Льготное кредитование доминирует
Выдача ипотеки в 2025 году сократилась на 9% до 4,5 трлн руб. Кредитов было предоставлено на 26% меньше, чем годом ранее – 968 тыс.
Сжатие обусловлено в основном уменьшением числа выданных по рыночным программам кредитов. Выдача ипотечных кредитов с господдержкой, напротив, выросла – на 2% до 3,5 трлн руб. Число выданных кредитов, впрочем, тоже сократилось – на 4%, до 611 тыс.
Одновременно увеличилась доля продаж за наличные и в рассрочку (с 24% до 28%).
Продажи жилья выросли – как и цены
По итогам 2025 года продажи жилья возросли на 11%, до 5,2 трлн руб. Цены на квартиры в новостройках прибавили 10,2%, обогнав тем самым инфляцию (5,6%).
Росту продаж помогли:
- активное использование рассрочек;
- устойчивый спрос на льготные программы;
- некоторое восстановление выдачи рыночной ипотеки во втором полугодии на фоне снижения ключевой ставки.
Новых проектов стало меньше
В 2025 году начато строительство 41 млн кв. м жилья – это на 12% ниже уровня 2024 года.
"С учетом нестабильного уровня спроса на протяжении 2025 года девелоперы с осторожностью принимали решения о запуске новых проектов", – комментируют в "Дом.РФ".
Однако перенос срока ввода домов в эксплуатацию привел к тому, что портфель строящегося жилья в России увеличился – на 2%, до 116,6 млн кв. м. География новых проектов теперь охватывает все регионы России.
Застройщиками открыты кредитные линии почти на 23 трлн руб., лимиты выбраны на 10 трлн руб. с лишним. Доля кредитов с высокими ставками (от 16%) в рамках проектного финансирования возросла до 21%.
При этом благодаря восстановлению спроса приток средств на счета эскроу превысил уровень 2024 года. Накопленный объем платежей по рассрочке – 1,3 трлн руб.
Ключевой фактор – ключевая ставка
Смягчение денежно-кредитной политики в 2025 году стало одним из важнейших факторов, повлиявших на рынок строящегося жилья. Как констатируют в "Дом.РФ", динамика ключевой ставки напрямую отразится на рынке жилья и в 2026 году.
Если базовый прогноз ЦБ РФ не реализуется, а средняя ключевая ставка останется выше 13-15%, то:
- сохранится давление на застройщиков со стороны процентных расходов; это повлечет риски задержки строительства проектов, необходимости реструктуризации кредитов застройщикам, смены контроля над проектами;
- значительно замедлится выдача ипотеки, особенно на фоне снижения маржи банков по льготным программам и возможной дифференциации ставок по "Семейной ипотеке";
- увеличится доля нераспроданных проектов; на конец года риски недостаточного спроса фиксировались по 23% проектов и трети регионов.
Условия льготного кредитования меняются
Как сообщалось ранее, с 1 февраля 2026 года условия семейной ипотеки заметно ужесточились.
Ключевое нововведение заключается в ограничении количества семейных ипотек: с февраля оформить такой кредит можно будет лишь один раз на семью. Если раньше каждый из супругов имел право на отдельную льготную ипотеку, то теперь оба взрослых члена семьи должны выступать созаемщиками по одному договору.
Повторно воспользоваться программой можно будет только после полного погашения первого кредита и при рождении еще одного ребенка. При этом, как и ранее, в случае недостаточного дохода семьи допускается привлечение третьих лиц в качестве созаемщиков.
Еще одно важное изменение – окончательная отмена так называемой донорской ипотеки. Ранее эта схема позволяла оформить льготный кредит под 6% даже тем, кто формально не подходил под условия программы, например бездетным парам или семьям с детьми старше установленного возраста. Кредит оформлялся на родственника ребенка, который соответствовал требованиям программы.
В 2026 году также будет снижена компенсация банкам за выдачу льготных ипотечных кредитов. Государство возмещает разницу между льготной ставкой и рыночными условиями, однако на фоне снижения ключевой ставки объем субсидирования будет сокращен.
