Тысячи квартир в одни руки

В строящихся сейчас в Москве комплексах оптом было продано 37,5 тысячи апартаментов, квартир, келлеров, машиномест и других нежилых помещений. По данным проекта «Рейтинг новостроек», оптовые сделки зафиксированы в 111 новостройках, причем 57,5% от всего объема приходится всего на десять апартаментных и жилых комплексов. По данным «Метриум Групп», в 2017 году на сделки юридических лиц с единовременной покупкой более 50 объектов пришлась пятая часть от всего проданного за этот период жилья в столице.

В рейтинге рекордсменов по числу оптовых сделок среди новостроек, представленных сегодня на первичном рынке, с большим отрывом лидирует ЖК «Царицыно», где за десять лет стройки было продано оптом более девяти тысяч лотов. Наибольший объем (более четырех тысяч объектов) перешел в собственность ООО «Солтона». Еще одна крупная сделка – передача 1397 объектов недвижимости БТА Банку, она является четвертой по объему в Москве, но для «Царицыно» крупнейшей не стала. Эксперты отмечают, что оптовые сделки в ЖК «Царицыно» – следствие проблем, возникших в ходе строительства этого объекта. Сроки сдачи домов неоднократно откладывались, и девелоперы пытались привлечь в проект крупных инвесторов.

В проблемных проектах квартиры нередко выкупаются по сниженным ценам за долги, а также могут быть переданы в счет уплаты услуг контрагентов. «Это один из наиболее эффективных путей выхода из проблемы долгостроя, так как привлекать новые «живые» деньги и расплачиваться по долгам проекта ими невыгодно. В этом случае лучше применять бартер, который оформляется как продажа квартир», – комментирует управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Подобные обменные сделки на рынке недвижимости не редкость, и речь может идти о тысячах квартир в рамках одного проекта. Несмотря на то, что формально такие сделки проводятся как купля-продажа определенного объема лотов, речь идет о перераспределении собственности в рамках одного бизнеса или между деловыми партнерами. «К примеру, один из партнеров предоставил участок под строительство, а другой инвестировал в проект. Чтобы расплатиться с первым, партнер принимает решение о продаже по сниженной цене определенного объема квартир, равного по стоимости земельному участку», – рассказывает Мария Литинецкая. Также квартиры могут передаваться подрядчикам в счет оплаты их услуг. Например, девелопер может передать часть квартир генподрядчику строительства, чтобы тот впоследствии реализовал их самостоятельно.

Интересным частным случаем оптовых сделок с жильем является покупка лотов компаниями у самих себя. Например, в ЖК «Борисоглебское» более восьмисот квартир было куплено ООО «Борисоглебское», а в ЖК «Новое Бутово» более четырехсот квартир перешло в собственность ООО «МД Групп», которая является девелопером этого проекта, причем эти сделки вошли в топ‑20 крупнейших в Москве.

Самая распространенная причина приобретений застройщиком собственных квартир – это проблемы с реализацией. Если к моменту ввода в эксплуатацию в проекте остались нераспроданные объемы, застройщику приходится менять схему продаж. После введения объекта долевого строительства в эксплуатацию, но до оформления его в собственность застройщик теряет по закону право продавать жилье по договорам долевого участия, но еще не получает право реализовывать его по договорам купли-продажи. В подобных случаях незадолго до наступления такой юридической заминки девелопер выкупает квартиры сам у себя (или через зависимое юридическое лицо) по договору долевого участия. Затем он продает эти объекты клиентам по договорам переуступки прав требования участника долевого строительства, которым формально становится сам.

Также иногда оптовые сделки проводят крупные риэлтерские компании, которые «заходят» в проект, чтобы его затем продавать самостоятельно. Они выкупают квартиры или апартаменты еще на стадии проекта, получая возможность совершить сделку по выгодной цене. «Для застройщика это плюс, потому как помимо помощи в реализации проекта он получает денежный поток еще на ранней стадии строительства», – считает Алексей Новиков, управляющий директор АО «Сбербанк Управление Активами».

Недвижимость на паях

Еще один распространенный вид оптовых покупок жилья – сделки с компаниями, которые управляют паевыми фондами, инвестирующими в недвижимость, и здесь уже речь идет о реальной прибыли, а не об обменных сделках. Крупнейшая из таких покупок прошла в ЖК «Парк легенд», где 1415 лотов были приобретены для закрытого паевого инвестиционного фонда под управлением УК «ФИН-Партнер».

Заметные сделки с участием паевых фондов прошли также в комплексах «Переделкино Ближнее», «Легенда», RedSide, «Символ» и Match Point. В последних двух покупки совершались для формирования фонда арендного жилья под управлением АИЖК. Например, в комплексе апартаментов Match Point было приобретено более 1600 лотов – апартаментов и машиномест, которые будут сдаваться в аренду. «Сделка позволила сразу реализовать половину площадей, выставленных на продажу, и повысить инвестиционную привлекательность проекта за счет вовлеченности госструктуры», – комментирует генеральный директор компании-застройщика «Волей Гранд» Алексей Яшин.

Алексей Новиков отмечает, что чаще всего крупные инвесторы стараются выкупать все же не такие большие объемы и помнить о необходимости диверсификации. «Нельзя концентрировать средства вокруг одного проекта, пусть даже довольно привлекательного. И не стоит приобретать более 10% квартирного фонда в одном проекте, потому что не исключена ситуация, когда при выкупе большого объема квартир на ранней стадии застройщику в дальнейшем будет просто неинтересно достраивать объект», – говорит эксперт. Паевой фонд, созданный АО «Сбербанк Управление Активами», приобрел недвижимость в таких проектах, как «Ривер Парк», «Савеловский Сити» и «Кварталы 21/19». Инвестиции в эти новостройки составили от 350 млн до 500 млн рублей.

Продать, не демпингуя

Выкупленные объемы затем, как правило, реализуются в розницу, и чем больше лотов было приобретено, тем больше придется продавать впоследствии, это отдаляет горизонт планирования. Выгоднее всего реализовывать свои лоты через канал продаж девелопера в соответствии с его планом, считают эксперты. Это поможет избежать конкуренции с объемом, который реализует сам девелопер, а также сохранить средний уровень цен в проекте. Как рассказывают участники рынка, при продаже большого объема в сжатые сроки приходится давать дисконт, что может быть чревато жалобами от тех людей, которые ранее приобрели недвижимость по более высокой цене, в некоторых случаях покупатели могут даже потребовать расторгнуть ДДУ. Кроме того, в дальнейшем будет трудно поднимать цену, поскольку у покупателей уже возникнет психологический барьер.

По мнению Алексея Новикова, сложно однозначно ответить на вопрос, хорошо ли для проекта то, что в него инвестируют крупные игроки, выкупая большое число лотов. «Во‑первых, необходимо понимать, в каком объеме «заходит» инвестор. Если объем небольшой, до 10%, то это хороший признак, это значит, что профессиональный инвестор хорошо оценивает перспективы проекта», – говорит Алексей Новиков. Большие объемы, выкупленные одним инвестором, могут быть признаком ухудшения устойчивости проекта. В некоторых случаях застройщик может пойти на снижение маржинальности, чтобы достроить объект в условиях турбулентности, причиной которой мог быть кассовый разрыв. По мнению аналитика, такие ситуации не всегда говорят о снижении качества проекта и не характеризуют застройщика как однозначно проблемного.

Руководитель проекта «Рейтинг новостроек» Ольга Хасанова отмечает, что в большинстве случаев весь объем реализованных в рамках оптовых сделок квартир или апартаментов рано или поздно снова возвращается в продажу. «Для покупателя разница состоит лишь в том, что он либо купит квартиру по ДДУ напрямую от застройщика, либо через процедуру переуступки прав требования по ДДУ от оптового покупателя. С точки зрения законодательства в обоих случаях покупатели обладают равными правами», – комментирует Хасанова. Получить информацию об оптовых сделках можно из выписок из Единого государственного реестра недвижимости, которые предоставляет Росреестр по запросу любого физического или юридического лица в течение пяти рабочих дней после оплаты госпошлины.

Некоторые эксперты считают, что информация о сделках с участием паевого фонда должна служить положительным сигналом для потенциальных покупателей, поскольку компании, которые управляют ПИФами, проделывают серьезную работу, оценивая свои риски и потенциальную доходность. «Институциональный инвестор прилагает значительные усилия к тому, чтобы вложиться в максимально надежный и доходный проект, ведь нередко фонд берет на себя обязательства фиксированной доходности. Поэтому с точки зрения покупателя наличие приобретенных ПИФом квартир в проекте – это хороший знак того, что девелопер надежный, а проект станет финансово успешным», – говорит Литинецкая. При этом благодаря участию крупного инвестора девелопер получает значительные денежные средства на реализацию проекта, а не ждет, когда несколько сотен квартир или апартаментов раскупят отдельные клиенты, и это, по мнению опытных участников рынка, снижает общие риски.

Опт не предлагать

Встречаются оптовые сделки, которые совершаются компаниями для собственных нужд. В частности, некоторые фирмы покупают недвижимость для размещения своих сотрудников: они предпочитают не обращаться к брокерам, занимающимся арендой, а создают свой собственный небольшой «арендный фонд». Пик приобретений жилья для сотрудников пришелся на 2013–2015 годы, когда в ММДЦ «Москва-Сити» были введены в эксплуатацию башни «Меркурий» и «Око». В эти высотки перебрались крупные компании и банки, и для топ-менеджеров и их семей приобретались апартаменты в данных комплексах. Но выяснилось, что далеко не все сотрудники готовы менять место жительства при переезде их штаб-квартиры, а такие дорогостоящие активы могут отягощать баланс бизнеса. Сейчас подобных сделок становится все меньше, и, как правило, в таких случаях речь уже идет о десятках квартир и апартаментов, а не сотнях, и серьезного воздействия ни на рынок, ни на конкретные проекты такие покупки не оказывают.

Интересно, что не все девелоперы в принципе готовы продавать большие объемы одному инвестору, несмотря на возможную выгоду от таких сделок. «Таким девелоперам, как, например, «ЛСР» и «ПИК», оптовые сделки не очень интересны, потому что они за счет силы бренда и хорошо организованной системы маркетинга и так успешно выполняют планы продаж и эффективно конкурируют с малыми девелоперами», – отмечает руководитель департамента управления активами фондов недвижимости компании «РВМ Капитал» Гавриил Королев. По его словам, оптовые сделки представляют интерес, скорее, для небольших девелоперов, но они, в свою очередь, могут быть недостаточно привлекательны для инвесторов, поскольку у таких компаний существенно выше риски возникновения финансовых трудностей и недостроя.