Старые дома в «старой» Москве

Частные домовладения в черте «старой» Москвы – это исключительное явление на рынке недвижимости, и в отношении этого сегмента трудно вывести общие рыночные тенденции и закономерности. Спрос на такое жилье определяется индивидуальными представлениями покупателя о комфорте и не зависит от общерыночных настроений. Этот сегмент представлен разрозненными объектами, в основном это старый жилищный фонд, крайне разнородный по качественным характеристикам.

На вторичном рынке есть пять основных мест, где можно купить частный дом внутри МКАД. Это «поселок художников» в районе Сокол, коттеджный поселок в Серебряном Бору, коттеджный поселок Троице-Лыково, поселок имени Ларина в Лианозово и поселок Екатериновка на Рублевском шоссе. Самое бюджетное предложение представлено в поселке имени Ларина: за дом площадью 180 кв. м на участке земли в четыре сотки просят 24,5 млн рублей. Самый дорогой особняк здесь – трехэтажный кирпичный дом площадью 500 кв. м за 70 млн рублей, с итальянской мебелью и отделкой мрамором.

В поселке Екатериновка цены начинаются от 230 млн рублей за дом площадью 650 кв. м с бассейном и собственной спа-зоной. Самое доступное предложение в поселке Silver Place в Серебряном Бору – четырехэтажный таунхаус площадью 460 кв. м без отделки за 184 млн рублей. В Троице-Лыково, где жил Александр Солженицын, сейчас доступный коттедж продают за 120 млн рублей. За эти деньги можно купить дом площадью 780 кв. м без отделки. А вот таунхаус здесь же можно приобрести и дешевле: есть вариант стоимостью 30 млн рублей за 360 кв. м.

«Старый жилищный фонд напоминает раритетный сундук, в котором не знаешь, что найдешь на дне. Все прекрасно помнят историю с поселком «Речник», печальным финалом которой стал снос нескольких домов. Поселок этот представляет собой садоводческое товарищество, в советское время участки здесь выделяли именно под эти цели, и, насколько известно, не на каждом можно было строить даже садовый домик-времянку. Но я помню, как наши агенты ходили смотреть там дома, предлагаемые к продаже. После вопроса о документах, подтверждающих право собственности на объект, продавец доставал книжку садовода и успокаивал: «Вы не переживайте! Этот дом тут 20 лет стоял и еще столько же простоит». Значительная часть таких объектов – это потенциальные проблемы с документами, с разрешением на перестройку, с правами на землю», – предупреждает Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости».

Много вопросов также вызывает ценообразование. Из-за неоднородности предложения определить справедливую цену объекта бывает сложно, при этом собственники, как правило, имеют свое видение, сколько должен стоить их дом. Они отстраивали особняк, который 10–15 лет назад был пределом мечтаний, а теперь выглядит несовременным гигантским монстром с претенциозной и безвкусной отделкой. На момент постройки такие дома, возможно, и были в цене, но сейчас это неходовой товар, а владельцы до сих пор пытаются отбить свои вложения и не всегда готовы идти на уступки.

«У нас был клиент, который продавал дом в Мякинино. Участок небольшой, площадь коттеджа – 500 квадратных метров, при этом проект такой, который сегодня скорее отпугивает, чем привлекает покупателя, эдакий замок из красного кирпича с окошками-бойницами. Четыре года назад продавец запросил за него $10 млн, наши эксперты перевели дыхание и аргументированно, с наглядными примерами объяснили человеку, что объект может вызвать интерес, если цена на него будет снижена втрое. Собственник не согласился и за все эти годы так и не дождался желающих посмотреть на его дом-крепость по такой цене», – вспоминает Куликов.

Аренда вместо покупки

Особняком стоят проекты, которые изначально строились для сдачи в аренду, коттеджи там предназначены для долгосрочного, не сезонного проживания. Поселки находятся под профессиональным управлением, спрос на такие объекты стабильно высокий и представлен разными компаниями. К таким поселкам можно отнести КП «Покровские Холмы», МЖК «Росинка» за МКАД, но в черте Москвы, КП «Чайка».

«Это так называемый корпоративный сектор. Поселки изначально построены для сдачи внаем и арендуются преимущественно международными компаниями для своих сотрудников. В некоторых поселках количество иностранных жителей достигает 80–90%. В поселках «Покровские Холмы» и «Чайка» предложений по аренде на открытом рынке нет и обычно не бывает, дома здесь переходят от сотрудника к сотруднику. В МЖК «Росинка» периодически появляются предложения в аренду, и на текущий момент на открытом рынке есть несколько вариантов», – рассказывает генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова.

Новая Москва

В Новой Москве, в отличие от старых границ столицы, жилье загородного формата на первичном рынке представлено широко. По данным «Инком-Недвижимость», на первичном рынке в Новой Москве сейчас насчитывается 74 поселка, это более шести тысяч объектов – коттеджей, таунхаусов, дуплексов, участков без подряда, малоэтажных многоквартирных домов. Таунхаусы, дуплексы и «малоэтажка» концентрируются внутри Московского малого кольца (ММК) и в районе города Троицка – единственного крупного населенного пункта в Новой Москве. Коттеджи и участки без подряда – земли в организованных поселках с коммуникациями без обязательного договора на строительство дома – чаще встречаются на большем удалении. По данным «Инком-Недвижимость», средняя цена реализации коттеджей до ММК составляет 50 млн рублей, таунхаусов – 15 млн рублей. За пределами ММК цены ниже более чем в два раза: коттеджи в среднем продаются за 23 млн рублей, таунхаусы – за 7 млн рублей.

По данным «Метриум Групп», в структуре организованных поселков на первичном рынке загородной недвижимости Новой Москвы лидирует бизнес-класс, далее следуют проекты эконом- и комфорт-класса, есть также и проекты высокого ценового сегмента. В проекте комфорт-класса «Спорт Таун», который находится рядом с поселком Марьино, в 15 км от МКАД по Киевскому шоссе, цены начинаются от 6,9 млн рублей за таунхаус площадью 90 кв. м с мансардой 45 кв. м. В коттеджном поселке комфорт-класса «Кленовая аллея» недалеко от поселка Птичное (20 км от МКАД) самый доступный коттедж предлагается за 14,3 млн рублей, его площадь составляет 220 кв. м, площадь участка – 19 соток.

В проекте с коттеджами «Уварово Парк» рядом с поселением Первомайское (22 км от МКАД) цены начинаются от 17,9 млн рублей за коттедж площадью 296 кв. м на участке 8 соток, но это уже бизнес-класс. Здесь же есть еще один проект бизнес-класса – клубный поселок «ИмпериалЪ», где цены начинаются уже от 36 млн рублей за коттедж площадью 567 кв. м с участком земли 21 сотка. В элитном проекте La Promenade, который находится в Бурцево (20 км от МКАД), самый доступный объект стоит 72 млн рублей – это коттедж площадью 263 кв. м на участке 11,8 сотки.

«В связи с кризисом многие застройщики трансформировали свой ассортимент и предлагают мини-дома по достаточно приемлемым ценам порядка 3–4 млн рублей. Средняя цена в эконом-классе составляет 6–7 млн рублей, что также довольно демократично по московским меркам, но таких проектов немного», – рассказывает управляющий партнер «Миэль-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

Эксперты также предупреждают о необходимости наводить справки о градостроительных планах. «Городские власти при желании могут отобрать землю под строительство инфраструктуры. Такие случаи были, но на существующие организованные поселки не повлияли, пострадали только частные владения в садовых товариществах», – говорит Дмитрий Таганов.

Согласно закону 2013 года, земли в Новой Москве и области в ускоренном порядке могут быть изъяты для строительства транспортной и социальной инфраструктуры. При этом собственникам обещают компенсацию в виде квартиры, дома или денежного эквивалента кадастровой стоимости. С другой стороны, именно строительство инфраструктурных объектов является одним из преимуществ покупки жилья в Новой Москве. Это возможность получить жилье загородного формата, московскую прописку и новые объекты инфраструктуры, которые по новым нормам застройщики обязаны строить в достаточном количестве.

«Если сравнивать Новую Москву и Подмосковье, то, безусловно, в более выигрышном положении находятся владельцы домов в Новой Москве, так как финансирование развития столичной территории на порядок лучше, чем в области», – говорит Владимир Яхонтов из «Миэль-Загородная недвижимость».

Однако до сих пор отсутствует утвержденный генеральный план развития территории Новой Москвы. Сейчас эти присоединенные территории осваиваются хаотично, есть один крупный город – Троицк – и ряд мелких поселений. И пока власти продолжают обсуждать, как эти самые территории нужно идеально застроить, застройщики уже вовсю осваивают новые территории.