Не было счастья, да несчастье помогло. В результате кризиса в некоторых российских регионах квартиры подешевели в три раза. По мнению риэлторов, к февралю этого года жилье упадет в цене еще как минимум на 10--30%. Причем в первую очередь это коснется элитных многокомнатных квартир.Москва. Кризис жанра
Московскими ценами уже давно можно пугать детей. Причем самых непослушных лучше всего стращать ценами на столичное жилье в центре.
По стоимости оно вплотную подобралось к недосягаемым высотам Лондона и Парижа. С той только разницей, что в этих городах, заплатив по $3 тысячи за 1 кв. м, вы можете приобрести двухуровневые апартаменты в старинном особняке со всеми удобствами, лепными потолками в пять метров, наборным паркетом и роскошным видом из окна. В Москве за эти же или чуть меньшие деньги вам предложат вполне среднюю по европейским меркам (и элитную по нашим) квартиру в новом доме из монолитного железобетона. Апартаменты в центре Праги можно купить по $400 за метр -- в Москве по такой цене вы найдете разве что крохотную хрущовку на окраине, на первом этаже.
И это при том, что уровень жизни в упомянутых европейских столицах на порядок выше, чем в Москве. Не говоря уж о пособии для французского безработного, которое никак не меньше средней московской зарплаты.
Однако, похоже, безумству цен на жилье в столице приходит конец.
Предложение на вторичном рынке жилья в Москве после кризиса в несколько раз превысило спрос. То есть покупатель превратился в существо вымирающее, а стало быть, и обращения к себе требует как минимум бережного.
Владимир Смирнов, генеральный директор Ипотечной палаты: "Весь сентябрь рынок стоит, и сделок практически нет. Покупатели хотят покупать уже по другим ценам. Единственный совет, который можно дать продавцам,-- продавать сейчас. Потому что, скорее всего, через полгода у покупателя денег будет намного меньше. Поэтому сейчас, немного скинув цену, можно диктовать условия.
Покупателям же, наверное, стоит подождать, потому что падение цен к февралю на 10--20% очень вероятно".
Впрочем, купить квартиру по дешевке можно и сейчас. Многие бизнесмены, попавшие под каток кризиса, пытаются спасти свое дело или попросту вынуждены отдавать долги. И как бывает в подобных случаях, цену на свое жилье они заявляют такую, чтобы оно ушло быстро. Все чаще просторные и отремонтированные по европейским меркам квартиры обменивают на умеренные.
Сергей Гаврилов, генеральный директор агентства "Юго-Запад": "Уже сейчас сильно увеличилось число желающих поменять свою квартиру на меньшую и получить некоторую доплату".
Например, если вы решили переехать из стандартной "двушки" площадью 45 кв.м в Новогирееве в точно такую же, но уже в Сокольниках, вам придется доплатить приблизительно $300 за метр. И это только начало. Насколько подешевеет жилье в ближайшее время?
Основную роль здесь будут играть два фактора: район и тип дома.
Больше всего, по прогнозам риэлторов, упадут цены на качественное жилье, которое раньше присматривали себе "крепкие середнячки", тяготеющие к элите. Это бывшие коммуналки в сталинских домах, просторные квартиры в новых довольно престижных районах (скажем, на Мичуринском проспекте). Здесь снижение цен к февралю может достигнуть 20--30%.
Риэлторы в один голос утверждают, что меньше всего сделок с жильем сейчас приходится на самые престижные районы столицы: центр, Ленинский и Кутузовский проспекты, Юго-Запад и Кунцево. Здешние продавцы квартир (цены здесь от $1000 за 1 кв. м) медленнее других осознают, что свободных денег на рынке становится все меньше, а желающих продать свои квартиры -- все больше.
Многие риэлторы считают, что падение цен в этих районах неизбежно, но они все равно останутся довольно высокими. Прежде всего речь идет об элитарном жилье для самых богатых -- им ведь и кризис нипочем. И тем не менее подавляющее большинство таких квартир станут дешевле.
Борис Мешков, начальник отдела вторичного рынка продаж агентства недвижимости "Авгур-Эстейт": "Довольно большая категория клиентов и сейчас готова потратить на жилье до $200 тысяч. Но они хотят получить за это квартиру площадью 120--150 кв. метров в престижном районе. То есть по $1000--1300 за метр. Это меньше, чем хотят продавцы, потому что до кризиса такие квартиры стоили из расчета $1500 и выше за метр".
С элитными домами все понятно: слишком дорогое это удовольствие для нынешних смутных времен. Но специалисты по недвижимости считают, что и на хрущовки цены к февралю тоже упадут приблизительно на 20%.
Причин для этого две. Первая: гораздо более призрачными стали перспективы переселения в новый дом после сноса пятиэтажки по программе правительства Москвы. Теперь снос первенцев панельного домостроения, очевидно, замедлится. Вторая: сейчас по цене "хрущобы" можно купить жилье большей площади в районах новостроек -- Бутове, Марьине и т.д.
Александр Сенаторов, генеральный директор Московского инвестиционного агентства недвижимости: "В июле однокомнатная "хрущоба" стоила $30 тысяч плюс перспектива переселения. Уже сегодня цена упала до $28 тысяч. А к концу ноября она будет стоить уже $25 тысяч".
Михаил Куликов, управляющий Московской центральной биржи недвижимости: "Сегодня покупатель переключился на дешевые одно- и двухкомнатные квартиры в типовых домах 80-х годов постройки. Это 9--12-этажные панельные дома в "спальных" районах. Цены на квартиры в них уже снизились примерно на 5--10%".
Таким образом, если до кризиса однокомнатная квартира общей площадью 35 кв. м в хорошем состоянии где-нибудь в Ясеневе стоила около $40 тысяч, то теперь такую квартиру вполне реально купить за $35--36 тысяч. Либо потому что продавцу срочно нужны деньги, либо он уже смирился с тем, что его товар упал в цене.
Борис Мешков: "Из районов города в выигрыше Юг: Чертаново, метро "Красногвардейская", "Пражская", "Домодедовская", то есть районы вдоль Варшавского шоссе. Здесь экология лучше, чем на востоке города, а квартиры как раз средней площади. Да и район этот по престижности не самый-самый, а значит, цены здесь никогда не взвинчивались".
Итак, неразбериха с ценами закончится, скорее всего, к началу следующего года. Возможно, станет понятнее, как будут развиваться экономика и бизнес. Люди привыкнут к новым реалиям, и снова жилищный вопрос выйдет на первый план.
Больше всего к тому времени подешевеют самые дорогие и большие "апартаменты" в центре и самые маленькие и неудобные "хрущовки". Упадут в цене многокомнатные квартиры. Специалисты делают вывод, что "трешки" к февралю 1999 года подешевеют в среднем на 15--25%. Тогда как "однушки" и двушки" -- примерно на 10--20%.
Вот тогда-то Москва на самом деле станет ближе к цивилизованным странам. Потому что понятие "цивилизованный" во всех областях предполагает хорошее качество по разумной цене. И когда эту самую цену определяет не продавец, а покупатель.
Cанкт-Петербург: деньги--сейф--квартира
Рынок вторичного жилья в Санкт-Петербурге замер. Предложение в несколько раз превышает спрос.
Покупатели ждут снижения цен. Продавцы жилья? в свою очередь? на значительные уступки не идут. Максимум что можно выгадать -- это скидка в $20--25 с каждого квадратного метра при покупке. Стандартная однокомнатная в спальных районах Питера стоит около $22 тысяч, двухкомнатная -- около $34 тысяч, а трехкомнатная -- примерно $52 тысяч.
Тем временем продажи многокомнатных квартир, бывших коммуналок, почти сошли на нет. Тот, кто мог себе позволить приобретение целого этажа или расселение коммуналки, уже давно это сделали. Цены на бывшие коммунальные апартаменты стабильны, но, по местным меркам, заоблачны. Квадратный метр квартиры общей площадью свыше 200 метров стоит примерно $1080.
Не изменились цены и на комнаты. Как и до кризиса, комнаты в спальных районах стоят $7,5 тысячи, а в центре города до $13 тысяч.
За самые дешевые квартиры-"двушки" (на первых и последних этажах хрущовок и в домах старого фонда, где так и не сделали капитальный ремонт) продавцы запрашивают также около $25 тысяч, но реально они уходят только в случае снижения цены до $20--22 тысяч.
Но первые признаки влияния кризиса на рынок недвижимости уже есть. Заметно возросло число продавцов, которые меняют лучшие квартиры на худшие, пуская полученную доплату на раздачу долгов.
Совершенно исчез при расчетах за вторичное жилье рубль. Оплата ведется только в долларах через сейфы компании "Россинкас".
Поволжье: Пожарский, Минин и Жириновский
Колебания цен на жилье обошли Нижний Новгород стороной. Стоимость 1 кв. м в пятиэтажке пока остается прежней -- $400--500, в домах 70--80-х годов постройки -- $500--600, а в современных многоэтажках -- от $600 и выше.
Правда, число сделок резко упало, впрочем, как и везде по России. При росте нестабильности и безработицы желающих обрести или улучшить крышу над головой стало меньше.
Конечно, на состоятельных покупателей это не распространяется. Так, недавно "почетным нижегородцем" стал Владимир Вольфович Жириновский. Он купил полуподвальную квартиру в самом центре города -- на площади Минина и Пожарского. О своем новом приобретении лидер ЛДПР оповестил всех: на доме, где находится квартира, висит монументальная доска: "Квартира депутата Государственной думы, председателя Либерально-демократической партии России Владимира Вольфовича Жириновского".
Однако своим присутствием жителей Нижнего г-н Жириновский баловать не собирается. В квартире расположился штаб местной организации ЛДПР. Теперь, когда коммунальщики приходят к либерал-демократам в надежде содрать с них плату по повышенным офисным расценкам, те гордо заявляют: "Это не офис. Это квартира депутата Государственной думы..." (см. выше).
События, происходящие сейчас на самарском и тольяттинском рынках недвижимости, риэлторы единодушно характеризуют одним словом: застой. Общий уровень долларовых цен по сравнению с 17 августа не изменился, но квартиры почти не продаются и не покупаются.
Некоторое исключение составляют однокомнатные квартиры, по которым пока еще совершаются сделки. Как правило, продаются только дешевые однокомнатные хрущовки стоимостью не более $12--18 тысяч в районах, отдаленных от центра,-- их цена пока не изменилась.
Квартиры со средней стоимостью $20--30 тысяч, расположенные в наиболее популярных районах города -- Мичуринском и Солнечном микрорайонах -- практически исчезли из прайс-листов риэлторских фирм. Торговцы недвижимостью придерживают некогда самый ходовой товар до лучших времен. Вообще, квартиры дороже $40 тысяч интереса у покупателей не вызывают.
Некоторые из строительных фирм, продающих квартиры на первичном рынке, выставили свой собственный курс доллара по отношению к рублю на уровне 10--11 рублей, то есть попросту снизили цену примерно на 40%.
Центральная Россия: лучше меньше и хуже
В Воронеже на рынке вторичного жилья царит выжидание. На кризис отреагировали лишь цены на недорогие хрущовки в непрестижных районах, упав в среднем на треть -- до $200--250 за квадратный метр. Стоимость квартир среднего и высшего класса осталась практически неизменной, тем более что операции с ними в последнее время практически прекратились.
Зато неожиданно резко, в два раза, взлетели цены на новое жилье, возводимое долевым способом. Если в июле квадратный метр новой квартиры мог стоить $150, то сейчас минимальная цена "квадрата" составляет около $300.
Объясняется это неожиданное подорожание очень просто: строители рассчитывают, что покупатели, уже вложив значительные суммы в будущие квартиры, будут вынуждены смириться с необходимостью доплаты.
Пережив всплеск в начале кризиса, когда одномоментно были распроданы все квартиры в элитных новостройках, рынок жилья в Туле замер. На дорогие квартиры нет никакого спроса -- по крайней мере, по нынешним ценам.
Большинство из известных риэлторских фирм практически свернули свою деятельность. Если раньше процесс купли-продажи обычной квартиры занимал около месяца, то сейчас переваливает за два. Покупают все больше дешевые квартиры-малометражки и приватизированные комнаты в коммуналках. При всем при этом продавцы не стремятся снижать цены, но, как считают тульские риэлторы, они скоро на это пойдут. Потому что свободных денег у туляков становится все меньше.
И если раньше покупатели на "однушку" за $14 тысяч в панельном доме, построенном в брежневские времена, находились быстро, то теперь и за эти деньги квартиры не уходят. Зато отмечается возрастание числа обменов с уменьшением площади.
Урал и Сибирь: доллар но пасаран!
Единственный сектор вторичного рынка жилья в Челябинске, который пока еще хоть как-то дышит,-- это продажа дешевых однокомнатных квартир. Со всеми другими типами жилья сделок практически не совершается. Что в принципе понятно: покупатели, подняв цену в первые дни после кризиса сразу на 40%, снижать ее не собираются. Видимо, надеются, что на челябинцев найдет массовое помешательство и они ринутся скупать почти вдвое подорожавшее жилье. Однако такого пока не наблюдается.
Наиболее крупные риэлторские фирмы, ранее совершавшие по 100 сделок в месяц, сейчас в качестве заветной цели стремятся к 20 операциям.
И это при том, что жилье в Челябинске сравнительно дешево. Приличную (без изысков, но и не "хрущобу") однокомнатную квартиру общей площадью 35 кв. м можно купить сейчас за $5--6 тысяч, двухкомнатную (55 кв. м) -- за $10,6 тысяч, трехкомнатную (70 кв. м) -- за $13,3 тысяч.
Полное затишье царит и на рынке элитного жилья. К примеру, в одной риэлторской фирме за $18 тысяч уже два месяца не могут продать прекрасную квартиру в новом кирпичном доме площадью около 100 кв. м. При том, что ее цена в рублях (160 тысяч) все это время остается неизменной.
Цены на жилье в Перми после 17 августа в рублях выросли в среднем в два раза и остановились. Поэтому те, кто копил деньги на покупку квартиры в долларах, остались в выигрыше. Ведь доллар вырос больше -- почти в три раза, что означает 30-процентную экономию при покупке квартиры. То есть для почитателей доллара жилье подешевело почти на треть.
Сейчас без всяких проблем можно приобрести хорошую однокомнатную квартиру в престижном районе города за $10 тысяч, а трехкомнатную -- за $25 тысяч.
В Красноярске жилье подешевело на 10--15%.
Однокомнатная квартира продается сейчас за $7,5 тысячи, двухкомнатная -- за $13,5 тысячи, а трехкомнатная -- за $24 тысяч. Впрочем, спрос есть только на самое дешевое жилье, причем исключительно минимальный. "Трешки" же почти не покупают.
Похожая ситуация и в другом сибирском городе -- Оренбурге. Жилье не продается. И это несмотря на значительное, примерно в два раза, падение цен на него в долларовом эквиваленте.
Меньше всего покупают популярные до кризиса квартиры в "сталинских" домах: сейчас выгоднее стало приобретать отдельные коттеджи в черте города и жилье на первичном рынке, чем платить деньги за считающиеся чуть ли не элитными старые квартиры.
В Екатеринбурге падение цен составило 30--40%. И продавцы расставаться со своими квартирами не спешат. Задешево вынуждены отдавать жилье лишь банкроты, эмигранты, переселенцы и т.д. Средняя стоимость однокомнатной квартиры $13 тысяч, двухкомнатной -- примерно $25 тысяч. Дороже всего стоят "трешки" -- около $35 тысяч, но и продаются они хуже всего.
Южные регионы: меняю квартиру на домик в деревне
Ростовский рынок жилья как бы раздвоился: есть официальный, где цены словно заснули и никак на ситуацию в стране не реагируют. Причем "спят" они на цифре $400 за 1 кв. м. И есть рынок живой, реальный, где долларовые цены на 30--40% ниже этой цифры. Однако и это всплеска спроса не вызвало.
Сейчас без проблем можно выбирать между несколькими вариантами квартир, которые еще три месяца назад не простояли бы на рынке и дня. Так, однокомнатная общей площадью 35 кв. м стоит не дороже $12 тысяч.
Число сделок купли-продажи квартир у ростовских риэлторов в период кризиса сократилось почти вдвое. По мнению специалистов, сейчас самые "ходовые" цены -- $9--10 тысяч, но и по ним сбыть квартиру крайне проблематично, не говоря уж об иных предложениях. В ближайшие несколько месяцев риэлторы прогнозируют дальнейшее падение долларовых цен -- в среднем на 15--20%.
В Ростове возросло число сделок, в которых участвовали пенсионеры или безработные. На вырученные деньги самые бедные продавцы покупают себе недорогие дома в сельской местности: на них цены не выросли.
Аналогичная картина и в Ставрополе. Риэлторские конторы стонут в преддверии еще более плохих времен: сейчас одна сделка в месяц -- это предел их возможностей.
За однокомнатные "хрущобы" в центре города просят около $10 тысяч -- уже два месяца как просят, а толку нет. Претензии продавцов и покупателей существенно разнятся. Например, за трехкомнатную квартиру ее владельцы требуют около $20 тысяч, а покупатели больше $14 тысяч выкладывать не желают. Более реальные варианты -- с доплатой и расширением. Однако пока и они не идут.
Средняя цена предложения 1 кв. м жилья в Москве*
| Район | Цена | Изменение цены по сравнению с 14 августа |
|---|---|---|
| Южный АО | ||
| "Автозаводская" | $944 | --3,8% |
| "Домодедовская" | $881 | --3,9% |
| "Каширская" | $872 | --1,3% |
| "Красногвардейская" | $805 | --15,9% |
| "Нагорная" | $1044 | --4,9% |
| "Пражская" | $877 | --8,2% |
| "Чертановская" | $1081 | +2,4% |
| "Шаболовская" | $1122 | --3,4% |
| "Южная" | $972 | --0,8% |
| Юго-Западный АО | ||
| "Ленинский пр-т" | $1392 | +1,2% |
| "Новые Черемушки" | $1472 | +4,5% |
| "Университет" | $1421 | +3% |
| Северо-Восточный АО | ||
| "Алтуфьево" | $911 | --2,1% |
| "ВДНХ" | $1129 | +4% |
| "Медведково" | $975 | --3,2% |
| Центральный АО | ||
| "Арбатская" | $2294 | +7% |
| "Белорусская" | $1549 | --4,5% |
| "Китай-город" | $1562 | --3,5% |
| "Кропоткинская" | $2371 | +4% |
| "Маяковская" | $1641 | --0,2% |
| "Проспект Мира" | $1554 | +4,7% |
| "Таганская" | $1296 | +1,5% |
| "Фрунзенская" | $2037 | +8% |
| "Чистые пруды" | $1777 | +7,1% |
| Северный АО | ||
| "Водный стадион" | $1003 | --6,4% |
| "Динамо" | $1263 | +1,5% |
| "Петровско-Разумовская" | $870 | --0,1% |
| Западный АО | ||
| Крылатское | $1294 | +0,73% |
| "Кутузовская" | $1553 | +3,3% |
| "Юго-Западная" | $1026 | +2,5% |
| Юго-Восточный АО | ||
| "Выхино" | $824 | --2% |
| "Кожуховская" | $943 | --5,7% |
| Восточный АО | ||
| "Новогиреево" | $896 | --2% |
| "Сокольники" | $1307 | +1,2% |
| "Улица Подбельского" | $903 | --0,9% |
| "Щелковская" | $943 | 0 |
| Северо-Западный АО | ||
| Митино | $884 | --3,7% |
| "Тушинская" | $909 | --2,3% |
*Указаны средние цены по состоянию на 18 октября, по которым продавцы предлагали квартиры.
Стоимость предложения жилья на вторичном рынке в регионах на середину октября
| ~0102~Город | ~0401~Средняя цена 1 кв. м жилья ($) | ~0301~Средняя стоимость квартиры | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| в "сталинских" домах | в хрущовках | в панельных домах, построенных в 70-е гг. | в современных панельных домах | 1-комнатной общей площадью 35 кв.м | 2-комнатной общей площадью 55 кв.м | 3-комнатной общей площадью 70 кв.м | |
| Волгоград | 310 | 181 | 177 | 290 | 10 150 | 15 950 | 20 300 |
| Воронеж | 620 | 230 | 400 | 370 | 12 950 | 20 350 | 25 900 |
| Екатеринбург | 600 | 490 | 520 | 670 | 23 450 | 36 850 | 46 900 |
| Казань | 375 | 373 | 500 | 504 | 17 640 | 27 720 | 35 280 |
| Калининград | 450 | 425 | 500 | 575 | 20 125 | 31 625 | 40 250 |
| Кемерово | 500 | 174 | 185 | 197 | 6 895 | 10 835 | 13 790 |
| Красноярск | 220 | 213 | 233 | 253 | 8 855 | 13 915 | 17 710 |
| Курск | 197 | 164 | 210 | 235 | 8 225 | 12 925 | 16 450 |
| Нижний Новгород | -- | 450 | 550 | 650 | 22 750 | 35 750 | 45 500 |
| Новосибирск | 387 | 290 | 290 | 323 | 11 305 | 17 765 | 22 610 |
| Омск | 194 | 110 | 180 | 600 | 21 000 | 33 000 | 42 000 |
| Оренбург | -- | 190 | 221 | 212 | 7 420 | 11 660 | 14 840 |
| Пермь | 280 | 250 | 290 | 340 | 11 900 | 18 700 | 23 800 |
| Ростов-на-Дону | 430 | 350 | 330 | 400 | 14 000 | 22 000 | 28 000 |
| Самара | 675 | 465 | 715 | 900 | 31 500 | 49 500 | 63 000 |
| Санкт-Петербург | -- | 550 | 580 | 650 | 22 750 | 35 750 | 45 500 |
| Ставрополь | -- | 260 | 260 | 400 | 14 000 | 22 000 | 28 000 |
| Тула | 515 | 428 | 390 | 571 | 19 985 | 31 405 | 39 970 |
| Челябинск | 295 | 150 | 182 | 200 | 7 000 | 11 000 | 14 000 |
*Указаны средние цены по состоянию на 18 октября, по которым продавцы предлагали квартиры.
В подготовке материала принимали участие: Галина Абакумова, Андрей Григорьев, Вячеслав Запорожец, Константин Зборовский, Николай Кириллов, Светлана Клыкова, Юрий Николаев, Оксана Светлакова, Дмитрий Сурьянинов, Дмитрий Токман, Александр Фаршанев.
ЮЛИЯ РОШЕК, ВЛАДИМИР КАЛМАНОВ, ФЕДОР ЖЕРДЕВ, ИГОРЬ УСТЕНКО
