- Правила переноса сроков
- Хуже пандемии и санкций
- Спрос охладили с запасом
- Поиски тихой гавани
- Впереди осенний марафон
Правила переноса сроков
Аналитики Единого ресурса застройщиков РФ (ЕРЗ) и ЦИАН оценили текущую ситуацию в сфере строительства многоквартирных домов (МКД) и перспективы ее развития. По итогам первого полугодия, говорится в исследовании, девелоперы ввели в эксплуатацию около 18 млн кв. м жилья. Еще 29 млн кв. м они рассчитывают сдать до конца 2025 года. Свою лепту – примерно 5 млн кв. м – способны внести застройщики, которые не публикуют проектные декларации долевого строительства. В их числе, например, Фонд реновации Москвы, планирующий до конца года возвести до 1,5 млн кв. м новостроек. Таким образом, общий ввод МКД при благоприятных условиях может достичь рекордных 52 млн кв. м. Напомним, в 2024-м показатель составил всего порядка 45,4 млн кв. м, в 2023-м – 43,5 млн кв. м.
Ставка против рецессии: как борьба с перегревом довела экономику до переохлаждения
Проблема в том, что условия как раз нельзя назвать благоприятными. Продажи квартир в новостройках за последние месяцы существенно сократились, из-за этого девелоперам стало сложнее привлекать заемные средства. Результат – снижение темпов строительства, что негативно отражается на сроках реализации многих проектов.
Эксперты ЕРЗ исходят из того, что на 2026-й и последующие годы придется перенести ввод в эксплуатацию многоквартирных домов общей площадью 6 млн кв. м. Этот сценарий можно назвать оптимистичным. Для сравнения: в ЦИАН полагают, что рынок новостроек недосчитается 12 млн кв. м. Как следствие, в первом случае сдача МКД не превысит 46 млн кв. м, во втором – рухнет до 40 млн кв. м.
Еще один показатель, свидетельствующий о тяжелом состоянии отрасли, – объем текущего строительства МКД по проектным декларациям на 1 января 2026 года. Это задел на среднесрочную перспективу. По прогнозам ЕРЗ, девелоперы будут возводить 110 млн кв. м, по прогнозам ЦИАН – 105 млн кв. м. Между тем на 1 января 2024-го данный показатель был зафиксирован на уровне 114 млн кв. м. Таким образом, вот уже несколько лет отрасль стагнирует, что ставит под сомнение будущее ключевых задач нацпроекта «Инфраструктура для жизни».
Хуже пандемии и санкций
Государство пытается помочь застройщикам выйти из кризиса с минимальными потерями. Одна из мер поддержки – мораторий для компаний на начисления неустойки (пени) за перенос сроков передачи квартир дольщикам, действующий с марта 2024 года. Впервые этот инструмент использовали с апреля по декабрь 2020-го в связи с локдауном, объявленным из-за пандемии.
Квадратное уравнение: как отказ девелоперов от новых проектов повлияет на стоимость жилья
История повторилась в марте 2022 года, когда правительство сочло необходимым помочь строительному бизнесу адаптироваться к западным санкциям (мораторий действовал до июля 2023-го). Последствия почти двухлетнего цикла жесткой денежно-кредитной политики (ДКП), к которой Банк России прибег для борьбы с инфляцией и перегревом отечественной экономики, оказались для отрасли столь же тяжелыми, как от пандемии и антироссийских санкций.
Министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин объясняет необходимость третьего по счету моратория на штрафы резким падением спроса на рынке жилья. Застройщики могут, не опасаясь последствий, сдвигать сроки завершения проектов. По словам министра, жесткая денежно-кредитная политика Банка России «диктует свои процессы выживания организаций».
Согласно статистике, к концу июня 2025 года был реализован 31% новостроек. Приток средств от дольщиков на тот момент, по оценке министра, составил всего 700–800 млрд руб., и это притом что для устойчивой работы отрасли в среднем требуется от 1,6 трлн до 1,8 трлн руб.
Спрос охладили с запасом
Рынок новостроек деградировал из-за высокой ключевой ставки, которая в октябре прошлого года достигла рекордного 21%, в июне 2025-го была снижена до 20%, в июле – до 18%. Ипотека на рыночных условиях (под 30–35% годовых) стала недоступной для большинства заемщиков, а условия по льготным программам были серьезно ужесточены.
Квадрат квадрату рознь: почему хотят запретить строить малогабаритное жилье
Если в 2023-м банки выдали кредитов на приобретение жилья на первичном и вторичном рынках в общей сложности на 7,8 трлн руб., в 2024-м – на 4,9 трлн руб., то в этом году, по прогнозу госкорпорации «Дом.РФ», показатель опустится до 3,8–4 трлн руб. Причем девелоперам, специализирующимся на строительстве многоквартирных домов, из этой суммы достанется лишь около половины. Аналитики ЕРЗ полагают, что речь идет о 2 трлн руб., эксперты ЦИАН – о 2,3 трлн руб. Остальное получат заемщики, строящие частные дома.
Высокая ключевая ставка, по логике регулятора, должна была как охладить спрос на жилье, так и привести к снижению цен. Первая задача решена, стоимость же квадратного метра продолжила расти, лишь немного сбавив темпы. В 2022-м «квадрат» подорожал на 28,1%, в 2023-м – на 7,3%, в 2024-м – на 9,3%. По итогам 2025 года, считают эксперты, рост составит от 5,5 до 8%.
Данные онлайн-сервиса «Домклик» подтверждают, что прогноз близок к реалиям рынка. Так, в январе квадратный метр в новостройках стоил в среднем 140,53 тыс. руб., а в июне – уже 144,72 тыс. руб. Аналитики ЕРЗ и ЦИАН объясняют это существенным ростом зарплат в строительной отрасли (темпы почти в два раза превышают инфляцию), а также увеличением издержек на социальную и инженерную инфраструктуру и банковское сопровождение проектов.
Среди других факторов, которые с большой долей вероятности повлекут дальнейшее повышение цен, – приток средств населения с депозитов. Снижение ключевой ставки ЦБ вынуждает коммерческие банки пересматривать условия по вкладам, доходность снижается, и граждане ищут другие варианты сохранения и приумножения сбережений.
Поиски тихой гавани
Для россиян инвестиции в жилую недвижимость, кажется, снова становятся привлекательными. Поддержать этот процесс может удешевление рыночной ипотеки, считает генеральный директор архитектурно-проектной компании «Вектор Проект» Антон Баксараев. В июле банки снизили ставки по жилищным займам в среднем на 1–1,5%, но этого недостаточно для восстановления спроса.
«Рынок новостроек сегодня занимает выжидательную позицию. Новые проекты за последний месяц-полтора в эксплуатацию практически не выводились. Если ситуация в экономике не улучшится, то нельзя исключить, что в среднесрочной перспективе небольшие компании будут поглощены крупными игроками», – говорит собеседник «Профиля».
Заметно лучше ситуация в других сегментах рынка недвижимости. Например, в Подмосковье активный рост демонстрирует Light industrial – строительство складских и производственных помещений. Что объяснимо: ставки аренды с начала 2025-го выросли на 15–20%, до 16–17 тыс. руб. за 1 кв. м. Устойчивый спрос формируют ретейлеры и производство (более 80% заказов), в том числе предприятия, относящиеся к малому и среднему бизнесу.
Аналогичные процессы происходят и в регионах, где создаются новые центры дистрибуции. Одни компании берутся за реконструкцию устаревших торговых и логистических центров, другие – за постройку гостиниц и личных подсобных хозяйств, говорит Антон Баксараев. Таким образом, для некоторых девелоперов, ранее специализировавшихся исключительно на жилой недвижимости, сегмент Light industrial стал тихой гаванью, в которой они надеются переждать трудные времена.
Впереди осенний марафон
Начальник аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст» Олег Абелев не исключает возвращения регулятора к жесткой ДКП, а значит, продолжения кризиса в строительном секторе. По итогам июльского заседания совета директоров ЦБ ключевая ставка была снижена с 20 до 18%. Какие решения будут приняты в третьем и четвертом кварталах, ясности нет. Регулятор традиционно сохраняет интригу, говоря и о пространстве для продолжения игры на понижение, и о наличии проинфляционных рисков.
Квадратная пауза: подешевеют ли квартиры и дома на вторичном рынке
Если инфляцию удержат на текущих значениях, то высока вероятность, что к концу года мы увидим ключевую ставку на уровне 14–15%. Тем самым риски для девелоперов заметно снизятся. Впрочем, существует и пессимистичный сценарий, подчеркивает аналитик: если в октябре – декабре инфляция существенно ускорится, то 2026 год встретим со ставкой 18%. В этом случае надежд на ипотеку – основной инструмент поддержки спроса на новостройки – крайне мало. Для массового заемщика жилищный кредит и под 18–19% годовых остается достаточно дорогим продуктом. К тому же требования для одобрения ипотеки даже для льготников в обозримом будущем едва ли смягчат.
Вроде бы есть смысл дождаться, когда застройщики начнут распродавать неликвид, чтобы расплатиться с кредиторами, – дисконт возможен на 10–15%. Однако это будет означать углубление кризиса, и далеко не все компании спасутся от банкротства. При таком раскладе в России снова могут появиться долгострои, неизбежно и сокращение объемов строительства. Ну а там, где дефицит предложения, там всегда растут цены, резюмировал Олег Абелев.
