Квартирный вопрос не дает покоя москвичам уже многие десятилетия. На собственное жилье в столице можно копить полжизни, а ипотека даже с программой господдержки и акции от застройщиков для многих по-прежнему недоступна. Ставки аренды также остаются завышенными, несмотря на кризис. Больше двух лет назад Минстрой предложил решить эту проблему, возродив доходные дома. «Профиль» выяснил, что из этого получилось и появятся ли когда-нибудь в Москве доступные квартиры в аренду.

Идея Минстроя

В дореволюционной Москве почти половину жилья составляли доходные дома. Многие здания сохранились и по сей день, но сама культура доходных домов исчезла. Сейчас Московский городской центр арендного жилья предлагает квартиры по сниженным ставкам. Аренда однокомнатной квартиры с муниципальной отделкой, без мебели, но с сантехникой и электроплитой обойдется в 13 700 рублей в месяц. Ставка для двухкомнатной квартиры составляет 16 800 – 17 600 рублей в месяц, для трехкомнатной – 20 700 рублей в месяц. Официальная аренда квартир от Москвы есть только в одном доме, причем находится он не в самой столице, а в Подольске.

Министерство строительства и коммунального хозяйства РФ решило возродить институт доходных домов в Москве и в регионах и в 2014 году приняло соответствующий закон (№ 217‑ФЗ). Предполагалось, что наемные дома будут строить субъекты России и муниципальные образования или же частные застройщики. Главное условие для девелоперов – выделить не менее половины общего числа жилых помещений для социального найма, остальные могут сдаваться на рыночных условиях. При этом застройщики могут претендовать на какую-то помощь – например, обеспечение проектов необходимыми инженерными коммуникациями, а также аренду участков по цене земельного налога.

Право на аренду жилья в таких доходных домах по ставке ниже рыночной должны были получить люди, которые не относятся к малоимущим слоям населения, работают, но собственное жилье себе позволить не могут. По подсчетам Минстроя, однокомнатные квартиры в подобных домах в Москве могли бы сдаваться в аренду за 15 тысяч рублей в месяц, в регионах – за 10 тысяч рублей в месяц. Однако пока частные застройщики не спешат подключаться к этой программе.

«Мы не видим инвестиционной привлекательности в подобной идее. Люди хотят иметь жилье в собственности, и пока рынок предоставляет такую возможность, они его покупают. Соответственно, мы продаем жилье, которое фактически «на выходе» обойдется дешевле арендного», – комментирует исполнительный директор ГК «МИЦ» Даромир Обуханич.

По мнению представителей Минстроя, проект должен запуститься в полной мере, когда ключевая ставка Центробанка будет снижена до 7–8%,  якобы тогда стоимость заемных денег для застройщиков уменьшится, и это позволит быстрее рассчитываться с кредиторами и получать прибыль от строительства арендного жилья. Напомним, сейчас ключевая ставка Центробанка 10%, а 7% она составляла в марте 2014 года.

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая считает, что только лишь снижения стоимости кредитования недостаточно. По ее словам, при нынешнем уровне себестоимости строительства в Москве (а это не менее 60 тысяч рублей за квадратный метр) рассчитывать на арендные ставки, которые называют представители Минстроя, не стоит, как и на сильный интерес застройщиков к проекту.

«В условиях жесткой бюджетной дисциплины власти едва ли пойдут на прямое массовое субсидирование строительства дешевых новостроек для последующей сдачи в аренду. На мой взгляд, программа Минстроя в большей степени выполнима в условиях региональных рынков жилья с себестоимостью около 30 тысяч рублей за квадратный метр», – говорит эксперт. По ее мнению, строительство арендного жилья возможно и без прямого бюджетного субсидирования, однако совсем без участия властей не обойтись. Помимо обещанной помощи с инженерными коммуникациями и снижением стоимости аренды земельных участков девелоперов могло бы простимулировать снижение административных барьеров. В частности, в Москве есть определенные нормативы по обеспечению жилых проектов объектами социальной инфраструктуры.

«Если жилой комплекс изначально спроектирован под дальнейшую сдачу одиноким, а не семейным арендаторам, то обязанность строительства «детской» инфраструктуры – детсадов и школ – с такого проекта можно было бы снять», – предлагает Литинецкая. По ее словам, если все вышеперечисленные меры будут приняты, себестоимость строительства может быть снижена примерно на 40%. «Столь значительная экономия оставляет большой простор для возможного торга между государством и застройщиком при выкупе арендного жилья. Полагаю, что в условиях острой борьбы за каждого покупателя многие компании охотно приняли бы участие в такого рода «госзаказе» с гарантированным сбытом», – считает эксперт.

Проект АИЖК

Параллельно с программой Минстроя свой проект, связанный с возрождением арендного жилья, запустило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Им был сформирован паевой фонд недвижимости в размере 15 млрд рублей, который сейчас полностью принадлежит АИЖК. Фонд занимается подбором и покупкой готовых проектов с квартирами и апартаментами для последующей сдачи в аренду. В дальнейшем инвесторам будут предлагаться паи фонда, а сами проекты останутся под управлением АИЖК.

В АИЖК «Профилю» рассказали, что сейчас агентство рассматривает только проекты в Московском регионе, где спрос на арендное жилье уже сформирован. В дальнейшем возможно расширение программы на другие регионы. По оценкам компании Blackwood, в перспективе пяти лет в портфеле АИЖК может появиться порядка 0,5–0,7 млн кв. м арендных площадей, рассчитанных на 20–30 тысяч человек.

На данный момент первый ПИФ АИЖК приобрел апартаменты в двух проектах, которые находятся у станции метро «Белорусская» и у ММДЦ «Москва-Сити», – ЖК «Лайнер» и ЖК Match Point. Общая арендная площадь апартаментов в этих комплексах составляет около 60 тысяч кв.  м. Первые апартаменты в ЖК «Лайнер» обещают сдать в аренду в 2017 году, а Match Point будет построен не ранее 2019‑го.

Как рассказали «Профилю» в компании «Интеко», которая является девелопером проекта «Лайнер», в этом ЖК под сдачу в аренду было выкуплено 295 апартаментов и 50 машиномест. Арендаторы получат полностью готовое к заселению жилье с чистовой отделкой, мебелью, установленной сантехникой и бытовой техникой. «Также по заказу АИЖК наше архитектурное бюро занимается разработкой концепции многоквартирного арендного дома. По проекту это будет жилой дом башенного типа высотой 23 этажа с однокомнатными и двухкомнатными квартирами площадью от 30 до 45 квадратных метров и подземным паркингом», – рассказали в «Интеко».

В отличие от Минстроя, АИЖК рассматривает арендные дома не как социальный проект, а как бизнес и, очевидно, рассчитывает на более платежеспособную аудиторию. Поэтому и цели установить максимально низкую арендную плату у АИЖК нет: его проекты должны приносить прибыль пайщикам. Сообщается, что ориентировочные ставки аренды в первых доходных домах АИЖК составят 45 тысяч рублей в месяц, однако пока в агентстве не могут сказать, за апартаменты какой площади придется платить такую аренду. Известно, что площадь выкупленных ПИФом лотов варьируется от 22 кв. м до 80 кв.  м.

«В наших проектах арендаторам будет предложена дополнительная инфраструктура, сервисы, квартиры будут сдаваться в аренду с современным, качественным ремонтом. Цены на аренду будут установлены с учетом особенностей продукта. Наша задача сейчас – формирование максимально широкой линейки для разного бюджета арендатора», – рассказали в пресс-службе АИЖК. Также в агентстве уточнили, что в апартаментах можно будет оформить регистрацию.

«Арендаторами проектов АИЖК, видимо, будут сотрудники крупных компаний, с которыми у АИЖК могут быть заключены пакетные долгосрочные соглашения. Учитывая, что текущий пул квартир выкуплен в проектах высокого класса, вряд ли несубсидируемая арендная ставка может быть ниже 30 тысяч рублей в месяц даже на самые небольшие апартаменты. Таким образом, коммерческими арендаторами там будут семьи с твердым доходом от 100 тысяч рублей в месяц», – считает ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.

Какой должна быть арендная плата

Большинство экспертов сходятся во мнении, что ставка аренды в доходных домах эконом- и комфорт-класса не должна превышать 20–25 тысяч рублей в месяц за квартиру площадью 30 кв. м. При этом аналитики считают, что, учитывая серьезное расслоение жителей Москвы по уровню доходов, могли бы быть востребованы и арендные дома бизнес-класса со ставками на уровне 50 тысяч рублей в месяц за апартаменты с одной спальней. Для сравнения: по данным «Инком-Недвижимость», средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры эконом- и комфорт-класса в Москве составляет порядка 29 300 рублей, двухкомнатной – 32 500 рублей, трехкомнатной – 44 200 рублей.

«Многие снимают комнаты или арендуют жилье на пару со знакомыми и тратят на это примерно по 15–20 тысяч рублей в месяц в расчете на человека. Если появятся квартиры пусть даже небольшой площади, около 20 квадратных метров, но по ставке в схожем ценовом диапазоне, на них сразу же возникнет большой спрос, тем более если там будет свежий ремонт, мебель и техника. Среди молодых семей могут быть востребованы квартиры-студии площадью от 30 квадратных метров с платой за аренду, не превышающей 25 тысяч рублей. Но для семей уже требуется больший набор социальной инфраструктуры, поэтому возможность предложить более низкую ставку минимальна, ведь затраты девелопера будут выше, чем в случае со «спартанским» жильем для одиночек», – говорит Мария Литинецкая.

Однако при таких ставках аренды срок окупаемости проекта доходного дома может достигать 13–15 лет при стоимости квартиры порядка 4 млн рублей. Если ставки будут такими, как предлагает Минстрой, срок окупаемости увеличится еще в полтора-два раза. На практике в среднем цикл девелоперского проекта составляет три года: за это время инвестор возвращает вложенные средства и получает прибыль. «Едва ли прочно стоящие на ногах застройщики согласятся участвовать в проекте с такой низкой рентабельностью и с таким сроком окупаемости. Те, что слабее, возможно, согласились бы, но тогда вопрос будет звучать иначе: сможет ли государство поддержать их в случае банкротства?», – рассуждает директор департамента аренды квартир компании Penny Lane Realty Марина Шекера.