Доступно, но дорого

Пандемия новой коронавирусной инфекции в 2020 году привела к локдауну и спаду экономики РФ. Результат – существенное снижение доходов населения и покупательской активности. Строительной отрасли это грозило системным кризисом. Правительство нашло решение проблемы, предложив населению, девелоперам и банкам программу льготной ипотеки. Появившаяся возможность приобрести квартиру в новостройках по субсидируемой государством ставке 6,5% на старте программы спровоцировала ажиотажный спрос.

Однако в итоге жилье не стало доступнее, поскольку мера господдержки привела к нежелательным, хотя и вполне предсказуемым последствиям. Стоимость квадратного метра жилой недвижимости в большинстве регионов выросла почти на треть. Впрочем, здесь сказались и другие негативные факторы. Так, в первом квартале 2021 года ускорилась инфляция в отечественной экономике. Застройщики столкнулись с удорожанием строительных материалов и земельных участков. Переход на проектное финансирование и расчеты через эскроу-счета также подогрели цены на квартиры.

В июле программу льготной ипотеки продлили, но уже на более жестких условиях. В частности, максимальная сумма жилищного займа была снижена до 3 млн рублей, а ставка поднята до 7% годовых. Рынок незамедлительно отреагировал на решение властей: количество ипотечных сделок в сегменте новостроек начало сокращаться.

Ипотека вне зоны доступа: на рынке жилищного кредитования произошел обвал

Согласно материалам исследования платформы залогового кредитования Online-Ipoteka, на которое ссылается РБК, 71% клиентов банков, которые в 2021 году рассматривали возможность купить жилье в ипотеку, отказались от этих планов. Из «отказников» 21% передумали после одобрения кредитов, а 6% респондентов заявили, что их не устроили условия кредитования, до подачи заявки. Таким образом, первоначальный положительный эффект был нивелирован повышением цен на первичную недвижимость.

Покупатели были вынуждены переключить внимание на вторичное жилье. Спрос опережал предложение, что обусловило рост стоимости квадратного метра. В столичном регионе вторичное жилье подорожало на 17%, в субъектах Федерации – в среднем на четверть. При этом были регионы – рекордсмены по темпам роста цен на готовые квартиры. Так, в Краснодарском крае, в первую очередь в Сочи, жилье на вторичном рынке подорожало сразу на 70%.

Тенденция была характерна практически для всех курортных городов, ставших привлекательными для летнего отдыха из-за закрытых границ. Однако в настоящее время ситуация изменилась – цены достигли максимума, и жилье экономкласса стало недоступно массовому покупателю. По логике, существенного роста продаж объектов недвижимости в «городах у моря» ожидать в ближайшие месяцы не приходится.

Подогретый интерес

Сокращение спроса предполагает коррекцию рынка вниз, но классическая схема в российских условиях не всегда работает. Нельзя забывать, что спрос на рынке жилья определяет и инфляция, которая, как признают в правительстве, по итогам 2021 года превысит 8%. Более того, почти наверняка она сохранит набранный темп как минимум в первые месяцы 2022 года.

Для населения это сигнал к спасению сбережений, которым грозит обесценивание. Действительно, при таком раскладе покупка квартиры или дома выглядит одним из самых понятных и надежных способов вложения денег. Причем не только на текущий момент – с целью улучшения жилищных условий, – но и на будущее, например, для подрастающих детей. На протяжении десятилетий для большинства граждан это был выгодный и в целом безопасный способ инвестирования свободных средств на долгосрочную перспективу.

Надутые квартиры: когда лопнет пузырь на рынке недвижимости

Квадратный метр год от года перманентно дорожает. Таким образом, прилично заработать можно на перепродаже. Как пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на аналитиков ЦИАН, средняя стоимость вторичной недвижимости в 16 крупнейших городах России в ноябре 2021-го составила 104,9 тыс. рублей за квадратный метр (рост по сравнению с октябрем на 2,4%). В свою очередь, эксперты компании «Этажи» напоминают, что средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в 20 крупных городах в начале декабря 2021-го достигла 80 тыс. рублей. Рост за месяц составил 1,2%, а год к году – 21%.

Кроме того, квартира – это тот актив, который можно сдать в аренду, что гарантирует собственнику пассивный доход – в среднем 4–5%. Правда, минувший год можно считать не совсем показательным. По данным «Известий», стоимость аренды жилья в крупных городах с ноября 2020 года по ноябрь 2021-го выросла на 31%, а спрос увеличился почти на четверть. При этом средний чек подскочил почти до 23 тыс. рублей в месяц.

С большой долей вероятности тенденция сохранится и в 2022 году. Для рынка первичной и вторичной жилой недвижимости это позволит сохранить реализацию объектов на приемлемом уровне.

Встречное движение

Несмотря на высокую степень закредитованности населения, правительство подтверждает приоритет – сохранить доступность льготной ипотеки для граждан. Не исключено, что будет рассмотрено и принято предложение увеличить размер займа с 3 млн до 4 млн рублей, а также разработаны новые банковские инструменты для поддержания спроса.

Дефицит элитных метров: почему застройщики сокращают продажи дорогого жилья

Застройщики и сами готовы поддерживать интерес потенциальных покупателей недвижимости. Пока коммерческие банки дискутируют, когда ставки по жилищным займам преодолеют двузначный рубеж, крупные игроки выводят на рынок свои субсидированные ипотечные программы на возводимые объекты. Они предлагают клиентам все более привлекательные условия. В частности, ставки по таким продуктам ниже не только обычных, но даже льготных. Кроме того, для покупателей предусмотрены рассрочки, скидки и бонусы, различные акции.

Все это в большей или меньшей степени должно обеспечить поддержку спроса на новостройки. И если не будет воздействия каких-то внешних факторов, то резкого изменения цен на квартиры в многоэтажках не случится. Наиболее вероятный сценарий – подорожание, пропорциональное инфляции. Напомним, Банк России ставит перед собой задачу в 2022 году удержать ее на уровне 4%.

Явление природы

Несколько иную картину следует ожидать в сегменте загородной недвижимости. Меры стимулирования государством индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и распространение на него льготных ипотечных ставок должны привести к росту потребительского спроса.

Продажи объектов могут быть достаточно высокими при условии сохранения адекватных цен в строящихся поселках. Также важно обеспечить транспортную доступность, наличие социальных объектов и развитой инфраструктуры. Решение этих и других задач зависит не только от девелоперов, но и от успешной реализации государственных программ комплексного развития территорий.

Увеличение объемов загородного строительства поощряется правительством и интересно застройщикам. Сюда приходят крупные игроки, имеющие опыт в сфере застройки многоквартирными домами жилых комплексов.

Компании предлагают введение стандартизации и новый комплексный подход для проектов ИЖС, что позволит упростить и сократить сроки их реализации. А это предполагает снижение себестоимости строительства, что если не в 2022 году, то в среднесрочной перспективе может сделать загородную недвижимость доступной для массового покупателя.

Автор – эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами