Выгодно продать существующие квадратные метры, чтобы на эти деньги оплачивать ипотеку, не всегда получается быстро и выгодно. Поэтому возникает риск неплатежей и ипотечного пузыря.
"Ипотека с низким первоначальным взносом создает опасность ипотечного пузыря, так как в случае дефолта заемщика сумма от реализации объекта недвижимости не покроет расходы банка, в частности задолженность по кредиту", – отметил руководитель агентства, помогающего с оформлением ипотеки, Максим Чурилов.
Поэтому, чтобы обезопасить жителей и финансовые организации, Центробанк с 1 декабря ввел надбавку к коэффициенту риска по таким ипотечным займам в рамках участия в долевом строительстве жилья – 2,0, независимо от долговой нагрузки дольщика. Кроме того, ЦБ заставляет банки резервировать определенные средства на каждый такой заём, что в итоге покроет убытки при просрочке. Тем не менее большинство организаций не приветствуют взносы по ипотеке меньше 15–20%, передает РИА Новости в субботу, 10 декабря.
Нулевые ставки
Кроме того, свои риски и подводные камни имеют ипотеки и с нулевыми ставками. Центробанк выяснил, что квартиры с очень низкой ипотечной ставкой почти на треть дороже тех, которые выставляются на рыночных условиях. В случае дефолта заемщика банку придется продавать жилье по нормальной цене, а вырученные средства не погасят остаток долга и не оплатят издержки. Тем не менее с 2023 года такая ипотека будет ограничена.
Траншевая ипотека
Суть траншевой ипотеки, которая значительно распространилась в крупных городах, в частности в Санкт-Петербурге, в том, что россиянин получает кредит до ввода дома в эксплуатацию. Как правило, он очень дешевый и с минимальными платежами в месяц. После сдачи объекта недвижимости банк выдает остальное по ставкам семейной или льготной ипотеки на новостройки.
Однако такая программа несет в себе определенные риски. Так, проект может подорожать, что ударит по застройщику. Не исключен и рост цен на недвижимость. У самих заемщиков может возникнуть проблема из-за недобросовестной продажи.
"Люди будут естественным образом реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жилье не сдано в эксплуатацию, и не полностью отдавать себе отчет в будущей стоимости обслуживания", – объяснила глава Центробанка Эльвира Набиуллина.
Накануне Центробанк выступил за постепенное сворачивание программы льготной ипотеки. В ЦБ считают, что она искажает цены на жилье и создает дисбалансы на рынке.
