Наверх
27 июня 2022

Почему в России дорожают новостройки и дешевеет вторичное жилье

Новостройка и вторичное жилье
©Агентство "Москва"

Рынок недвижимости России сейчас на перепутье. Спрос по итогам апреля существенно сократился, но в первые недели мая количество ипотечных сделок начало расти. Что происходит с новостройками и вторичным жильем, разбирался «Профиль».

Почему сокращается спрос на ипотеку

Цены на вторичную недвижимость впервые за последние пять лет пошли вниз. В апреле отмечены резкое, почти на 60%, сокращение спроса и рост предложения. Среди основных причин происходящего эксперты называют дорогую ипотеку.

Если не брать во внимание льготные программы, условия участия в которых достаточно жесткие, то средняя рыночная ставка по жилищным кредитам в середине весны составила 14–15%. При этом доходы большей части населения РФ соразмерно не выросли. Неудивительно, что россияне сегодня откладывают решение квартирного вопроса до лучших времен.

С новостройками картина иная. Так, в столичном регионе за март и апрель первичная недвижимость подорожала примерно на 1–2%. Средняя стоимость жилья в Новой Москве (это самый показательный округ по количеству новостроек) приблизился к 209 тыс. рублей за квадратный метр. Рост цен напрямую не связан с повышением спроса или дефицитом предложения (хотя такая тенденция присутствует). Подорожание стало следствием совокупности факторов, влияющих на себестоимость жилья. Главные – подорожание стройматериалов и неэффективность в новых обстоятельствах привычных финансовых моделей.

Где будут организованы площадки под строительство

Рынок недвижимости находится в состоянии турбулентности. Застройщики приостанавливают выполнение контрактных обязательств, замораживают многие проекты, как говорится, до лучших времен. Среди прочих можно выделить два разнонаправленных тренда.

Повышение на 100%: почему стройматериалы взлетели в цене

Первый – продажа девелоперами земельных активов. Участки, ранее оформленные для жилой застройки, предлагают по сходной цене. Таким способом участники рынка пытаются решить накопившиеся проблемы: закрыть свои «финансовые дыры» и возместить текущие издержки по строящимся объектам и т.д.

Второй тренд – стремление играть на удержание. Девелоперы отлично понимают, что в Москве земельный банк – самый ценный актив. Поэтому приостановка реализации проектов на несколько лет неминуемо сменится периодом подъема спроса, перерастающего в покупательский бум. И тогда на первые позиции выйдут компании, которые имеют запас подготовленных площадок под строительство.

При этом общая рыночная тенденция даже в периоды кризиса остается неизменной. Всегда интересны земли бывших промзон. По грубым подсчетам, они занимают в общей сложности до 17% площади Москвы (порядка 18–19 тыс. гектаров). Согласно градостроительному плану, примерно 65% этих земель должны быть реорганизованы (7,8 тыс. гектаров – частично, а 4,7 тыс. гектаров – полностью).

Совокупно планируется к продаже 150 площадок общей стоимостью около 180 млрд рублей. И по информации в девелоперских кругах, только около 30% участков пока свободны, остальные уже находятся в сделках или сфере интересов участников рынка.

Внушительные размеры бывших столичных промзон определяют высокие цены сделок. Например, зайдя на страницу Российского аукционного дома, можно увидеть в продаже 7–9 лотов московской земли от 30 млн до 750 млн рублей. Это вынуждает застройщиков находить сложносочиненные варианты сотрудничества, когда сразу несколько компаний одновременно осваивают большие участки.

Из-за чего увеличится стоимость сделок

Этой весной девелоперы задумались о переоценке своих земельных активов. Дело в том, что в 2023 году ожидается индексация кадастровой стоимости участков, что повлияет на земельный налог. По новым правилам, размер платежа будет рассчитываться с учетом инфляции с момента последней оценки. Если учесть, что в прошлом году рост потребительских цен составил 8,39%, а по итогам 2022-го прогнозируется на уровне, близком к 20%, то земельный налог существенно увеличится. Именно этот фактор сегодня влияет на общее информационное поле, искажая истинную ситуацию.

Кредитный ресурс: как сделать ипотеку в России снова доступной

В объявлениях о продаже почти всегда указываются минимальные цены на участки с целью оптимизации предстоящих издержек. Однако по умолчанию все понимают, что стоимость сделок в реальности может увеличиться от 50% до 200%. Поэтому вокруг выставленных лотов вроде бы нет ажиотажа. Цены тоже не заоблачные. По этим критериям спрос на землю под строительство жилья на низком уровне, хотя на самом деле эта картина не соответствует действительности. Вывод: за счет якобы дешевых участков, оформленных для реализации будущих проектов, снизить средний чек за квадратный метр в новостройках не удастся.

Отдельная тема – пролонгация проектной фазы огромного количества новых объектов. Объяснение простое – сейчас сложно не то что корректно рассчитать, но даже примерно спрогнозировать себестоимость строительства и заложить ее в смету. Спецификации строительных материалов меняются каждый день, скачут цены на оборудование.

Рентабельностью проектов в период турбулентности рынка очень сложно управлять. Издержки могли вырасти в среднем на 40–50%. Поэтому компаниям, которые брали объекты 3–5 лет назад, сейчас приходится корректировать прайс-листы в сторону увеличения, чтобы не сработать себе в убыток.

Как льготная ипотека повлияла на рынок недвижимости

Как бы то ни было, основной рост цен на новостройки в России уже состоялся. В среднесрочной перспективе, скорее всего, следует ждать стагнации рынка с поправкой на макроэкономику. Аппетиты девелоперам должно умерить и начавшееся удешевление вторичного жилья. Спрос в этом сегменте может получить дополнительную поддержку в том случае, если правительство одобрит депутатскую инициативу распространить на готовые квартиры действие ипотеки с господдержкой.

Недоступное жилье: при каких условиях ипотеку брать опасно

Льготные жилищные займы на протяжении последних лет выступают основным инструментом, стимулирующим развитие рынка недвижимости РФ. Кредитная программа (по ставке 6,5% годовых) была запущена государством весной 2020 года в разгар пандемии COVID-19. Первоначальное финансирование составило 900 млрд рублей. Продукт оказался популярным, и к 2021-му сумма софинансирования достигла почти 2,8 трлн рублей. Это позволило обеспечить выдачу 877 тыс. льготных кредитов. Условия участия в программе периодически корректировались, однако принципиально не менялись. Таким образом, за 2021 год россияне смогли заключить более 288 тыс. ипотечных сделок на 928 млрд рублей.

Правительство вывело на рынок еще один социальный продукт – государственную программу, в рамках которой льготный ипотечный кредит под 6% годовых могли получить семьи, имеющие двух и более детей, а также молодые родители при рождении первенца. По этой программе объем выданных кредитов составил 281 млрд рублей.

Сотни миллиардов рублей были потрачены на антикризисную поддержку строительной отрасли и смежных с ней секторов отечественной экономики. Результат оказался не совсем тот, на который рассчитывало правительство. Ажиотажный спрос на недвижимость обернулся против самих заемщиков. Так, к сентябрю 2020 года цены на квадратный метр выросли примерно на 6,5%, а в некоторых регионах – на рекордные 35–45%.

Как бы то ни было, но, несмотря на пандемию и локдауны, сделки с новостройками шли активно. Только в 2021 году за счет ипотечных программ с господдержкой улучшили жилищные условия 556,2 тыс. семей (40% всех выданных банками жилищных кредитов).

Москва здесь стала лидером среди субъектов Федерации – на долю столицы пришлось 22% от общего объема выданных льготных займов. Срок кредитования составил 257 месяцев, процентная ставка – 4,81% (показатели средние). Договорами долевого участия было оформлено 88% сделок, остальные – по договорам купли-продажи.

С конца февраля 2022 года ситуация изменилась. После того как ЦБ поднял ключевую ставку до 20% годовых, коммерческие банки тоже сыграли на повышение. В результате буквально все кредиты на стандартных условиях оказались недоступны. Под влиянием макроэкономических процессов подорожала и льготная ипотека – сейчас продукт предлагают под 9% годовых, на поверку желающим достаточно сложно соблюсти все условия.

Ключевая ставка: игра на понижение

В конце апреля совет директоров Банка России снизил ключевую ставку до 14%. И, как было сказано выше, жилищные займы в первой половине мая подешевели до 14–15%. Это явно не предел, руководство регулятора подтверждает готовность продолжить линию. Ближайшее по графику заседание совета директоров по данному вопросу запланировано на 10 июня.

Почему Центробанк неожиданно снизил ключевую ставку, и чем это грозит

Логично предположить, что какая-то часть потенциальных заемщиков не спешит подавать заявки в ожидании более выгодных предложений. И их можно понять: за последние годы люди привыкли, что проценты по ипотеке могут быть ниже двузначных значений. Психологически они не перестроились и пока готовы платить больше.

Также стоит вспомнить, что прежде инвестиции в недвижимость россияне считали выгодными для приумножения личных финансов. К концу строительного цикла квартиру можно было продать с маржинальностью до 40%, что позволяло покрыть издержки за обслуживание ипотечного кредита. Сейчас столь высокой доходности нет, покупка жилья, в том числе с привлечением заемных средств, актуальна для тех, кто намерен там жить.

Под запрос целевой аудитории вынуждены подстраиваться девелоперы. На сайтах ведущих компаний можно увидеть первый вылетающий баннер – «субсидированная ипотека». Таким образом, в настоящее время есть два варианта купить жилье в кредит на льготных условиях – от государства и от компании-застройщика.

Компании предлагают займы по ставкам на уровне около 6%. Девелоперы обещают оплачивать разницу в 3–5% между предложениями коммерческих банков и собственной субсидированной ипотекой. На деле это не более чем удачный маркетинговый ход. После цепочки финансовых операций выясняется, что за все в итоге должен платить клиент. При таком раскладе об экономии бюджета заемщика определенно говорить не приходится.

Перспективы рынка жилья

На себестоимость строительства серьезное влияет подорожание стройматериалов. Процесс (есть мнение, что он имеет искусственную природу) был запущен два года назад. К январю 2022-го повышение достигло почти 25%. К сожалению, это был не потолок.

В марте на фоне санкционных ограничений, логистических проблем и удлинения цепочек финансовых и товарных посредников цены подросли еще на 15–25%. В первую очередь серьезно подорожали цемент, песок, щебень, теплоизоляции, а также арматура и металлопродукции.

Сейчас рынок стройматериалов постепенно приходит в равновесное положение. Разрешение параллельного импорта, укрепление рубля к доллару и евро, выстраивание логистических цепочек с учетом появления новых поставщиков позволяют надеяться на окончательную стабилизацию, а в среднесрочной перспективе – на снижение стоимости стройматериалов.

Отечественный девелопмент, скорее всего, будет поставлен перед необходимостью перестраивать бизнес-процессы. На рынке останутся и получат новый импульс развития компании, которые найдут наименее затратные и технологичные способы строительства жилья при сохранении существующих стандартов качества. На первый план выйдут технологии, которые сейчас не в приоритете или даже кажутся экзотикой. Например, 3D- печать, модульные дома, использование перерабатываемых материалов (металлоконструкции, slt-панели из дерева).

Можно сказать, что отечественная стройиндустрия стоит на пороге третьей промышленной революции. У большинства крупных игроков рынка есть собственные производственные мощности – заводы железобетонных изделий, блоков, конструкций и т.д. Цены на эти материалы не могут снизиться, поскольку предприятия находятся в едином производственном цикле.

Вот здесь и открывается окно возможностей для застройщиков, не обладающих своими ресурсными и производственными базами. Именно эти компании, не связанные жестко обязательствами по загрузке мощностей заводов, входящих в холдинг, первыми могут осуществить переход на новые высокотехнологичные способы строительства и инновационные материалы. Соответственно, их предложения в сегменте новостроек будут самыми привлекательными по ценам, а значит, интересными для покупателей.

Автор – архитектор, руководитель градостроительного бюро

Избранные статьи в telegram-канале ProfileJournal
Больше интересного на канале Дзен-Профиль
Самое читаемое