В начале 2015 года выдача и секьюритизация ипотеки осложнялась уровнем ключевой ставки, которая значительно превышала приемлемые ставки долгосрочного кредитования. Таким образом, в первом полугодии 2015-го было проведено рекордно мало сделок ипотечной секьюритизации. В то же время заработала программа субсидирования ипотеки государством, которая впоследствии была расширена и продлена на 2016 год. Она стимулировала спрос на новостройки, а также снизила ставки на рынке. Снижение ключевой ставки в 2015 году привело к возобновлению сделок ипотечной секьюритизации.

Субсидирование ипотеки

Программа субсидирования ипотеки начала действовать 1 марта 2015 года. По данным Минфина РФ, за период до 31 января 2016 года по ней было выдано 227,6 тыс. ипотечных кредитов на 405,1 млрд руб. Это 30% всего объема ипотечных кредитов в 2015 году. Ипотечный кредит по программе субсидирования предполагает ставку не более 12% годовых, первоначальный взнос в размере не менее 20% стоимости приобретаемой недвижимости и срок погашения займа не более 25–30 лет. Программа господдержки изначально была рассчитана до 1 марта 2016 года, но продлена до 1 января 2017‑го. Сообщалось, что при продлении финансирование программы будет расширено с 700 млрд. до 1 трлн. руб., уровень субсидирования было решено установить в размере 1,5% к ключевой ставке (т. е. ставка повышена с 12% до 12,5%). По ссудам, выданным до 1 марта 2016 года, уровень субсидирования составляет 3,5%.

Секьюритизация ипотеки

Агентство Moody’s приводит статистику рынка секьюритизированной ипотеки (ипотечных ценных бумаг, ИЦБ) за IV квартал 2015 года. Портфель секьюритизированной рублевой ипотеки составил 206,579 млрд рублей (минус 11,68% в годовом выражении). Доля просроченной более чем на 90 дней задолженности по рублевым кредитам составила в декабре 1,28% от текущего остатка совокупного портфеля против 1,12% в сентябре 2015 года. Показатель кумулятивных дефолтов в российских сделках с ИЦБ вырос с сентябрьских 2,64% от первоначального объема совокупного портфеля до 3,05% в декабре. Условный процент досрочного погашения по портфелю рублевых кредитов повысился с 9,03% до 9,67%.

Качество портфелей, динамика рынка и процентные ставки

Данные Банка России говорят о том, что худшие прогнозы по падению рынка ипотеки не оправдались (в 2009 году рынок ипотеки сократился почти в 3,5 раза, а в 2015-м только в 1,5 раза).

Объемы выдачи ипотеки в январе–сентябре 2015 года демонстрировали меньшую глубину падения по сравнению с необеспеченными кредитами физическим лицам.

В условиях общего сокращения спроса на кредитные продукты и роста кредитных рисков ипотечное кредитование остается наиболее качественным сегментом потребительского кредитования: на 1 ноября 2015 года объем ипотечных ссуд, платежи по которым просрочены на 90 и более дней (90+), составил 2,9% всей задолженности по ипотечным кредитам, в то время как по неипотечным ссудам доля просроченной на 90 и более дней задолженности достигла рекордных 15,4%.

В то же время можно отметить, что снижение реальных доходов населения в условиях высокой закредитованности может привести к трудностям с обслуживанием кредитов и, как следствие, росту вероятности дефолтов по кредитам. Кроме того, росту кредитных рисков способствует и сокращение возможностей заемщиков рефинансировать ранее взятые кредиты.

По данным Банка России, средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам в рублях составила 12,9% в октябре и 13,6% в январе–октябре 2015 года. Согласно данным Аналитического центра АО «АИЖК», в среднем ставки по ипотечным программам пяти наиболее активных участников рынка с начала года снизились в сегменте новостроек на 5–5,5 п.п., а в сегменте вторичного жилья – на 2,5–3 п.п. В результате ставки по ипотечным продуктам в рамках программы субсидирования варьируются в пределах 9,9–12% годовых (9,9–10,9% годовых по стандартам АО «АИЖК» и 10,9–12% у активных участников рынка). По наиболее востребованным программам на вторичном рынке недвижимости ставки составляют 12,25–13,25% по стандартам АО «АИЖК» и 13–14% годовых у других ведущих участников рынка.

Ипотечные кредиты для коммерческих банков стали тихой гаванью в кризисные времена. Их выдача не сократилась настолько, как в 2009 году (снижение в 3,5 раза относительно 2008 года; за 2015-й снижение оценивается на уровне 12%); уровень просрочки по кредитам остается достаточно низким (в пределах 3% по сравнению с 15% для других розничных банковских кредитов), сохраняется умеренный уровень конкуренции на рынке. Все это отличает ипотеку от розничного кредитования, которое страдает от макроэкономической конъюнктуры гораздо сильнее. При этом можно предполагать, что негатив может рано или поздно отразиться и на рынке ипотеки, в частности, в IV квартале 2015 года Moody’s отмечает рост просрочки в секьюритизированной ипотеке, а новая программа субсидирования компенсирует вдвое меньший процент, чем ранее (1,5% против 3,5% до 1 марта 2016 года).

НРА проводило анализ рынка ипотечных кредитов на основании балансовых данных на 1 февраля 2016 года. Следует отметить один важный момент: форма 101 коммерческих банков не содержит отдельного счета для учета именно ипотечных кредитов, поэтому анализ проводился по кредитам физическим лицам со сроком более 3 лет. Не все они могут относиться к классической ипотеке, но несомненно, что среди долгосрочных кредитов физическим лицам в портфелях банков доля кредитов, так или иначе связанных с недвижимостью, преобладает. По нашему мнению, доля кредитов под залог недвижимости (ипотеки) в представленных данных в целом превышает 80%, оставшаяся часть приходится на автокредиты, крупные необеспеченные кредиты VIP-клиентам, кредиты под залог ценных бумаг и пр. Для чистоты анализа из рэнкинга были удалены банки, которые не занимаются ипотечным кредитованием, в частности, автокредитные банки крупных международных автоконцернов (BMW, Mercedes, Toyota, Volkswagen, Mitsubishi, Renault-Nissan) + Русфинансбанк, а также ряд банков в сегменте розничного кредитования, которые не анонсируют ипотечные продукты («Сетелем», «Тинькофф»). 60 из 658 действовавших на 1 февраля российских банков не имели на балансе кредитов физическим лицам со сроками, превышающими 3 года.

Таким образом, общее число участников рэнкинга составило 585 кредитных организаций; портфель кредитов физическим лицам со сроками более 3 лет на 1 февраля 2016 года составил 7,33 трлн руб., объем выдачи таких кредитов с февраля 2015-го по январь 2016-го составил 3,13 трлн руб. За год объем портфеля снизился на 12%. В среднем доля таких кредитов в активах банков – около 11%. Средний срок удержания таких кредитов на балансах банков при этом был существенно ниже 3 лет (1,7 года оборачиваемость). В рэнкинге участвовали топ-50 банков по объему портфеля долгосрочных кредитов физическим лицам (ипотека), которые в течение последних 12 месяцев выдали кредиты на сумму 2 912,3 млрд руб и на 1 февраля 2016 года имели в портфелях 6 961,8 млрд руб. долгосрочных кредитов физическим лицам.

Рынок является достаточно концентрированным – коэффициент концентрации составляет менее 5, то есть концентрация участников на рынке ипотеки приблизительно вдвое выше, нежели банковского рынка в целом. С другой стороны, конкуренция на рынке ипотеки все же не ниже, чем в сегменте розничного кредитования, и значительно выше, чем в автокредитовании. Несмотря на снижение ставок, сегмент остается интересным для банков. На рынке присутствует 11 банков с долей более 1% по объему кредитов на 1 февраля 2016‑го, из них 5 банков – крупнейшие государственные банки, 4 – банки с иностранным участием, в том числе все они относятся к системно-значимым, и 2 банка – частные российские банки, не входящие в десятку системно-значимых (Московский кредитный банк и Ханты-Мансийский банк Открытие).

На рынке присутствует небольшое число специализированных ипотечных банков. Наибольший вес в активах ипотека имеет у банка «Дельтакредит» (группа «Росбанка» – BSGV), 69% активов которого приходится на ипотеку. Доля ипотеки в активах всех других банков не превышает 50% (включая также и банки, в наименовании которых есть слово «ипотечный»), и всего 8 банков из 585 имеют долю ипотеки в активах, превышающую 1/3.

Ряд банков проводят удержание ипотеки на своих балансах, тогда как некоторые кредитные организации выдают ипотеку для последующей продажи/рефинансирования. Среди последних выделяются такие организации, как Кредит Европа Банк, МТС-Банк, МДМ Банк, ХКФ Банк, УБРиР, у которых обороты по погашению или продаже кредитов с баланса в течение года превышали остаток на конец периода. Такие банки, как «Зенит», Связь-Банк, Сургутнефтегазбанк, «Банк Санкт-Петербург», Металлинвестбанк, а также государственные Сбербанк, Россельхозбанк и Газпромбанк, удерживают максимальный объем риска на собственном балансе. Отметим, что у «ВТБ 24», в отличие от Сбербанка, объем собственного удержания значительно ниже, в том числе ВТБ ориентирован на секьюритизацию ипотечных активов и является лидером рынка по объему проведенных сделок. А вот что касается, к примеру, банка «Дельтакредит», то высокий собственный кредитный рейтинг эмитента позволяет этому банку проводить балансовую секьюритизацию, то есть не продавать кредиты специально созданной компании для усиления кредитного качества выпуска ИЦБ.

В заключение отметим, что рэнкинг выявил группу банков, которые в 2015-м – начале 2016-го практически не выдавали ипотеку, а только собирали старые кредиты. В число таких банков вошли, в частности, банк «Траст», «Юниаструм». Что же касается банков, которые, напротив, активно развивали данное направление, то можно выделить банковскую группу «Открытие», Абсолют Банк, Транскапиталбанк, Сургутнефтегазбанк, банк «Зенит».

Автор – директор методического департамента Национального рейтингового агентства.