Наверх
19 октября 2019
USD EUR
Погода

Пора уплотняться: должников могут лишить единственного жилья

©Shutterstock/Fotodom

Статус единственного жилья в будущем не сможет уберечь недвижимость от продажи с торгов, если ее собственник крупно задолжал. Минюст предпринял очередную попытку найти баланс между интересами должников и их кредиторов. Он предлагает изымать и отправлять с молотка единственное жилье в рамках процедуры банкротства граждан. В зоне риска – «роскошное» жилье, площадь и стоимость которого явно превышают необходимые жизненные потребности должника и его семьи. Единого мнения у экспертов по поводу документа нет.

Скромнее надо жить

Сейчас отобрать единственное жилье за долги у граждан нельзя, за исключением взятого в ипотеку. Но Минюст готовит поправки в Гражданский кодекс РФ, позволяющие изымать у должников единственное жилье, если оно окажется «роскошным». В конце ноября стало известно, что это будет возможно при наличии любых долгов – по кредитам, ЖКХ, алиментам и т. д., но только в рамках дела о банкротстве гражданина.

Однако случаев взыскания некрупных долгов это коснуться не должно. Во‑первых, проект запрещает изымать единственное жилье, если финансовые претензии к его собственнику «явно несоразмерны» стоимости квартиры или дома. Такая несоразмерность, в частности, предполагается, если долг менее 1 млн рублей либо ниже 5% от цены спорного жилья. Во‑вторых, дело о несостоятельности человека возможно лишь при наличии у него долга в размере не менее 500 тыс. рублей и просрочки по нему не менее 3 месяцев.

Четких параметров «роскоши» Минюст не предлагает – в каждом конкретном случае суд будет принимать индивидуальное решение в зависимости от обстоятельств и состава семьи должника. Однако министерство дает приблизительный ориентир: пока не доказано иное, не считается роскошным жилье, стоимость которого заведомо не больше 30 млн рублей или на каждого живущего в нем члена семьи приходится не более 30 кв. метров, писал «Интерфакс».

Сумма 30 млн рублей будет неким ориентиром, водоразделом, считает советник Федеральной палаты адвокатов РФ Александр Орлов. «Но установить одно правило на все случаи жизни невозможно. Соответственно, эту границу можно будет оспаривать», – объясняет он. По его мнению, логично было бы учитывать специфику ценообразования на жилье в каждом конкретном субъекте, которая может следовать из региональных нормативных актов, официальной статистики и т. д.

«Стоимость должна варьироваться в зависимости от региона и должна рассчитываться на основании показателей кадастрового учета. Попытка «загнать» оценочную категорию «роскоши» в рамки конкретной денежной суммы на практике приведет к тому, что ключевым доказательством в суде станет заключение оценщика», – полагает адвокат юрфирмы «ЮСТ» Олег Кузьмичев.

Инициировать реализацию единственного жилья вправе кредиторы либо финансовый управляющий по делу о банкротстве. Вариант с продажей роскошного жилья выгоден кредитору тем, что деньги, вырученные от реализации, пойдут в первую очередь на покрытие долга перед ним, а если что-то останется – на погашение других обязательств.

Заявитель должен будет убедить суд в том, что жилье хоть и единственное, но слишком роскошно и можно обойтись меньшим, которое будет отвечать социальным нормам. Суд может согласиться или отвергнуть такое предложение либо приостановить его рассмотрение на год, если на то у должника есть уважительные причины. К ним проект, в частности, относит беременность, наличие детей до одного года или тяжелую болезнь самого должника или членов его семьи. В рассмотрении таких вопросов могут участвовать органы опеки и попечительства, прокуратуры, а также проживающие вместе с должником члены его семьи.

В случае, если суд поддержит заявку кредитора, последний еще до реализации спорной недвижимости будет обязан купить или предложить свое более скромное жилье для должника. А суд должен будет сразу оговорить параметры будущей сделки: ее сроки, приблизительную стоимость покупаемого жилья, а также время на переезд из прежней квартиры или дома. Если денег на переезд у них нет, то содействие будет обязан оказать кредитор, инициировавший процедуру продажи. Но его затраты будут компенсированы за счет реализации недвижимости.

Попытался Минюст защитить и конституционное право должников на жилище. По смыслу проекта, отправить должника на выселки нельзя. Новая квартира или дом должны располагаться в том же населенном пункте, что и продаваемое, если об ином не попросит сам должник. При этом не должна ухудшаться доступность дошкольных, школьных учреждений, больниц для нетрудоспособных иждивенцев. Суд может обязать кредитора и финансового управляющего должника учитывать при подборе нового жилья и дополнительные параметры, например, заболевания должника и членов его семьи, места их работы и учебы. В проекте подчеркивается, что новое жилье должно быть неаварийным и уже построенным, то есть «долевку» предлагать нельзя. Его площадь должна быть не меньше 10 кв. метров жилой и 20 общей на каждого члена семьи, при этом на двух членов семьи должно приходиться не менее одной изолированной комнаты.

Несмотря на то, что новое жилье будет подбирать кредитор, проект обязывает его обеспечить должнику и членам его семьи возможность участвовать в просмотрах, а также присутствовать при подписании документов купли-продажи. Кроме того, новое жилье не будет входить в конкурсную массу, а потому претендовать на него другие кредиторы не смогут.

«Кредиторы будут заинтересованы в поисках такого жилья. В этой связи можно ожидать появления нового вектора «теневого бизнеса» – деятельности по предоставлению неких аналогов «адресов массовой регистрации» граждан-должников взамен торгуемого объекта недвижимости», – опасается Кузьмичев.

По мнению партнера адвокатского бюро ЕМПП Мергена Дораева, из проекта неясно, как быть, если единственным жильем является дом: можно ли приобрести взамен него квартиру, и наоборот. Также неясно, как поступать, если у должника в собственности только часть роскошного жилища либо оно находится в совместной собственности супругов.

Предполагается, что изменения вступят в силу через полгода с момента опубликования закона. Но новые правила будут действовать и в «старых» делах о банкротстве граждан, возбужденных до принятия поправок. Неприменимы они только в случаях, когда суды ранее уже признали спорное жилье единственным и запретили его реализацию с торгов.

Фото: Константин Чалабов/РИА Новости

©Фото: Константин Чалабов/РИА Новости

Гладко было на бумаге

Заняться столь болезненным вопросом Минюсту пришлось из-за постановления Конституционного суда РФ, в котором тот еще в 2012 году заявил о нарушении баланса интересов должников и кредиторов положениями статьи 446 ГК РФ. Тогда суд поручил законодателю определить пределы имущественного иммунитета на единственное жилье. Отсутствие дифференцированных критериев его применения свидетельствует о наличии пробела в законодательстве, который влечет нарушение конституционных прав и свобод граждан, говорилось в судебном акте.

Судебная практика в целом следует формальному подходу, при котором суды ограничиваются лишь установлением того, что жилье является единственным, и отказывают во взыскании. Попытки подойти к решению этого вопроса неформально в отсутствие четких нормативных правовых критериев ведут к нарушению конституционного принципа равенства всех перед законом и судом, отмечал КС РФ.

Но и без корректив в законодательство, как оказалось, суды готовы отступать от запрета на изъятие единственного жилья. Имущественный иммунитет на него может быть ограничен, если должник злоупотребляет своими правами, решил в ноябре Верховный суд РФ, рассматривая конкретный спор между двумя гражданами.

Минюст уже пытался предлагать варианты исполнения требований КС РФ. Но в январе 2017 года лишь всполошил общественность, обнародовав одну из первых редакций соответствующего законопроекта. С молотка могло уйти единственное жилье, если на каждого члена семьи приходится площадь, более чем в два раза превышающая учетную (ее размер – порядка 14–18 кв. метров в зависимости от региона), а другого имущества у должника не нашлось.

Также рыночная цена квартиры должна как минимум в два раза превышать стоимость той, которую можно купить на замену. Предполагалось, что если человек на деньги от продажи квартиры в течение 3 месяцев не купит себе новую, то деньги достанутся муниципалитету, который будет обязан предоставить ему крышу над головой.

При этом коррективы в ГК и закон об исполнительном производстве допускали изъятие единственного жилья за весьма скромные по размеру долги, например, по ЖКХ или микрозаймам, кредитам. Для инициирования процедуры было достаточно, если просроченные и подтвержденные судом обязательства превышают 5% от стоимости квартиры или дома.

Новеллы могут затронуть в первую очередь социально незащищенные слои населения, опасались в Общественной палате РФ. Это может привести к тому, что за долг в 50 тыс. рублей человек рискует лишиться квартиры стоимостью 1 млн рублей, критиковала тогда документ член Общественной палаты РФ Лидия Михеева.

Эту критику Минюст учел и уже весной 2017 года пообещал серьезно сузить действие разрабатываемых норм. Его было решено распространить лишь на так называемые социально значимые исполнительные производства – долги по алиментам и по требованиям в связи с вредом, причиненным преступлением, и причинением вреда жизни и здоровью. Изымать единственное жилье за долги по кредитам или ЖКХ приставы не будут, говорили представители министерства. Одновременно было решено установить минимальную планку долга 200 тыс. рублей, при котором можно инициировать изъятие единственной квартиры или дома.

Неоднозначная инициатива

Мнения экспертов по поводу идей Минюста разделились. Советник ФПА Александр Орлов называет документ актуальным и интересным для кредиторов. «Нельзя исключать, что крупные кредиторы сразу приобретут некий разменный фонд жилья, чтобы использовать его автоматически для недобросовестных должников с роскошным жилищем», – считает он, отмечая, что механизм получится работающим.

С этим не согласен партнер ЕМПП Мерген Дораев, сомневающийся в эффективности предлагаемых норм. «Они будут работать в отдельных и не показательных случаях. Должников с единственным роскошным жильем не так уж и много», – рассуждает он, а в преддверии изъятия жилья «семья должника может резко увеличиться за счет регистрации в жилье ближайших родственников», чтобы помешать этому. Кроме того, процедура будет мало интересной для кредиторов из-за своей длительности и множества оценочных моментов. «Предлагаемый механизм может использоваться в основном для карательных целей и создания трудностей должнику, нежели для целей эффективного погашения задолженности», – опасается Дораев.

Нельзя положительно оценить перевод вопроса изъятия единственного жилья исключительно в банкротную плоскость, считает адвокат Олег Кузьмичев. «Арбитражным судам (рассматривают дела о банкротстве. – «Профиль») просто не хватает определенной деликатности и «гибкости» судов общей юрисдикции, которые зачастую при разрешении спора ориентируются именно на личность должника», – считает он. Поэтому взыскание должно быть скорее исключением, которое дает суду инструментарий для борьбы с ярко выраженным злоупотреблением правом на стороне должника.

Однозначную оценку дать идеям Минюста невозможно, говорит адвокат. «С одной стороны, введения таких норм от законодателя ждали еще по крайней мере со времен «закона о банкротстве граждан», – рассуждает он. – С другой стороны, «роскошь» – это оценочная категория. Именно поэтому законодатель до сих пор не смог сформулировать непротиворечивых критериев для отнесения к ней того или иного имущества».

Нормы будут работать точечно, так как сложность в определении критерия «роскошности» породит множественность подходов в судебной практике и достичь единообразия в короткий срок будет просто невозможно, считает юрист юридической фирмы «Интеллектуальный капитал» Виктория Велюга. Это может негативно сказаться на правах должников, которые рискуют необоснованно расстаться с единственным жильем, подпадая под внутреннее убеждение судьи, опасается она.

Скептично оценивает законопроект и руководитель рабочей группы по обеспечению безопасности предпринимателей в области строительства Торгово‑промышленной палаты РФ Александр Моор. По его мнению, законопроект выгоден только микрокредитным организациям – ни серьезные банки, ни государство, ни тем более граждане не заинтересованы в таком механизме. Подобные организации выдают небольшие суммы под огромные проценты и залог жилья тем, кто попал в трудную жизненную ситуацию и не может рассчитывать на обычный банковский кредит. «При этом нужно понимать, что ни о каких огромных дорогих квартирах в центре Москвы речь не идет, это миф. В основном это замызганные хрущевки в отдаленных районах. С таким жильем больше волокиты, а денег в итоге это принесет совсем немного», – считает он.

По словам Моора, несколько лет назад сторонники таких изменений ссылались на то, что мошенники набирают кредиты под залог единственного жилья, не собираясь их возвращать. «У них нет работы, нет доходов, нет никакой другой собственности, то есть взять с них нечего. Именно на это они и делают ставку. Но таких людей очень небольшая доля в общей массе должников, – полагает он. – Кроме того, настоящие мошенники зачастую не рискуют своим жильем и берут кредиты под поддельные документы».

 

Больше интересного на канале: Дзен-Профиль
Скачайте мобильное приложение и читайте журнал "Профиль" бесплатно:

Зарегистрируйтесь, чтобы получить возможность скачивания номеров

Войти через VK Войти через Google Войти через OK