоимость кредитов для населения определяется ключевой ставкой, находящейся на рекордно низком уровне – 4,25% годовых, требования ЦБ к коммерческим банкам по резервированию остаются достаточно жесткими.
«Это существенно сдерживает рынок ипотечного кредитования, в частности, выдачу займов с первоначальным взносом менее 20%», – заявил эксперт.
По данным ДОМ.РФ, примерно 95% кредитов на покупку жилья в новостройках сегодня предоставляется по программе льготной ипотеки, говорит Елена Иванкина. Однако, несмотря на привлекательные условия данного продукта, обслуживание ипотечного долга в условиях кризиса становится тяжелым бременем.
Согласно статистике, каждый четвертый заемщик на погашение жилищного кредита до пандемии направлял до 80% своего месячного дохода, отметила эксперт. С весны ситуация не улучшилась – кто-то потерял работу, кому-то снизили зарплату. Все это ограничивает число участников программы.
В связи с этим правительство пытается задействовать другие варианты господдержки строительной отрасли. Как раз в таком контексте, как представляется, следует рассматривать недавние решения, касающееся опережающего расселения аварийного жилья.
Минфину поручено выделить на эти цели до конца года дополнительно 50 млрд рублей. В данном случае речь идет о перераспределении бюджетных ресурсов. Финансирование федерального проекта «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» в текущем году будет произведено за счет ассигнований, предусмотренных на 2022 год.
Сумма, конечно, не столь значительная, учитывая масштабы проблем. Но для девелоперов в текущей ситуации важны любые меры поддержки, направленные на восстановление спроса на квартиры в новостройках. Ведь не реализовав готовое жилье, компании не смогут приступить к новым проектам.
