Средний класс зашевелился

Стоило рублю немного ослабеть по отношению к евро и доллару, количество звонков в ряде девелоперских компаний выросло на 20–50%. Некоторые успели забронировать понравившиеся квартиры и апартаменты, но в реальный бум сделок это пока не вылилось. Тем не менее шевеления начались: те, кто в принципе и так планировал покупку недвижимости, решили ускориться. «Количество обращений и консультаций за вторую неделю апреля выросло в два раза, но ажиотажного реального спроса пока мы не наблюдаем, продажи идут обычными темпами. Возможно, в дальнейшем будет зафиксирован прирост сделок, когда потенциальные покупатели примут окончательное решение о покупке. В отличие от ажиотажа, возникшего в конце 2014 года, когда курс рубля снижался в разы, сегодня покупатели недвижимости ведут себя более сдержанно и осторожно», – комментирует генеральный директор Tekta Group Роман Сычев.

По словам эксперта, скачки валют могут вызвать краткосрочный рост спроса на рынке премиальных новостроек, где цены зафиксированы в рублях, а значит, владельцы валюты могут помимо традиционных скидок к цене объекта получить дополнительный бонус от более выгодного обменного курса. «В очень короткой перспективе подобный эффект возникает. А дальше опять срабатывают те же тормоза. Если те, у кого есть средства в долларах, видят, что доллар растет и дальше, то они откладывают сделки и на «первичке» в ожидании того, что в долларовом выражении им придется заплатить еще меньше, чем сейчас», – говорит Дмитрий Халин.

Руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a‑Tet Роман Родионцев делит клиентов на три типа по реакции на нестабильность курсов валют: тех, кто заинтересован в спекуляциях на валютном рынке и откладывает приобретение недвижимости, тех, кто предпочитает вложиться в недвижимость на фоне нестабильности валюты, и тех, кто откладывает крупные покупки до стабилизации ситуации. «Наиболее подвержены спекулятивным ожиданиям покупатели верхнего ценового сегмента – элита, премиум, бизнес. При этом внимание к курсам валют характерно для стран с развивающейся экономикой, где доверие к национальной валюте как к способу накопления низкое. Там, где национальная валюта сильна, такой фактор не оказывает существенного влияния на рынок», – отмечает эксперт.

По мнению Дмитрия Халина, чем более стабилен курс, чем меньше скачки, тем предсказуемее и активнее рынок дорогой недвижимости. Если ориентироваться на средние бюджеты сделок в премиальном сегменте (60–80 млн рублей), то изменение курса даже на 10% выливается в разницу в цене, измеряемую десятками тысяч долларов.

Долгосрочное снижение курса рубля неизбежно приводит к росту цен на большинство товаров, в том числе и на строительные материалы, услуги подрядчиков и банковское кредитование. Если рубль снова начнет падать и продолжит делать это в течение долгого времени, а не двух-трех дней или же упадет так резко, как в 2014 году, возможен рост ставки рефинансирования и, как следствие, рост ипотечных ставок. Все это может спровоцировать новые всплески спроса и на надвижимость: люди поспешат получить ипотеку по нынешним привлекательным ставкам, если успеют.

В том же 2014 году ставка рефинансирования была повышена резко, вслед за этим банки мгновенно установили заградительные ставки на ипотеку, и потребовалась разработка государственной программы субсидирования ставки.

Главный драйвер роста рынка сегодня – это ипотека, и, если этот инструмент перестанет работать, если ставки перестанут снижаться или вовсе начнут расти, рынок может столкнуться с кризисом спроса.

«На рынке ипотеки сейчас имеет место пирамидальный эффект, то есть по мере того как снижается ставка, ипотека становится доступной все более и более широкому кругу людей, и за счет вовлечения новых клиентов рынок и сохраняет свою устойчивость. Если это расширение круга покупателей прекратится, а это произойдет, если ипотека станет существенно дороже, чем сейчас, то с учетом того, что предложение бесконечно растет, а спрос будет падать, будет накапливаться дисбаланс, который вынудит застройщиков демпинговать и ухудшит экономику проектов», – говорит Дмитрий Халин. При таком сценарии череда банкротств застройщиков может продолжиться.