По сокращенной программе
Количество квартир, выставленных на продажу в комплексах эконом- и комфорт-класса в Москве (без Троицкого и Новомосковского административных округов), по оценке аналитиков компаний «Метриум» и SIS Development, с начала года сократилось почти на треть. В октябре в этом сегменте предлагалось 12,7 тыс. объектов – на 6,7% меньше по сравнению с сентябрем и на 42,6% меньше в годовом выражении.
Аналогичным образом ситуация развивается и в других регионах. Как заявил на Международном жилищном конгрессе заместитель главы Минстроя РФ Никита Стасишин, в 2025-м будет сдано 100–102 млн кв м жилья. Из этого объема немногим более половины придется на индивидуальное жилищное строительство, остальное – на многоквартирные дома. «Мы стабильно идем по вводу жилья на уровне последних нескольких лет, несмотря на то что распроданность небольшая», – отметил чиновник.
Под диктовку ставки: почему цены на жилую недвижимость вряд ли опустятся
В настоящее время девелоперам выдано почти 15,8 тыс. разрешений на строительство жилья общей площадью около 173,8 млн кв м. Однако впервые с 2015–2016 годов зафиксировано устойчивое снижение старта новых проектов. Застройщики не могут работать эффективно, когда ставки по ипотеке превышают 20%. За исключением «старой» Москвы средняя рентабельность проектов сегодня не более 12–15%, пояснил Никита Стасишин.
Данные госкорпорации «Дом.РФ» подтверждают кризисные явления в отрасли. Тенденция проявилась в первом полугодии 2025-го: в январе – июне в России начали строить 17,8 млн кв. м жилья – на 22% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Падение произошло в регионах, которые традиционно занимают ведущие места по объемам возводимого жилья: в Москве – на 38%, в Московской области – на 34%, в Свердловской области – на 32%, в Краснодарском крае – на 31%, в Тюменской области – на 26%.
К октябрю картина в целом по стране несколько улучшилась, если считать улучшением то, что по итогам трех кварталов в годовом выражении запуск новых проектов сократился «всего» на 16%. В «Дом.РФ» подсчитали, что строительная активность снизилась в 56 субъектах Федерации. Например, в Москве – на 31%, в Московской области – на 32%, в Свердловской области – на 9%, в Краснодарском крае – на 12%.
Как ЦБ дезориентировал заемщиков
Нельзя исключать, что в ближайшие месяцы спад продолжится. В зоне риска – столичный рынок новостроек. По мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.Ru» Олега Репченко, примерно четверть ранее проданных в Москве квартир могут быть выставлены хозяевами на продажу. При таком раскладе предложение превысит спрос, что вынудит девелоперов повременить с новыми проектами.
Осторожная ставка: почему ЦБ символически сыграл на понижение
В последние два года чуть не половина квартир в столице была куплена в рассрочку или траншевую ипотеку. По словам Репченко, граждане надеялись, что вслед за скорым снижением ключевой ставки Банка России понизятся ставки по ипотеке на рыночных условиях. Тогда можно было бы перекредитоваться и обслуживать жилищный кредит на более выгодных условиях.
Глава ЦБ Эльвира Набиуллина честно признала: регулятор ошибся в коммуникации. Был дан сигнал, который рынок интерпретировал неверно, в результате кредитная активность резко возросла. «В основном нас услышали, что мы точно будем снижать ключевую ставку, но не услышали, что будем снижать, если будет снижаться инфляция», – подчеркнула она.
Выводы были сделаны, и теперь ЦБ ориентирует население и бизнес, что средняя ключевая ставка в 2026-м будет держаться в диапазоне 13–15% годовых. Таким образом, цикл жесткой денежно-кредитной политики (ДКП) продолжится, что ставит в сложное положение многих ипотечных заемщиков, причем не только в Москве, но и по всей России.
«Сейчас идет рост дефолтов по рыночной ипотеке. Пока там доля невелика, порядка 1%, но она очень быстро растет. Я думаю, она будет расти и дальше, потому что немало людей могли переоценить свои возможности. Поэтому это еще один «ручеек», который тоже будет приводить к возврату на рынок квартир», – цитирует РИА Новости Олега Репченко.
Первый раз в бизнес-класс
Начальник аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст», кандидат экономических наук Олег Абелев считает, что рынок массовых новостроек Москвы переживает трудные времена. Сокращение квартир и апартаментов, выставленных на продажу, перенос застройщиками сроков реализации следующих проектов – явление не временное. Налицо глубокий и структурный кризис.
Одна из причин – истощение земельного банка. Лучшие крупные участки для массового освоения в старых границах Москвы закончились. Строят сейчас на сложных, неудобных и часто ограниченных по площади участках. Кроме того, наблюдается рост стоимости земли и строительства, отметил собеседник «Профиля».
Квадратное уравнение: как отказ девелоперов от новых проектов повлияет на стоимость жилья
«Инфляция, рост стоимости материалов, высокие ставки по кредиту делают экономику не такой рентабельной по строительству, особенно массовых проектов. И многим девелоперам выгоднее строить либо бизнес-класс, либо премиум-класс, где гораздо более высокая маржинальность», – говорит эксперт.
Олег Абелев напомнил и об изменении спроса. После ужесточения регулирования и появления эскроу-счетов покупатель стал более требовательным. Он ищет не просто площадь, а качественную среду, развитую инфраструктуру, сервис, современные планировки и т. д. К тому же ужесточились требования к финансовой устойчивости застройщиков, что привело к консолидации рынка в руках крупных игроков. Правило «снижение конкуренции ведет к росту цен» в данном случае работает.
«В регионах картина от Москвы достаточно сильно отличается. Там доля новостроек массового сегмента все еще преобладает, составляя примерно три четверти. Во-первых, нет высокого спроса на квартиры бизнес-класса. Во-вторых, земельный банк не истощен, власти выделяют привлекательные участки под строительство многоквартирных домов», – продолжил эксперт.
До радикального снижения ключевой ставки восстановления активности в строительстве жилья ожидать не приходится. При дорогих кредитах запускать новые массовые проекты в большом объеме девелоперам экономически невыгодно. После завершения цикла жесткой ДКП вернуться к прежним показателям быстро не получится. Отрасль будет стагнировать, пока застройщики и покупатели не поверят, что пришло время строить и покупать жилье, поделился прогнозом Абелев.
«Спрос на дорогое жилье, в том числе инвестиционный, остается более устойчивым. Но он сконцентрирован на Москве, Санкт-Петербурге и некоторых других крупных городах. Такие объекты более выгодны строителям с учетом ограниченного предложения земельных участков и связанных с этим издержек. Эти факторы, естественно, сказываются на структуре предложения», – говорит главный экономист Института экономики роста им. П. А. Столыпина Борис Копейкин.
Дорогая ипотека в большей мере отразилась на сегменте массового жилья. Для застройщиков условия кредитования тоже невыгодны, что влияет на запуск новых проектов. Последнее, предположил эксперт, чревато сокращением предложения новостроек в 2027–2028 годах. Причем в ряде регионов, где и без того строят мало, показатель вообще может обнулиться.
Как раз к тому моменту ЦБ в соответствии со своим базовым сценарием планирует вернуть ключевую ставку в нейтральный диапазон – до 7,5–8,5% годовых. Это позволит банкам повысить доступность ипотечных кредитов, что простимулирует рост спроса на жилье. Ограничение же, а тем более отсутствие предложения создает предпосылки для удорожания квадратного метра в новостройках, считает Борис Копейкин. Он не исключил, что для полного восстановления рынку жилой недвижимости может потребоваться несколько лет.
Кому Москва по карману
В понимании генерального директора градостроительного бюро Master’s Plan Юлии Зубарик снижение доли массовых новостроек в Москве отражает глубокие структурные изменения на рынке недвижимости РФ. Такая ситуация в большей степени вызвана макроэкономическими условиями, в результате застройщики отдают приоритет более прибыльным проектам.
«Другим фактором выступают изменения требований к архитектурному облику столицы. Москва стремится стать лучшим городом Земли, что требует уникальной архитектуры и ухода от массовой типовой застройки. По этим причинам сейчас на рынке мы можем наблюдать снижение предложения более доступного жилья и рост популярности премиум-проектов среди застройщиков», – отметила эксперт.
Также одной из основных причин стало увеличение расходов на строительство жилья. Рост себестоимости материалов и работы приводит к тому, что девелоперы переключаются с массового сегмента на премиум. Там себестоимость хоть и выше, но отпускные цены существенно превышают понесенные затраты. При этом Юлия Зубарик напомнила, что в настоящее время не существует единой классификации жилья у застройщиков, а различия в терминологии требуют осторожного подхода.
«В октябре на рынке новостроек был отмечен небольшой рост. Объемы новых площадей, которые ввели в продажу, выросли на 2% по сравнению с октябрем прошлого года. Впрочем, положительная динамика наблюдалась локально, а интерес покупателей был сдержанный. Больше всего продажи упали в крупнейших агломерациях, тогда как остальным удалось выйти на прошлогодний уровень», – сказала Юлия Зубарик.
Квадрат квадрату рознь: почему хотят запретить строить малогабаритное жилье
Сокращение доли массового сегмента на рынке новостроек в значительной степени повлияет на градостроительную политику и планы развития городов. В столице, вероятно, произойдет отток среднего класса в пригороды и в районы Новой Москвы, предположила эксперт. Власти стремятся сбалансировать ситуацию с помощью программ комплексного развития территорий (КРТ), которые предполагают освоение промзон – возведение там жилых кварталов, в том числе с домами уровня «комфорт».
Другой инструмент – реновация. Строительство нового жилья эконом- и комфорт-класса в столице происходит в основном в рамках этой программы. Но все равно Москва сегментируется: доступное жилье выносится на окраины и в пригород, тогда как внутри МКАД гораздо активнее возводят жилые комплексы бизнес- и премиум-класса, признает Юлия Зубарик.
«Согласно прогнозам, рынок новостроек в Москве в частности и в России в целом начнет восстанавливаться во второй половине 2026 года при условии, что ключевая ставка будет снижена до 12–14%. Ипотека тогда станет доступнее, и многие, вероятно, решатся на покупку жилья. Это, в свою очередь, повысит ликвидность массового сегмента, что стимулирует девелоперов снова начать реализовывать проекты эконом-класса», – резюмировала эксперт.
