Слишком много квартир

По данным Росстата, по итогам первых восьми месяцев (январь–август) 2017 года в Подмосковье было введено примерно 4,38 млн кв. м жилья, это на 3,5% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Всего по итогам 2016 года в регионе было введено чуть более 8,8 млн кв. м жилья, снижение объемов к результатам 2015 года составило 8,3%. Аналитики рынка недвижимости ожидают, что в этом году спад продолжится. Так, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина предполагает, что объем ввода жилья в Московской области по итогам 2017 года будет меньше прошлогодних показателей в пределах 3–5%.

«Средний цикл строительства составляет около двух-трех лет, и сейчас практически по всей России и в Подмосковье в частности отмечается снижение темпов строительства, что вызвано последствиями кризиса 2014–2015 годов. Как раз тогда должны были начинаться новые проекты, и сегодня они сдавались бы в эксплуатацию», – объясняет руководитель отдела развития ГК «Сапсан» Денис Бобков. По данным эксперта, в конце 2014 года на рынке Московской области объем первичного предложения составлял около 3,5 млн кв. м, в конце 2015 года – 3,9 млн кв. м, в конце 2016-го–3,8 млн кв. м, сейчас – около 3,6–3,7 млн кв. м. Таким образом, объем предложения снижается последние два года и продолжит существенно сокращаться на фоне замедления темпов строительства, считает эксперт.

Несмотря на то, что темпы ввода жилья снижаются с 2014 года, абсолютные показатели все равно остаются довольно высокими, превышая результаты 2004–2013 годов. Также стоит понимать, что на 2014 год пришелся пик ввода жилья, ставший наивысшим с 2007 года. Относительно высокие результаты сохранятся не только в этом году, но и в чуть более отдаленной перспективе. Генеральный директор компании IKON Development Евгения Акимова полагает, что в перспективе двух лет можно ожидать роста объемов ввода жилья. По ее словам, с января по август в Московской области было выдано разрешений на строительство 3,5 млн кв. м жилья, что уже на 15% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Руководитель управления стратегии и маркетинга группы компаний «Инград» Анна Соколова добавляет, что Московская область имеет огромный задел действующих и перспективных строек, которые смогут поддерживать объем ввода жилья в области еще несколько лет. «Это как небольшие проекты, которые будут достраиваться и вводиться как минимум в ближайшие два-три года, так и проекты комплексного освоения территорий, срок строительства которых рассчитан на семь-восемь лет, а ввод осуществляется очередями», – рассказывает эксперт.

Однако, несмотря на то, что жилья строится довольно много, говорить о бурном и благополучном развитии подмосковного рынка не приходится. Текущие объемы строительства существенно превышают актуальный спрос, и многие квартиры остаются нераспроданными на момент сдачи домов. «Еще несколько лет назад, до всех событий, связанных с ухудшением в экономической и политической сфере, мы видели опасность в наращивании темпов вывода проектов на рынке Московской области, – говорит директор по продажам компании «НДВ‑Недвижимость» Татьяна Подкидышева. – Это понимали власти, которые принимали меры к ограничению этажности в определенных локациях, однако поворота назад не случилось, и прирост жилья продолжился. Было понятно, что многие компании просто не могли остановиться ни после изменения конъюнктуры рынка, ни после начала периода турбулентности, чтобы просто не уйти с рынка».

В 2016 году было реализовано порядка 4,9 млн кв. м жилья, а введено, как было сказано выше, около 8,8 млн кв. м, то есть в прошлом году разница между построенным и проданным объемами составила более 40%. По оценкам аналитиков ГК «Сапсан», сейчас сделок по договорам долевого участия (ДДУ) в Московской области примерно на 10–15% меньше, чем было в 2014 и 2015 годах. «Очевидно, что «навес» непроданных квартир в новостройках даже при сохранении спроса будет увеличиваться каждый год, ведь конкуренцию им составляет «молодая вторичка» – те квартиры, которые покупались в инвестиционных целях «на котловане» в 2012–2014 годах, а сейчас выставляются на продажу», – отмечает Анна Соколова. По ее словам, сейчас такие квартиры зачастую продаются по той же цене, что у застройщика.

По данным аналитиков «Инград», в настоящий момент непроданными в уже готовых жилых комплексах остаются от 15% до 30% квартир в зависимости от ценового класса. В бизнес-классе эти показатели выше, в массовом сегменте – ниже, там жилые метры вымываются активнее. По оценкам «НДВ‑Недвижимость», к окончанию строительства может быть нераспродано куда больше, а именно: 31–43% и более в зависимости от проекта.

Покупатели привередничают

В «Метриум Групп» отмечают, что на сегодняшний день в Подмосковье реализуются в общей сложности более четырехсот новостроек, однако почти треть всех сделок приходится всего на десять проектов, а все остальные куда менее востребованы. «Хедлайнеры спроса – это крупные проекты известных застройщиков, которые расположены рядом с Москвой. Большая часть спроса в них формируется за счет жителей Москвы. Кроме них существует множество мелких проектов в небольших городах Московской области, и спрос на них локальный, поэтому и продажи невысокие», – рассказывает директор по маркетингу и исследованию рынка ФСК «Лидер» Ксения Цаплина.

Перераспределение покупательской активности и ее сосредоточение только в ряде проектов аналитики называют одной из главных тенденций 2017 года. «Типовые проекты без претензии на индивидуальность, девелоперы которых выбрали стратегию сражения за клиента ценой, а не качеством, оказались в проигрыше. В то же время концептуально продуманные «идейные» новостройки чувствуют себя уверенно даже в условиях высокой конкуренции с Москвой», – говорит Евгения Акимова. Кроме того, в кризис клиенты стали проявлять повышенный интерес к проектам, где представлены корпуса на высокой стадии строительной готовности. Покупатели все меньше доверяют новостройкам «на котловане», и наибольшая активность теперь наблюдается не на старте продаж, когда стоимость жилья наиболее привлекательна, а на этапе закрытия контура дома.

В текущих условиях покупательский спрос очень избирателен. Проектов много, наиболее современным уже удалось предложить новое качество строительства, интересные архитектурные решения, дворы без машин, несколько вариантов современной отделки, келлеры, машиноместа и даже меблировку. При этом покупатели сравнивают областные новостройки не только между собой, но и с проектами в границах Москвы, где снизились минимальные бюджеты покупки жилья у ряда девелоперов. «Держать стабильно высокий уровень спроса могут лишь проекты с продуманной концепцией, с удобной локацией, те, где есть выбор не только по метражу, но и по степени готовности квартир, корпусов», – говорит Ксения Цаплина и добавляет, что застройщики проектов с низким покупательским интересом активно предлагают скидки, которые в области по отдельным жилым комплексам могут доходить до 20–25%.

Тяжело конкурировать со столицей

Средние цены на первичном рынке, по словам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, «ползут по дну», практически не меняясь с 2015 года. Средняя стоимость квадратного метра в последние полтора года колеблется у отметки 85 тыс. рублей за кв. м. Объекты экономкласса стоят порядка 75 тыс. рублей за метр, комфорт-класса – около 80 тыс. рублей. Татьяна Подкидышева разделяет мнение о том, что «дно» пройдено, и также отмечает, что «отскок» от него идет довольно медленно. По словам эксперта, повышение стоимости в проектах чревато замедлением реализации темпов продаж. Подкидышева обращает внимание на то, что даже в качественных комплексах поблизости от МКАД застройщики готовы предложить форматы жилья стоимостью 2 млн рублей.

Причина такого неуверенного положения рынка недвижимости Московской области вовсе не в кризисе как таковом, а в соседстве с Москвой, где реализуются свои грандиозные проекты, перетягивающие на себя спрос, считают эксперты. «Если бы в 2015 году на карте столицы не начали как грибы после дождя появляться десятки новых проектов, то Московская область сегодня демонстрировала бы лучшие показатели по динамике продаж. В Москве только с начала года стартовали продажи в 48 новых проектах без учета элитного сегмента, из которых более половины – комфорт-класса», – говорит Анна Соколова.

Повезло тем новостройкам, которые находятся вблизи административных границ Москвы. Здесь покупатели могут сэкономить до 20–25% по сравнению с приобретением квартиры в столице, но проживать фактически в той же локации. Если говорить о конкретных направлениях, то лидеры среди городов – это так называемые сателлиты: Химки, Мытищи, Одинцово, Красногорский район, Реутов и прочие локации «у Москвы». Те же покупатели, которые стремятся любой ценой в Москву, решают при наличии такой возможности доплатить те самые 20–25% или более и все-таки получить «столичную прописку».

«При появлении в пределах МКАД проектов с ценником от 120 тысяч рублей за квадратный метр, конечно, основной спрос сместился в Москву. С другой стороны, часть людей не задумывается, что они нередко покупают по такой цене жилье, удаленное от метро, со слабой транспортной инфраструктурой и фактически тем самым лишаются основного довода в пользу покупки в пределах МКАД», – отмечает Денис Бобков. Из некоторых районов Московской области, расположенных на расстоянии

20–25 км от МКАД, благодаря налаженной транспортной системе можно добраться до центра Москвы намного быстрее, чем из отдаленных районов столицы внутри МКАД.

И все же Москва часть покупателей оттягивает на себя. По данным «Метриум Групп», в первом полугодии 2014 года на Московскую область приходилось 83% заключенных в московском регионе ДДУ, а в первом полугодии 2017 года – уже 65%. «Тенденция перетекания спроса в столицу наиболее заметна в массовом сегменте жилья. В Москве много региональных покупателей и жителей Подмосковья, которые берут ипотеку, увеличивают стоимость сделки на 20–40% ради покупки квартиры в Москве, с пропиской, поближе к столичной инфраструктуре, вузам, школам, метро», – говорит Анна Соколова.

Многих не останавливает даже то, что зачастую приходится жертвовать квадратными метрами или еще более существенно увеличивать бюджет. К примеру, если в Москве за 2,5 млн рублей можно купить разве что небольшую студию на окраине столицы, далеко от метро, то в Московской области за эту сумму можно позволить себе полноценную «двушку», а в среднем поясе – даже трехкомнатную квартиру. «Клиенты нередко рассматривают двухкомнатную квартиру классического формата в Подмосковье площадью 60 кв. м или московскую «евро-двушку» площадью 45–50 кв.  м. То есть метраж меньше, но не экстремально, а функциональность и бюджет покупки примерно одинаковые», – рассказывает Мария Литинецкая.

Еще один важный тренд – усиливающаяся зависимость первичного рынка недвижимости Подмосковья от ипотеки. По данным Росреестра, во втором квартале 2016 года доля ипотечных сделок составляла 50%, а по итогам второго квартала 2017 года – уже 58%. Наталья Шаталина предполагает, что в ближайшей перспективе доля ипотечных сделок в Московской области будет только увеличиваться и в итоге перешагнет барьер 60%. Эксперт отмечает, что уже сейчас в некоторых проектах доля ипотечных сделок может достигать 80–85%. «Реальные доходы граждан не растут, а ставки по ипотеке снижаются, следовательно, покупателям выгоднее оформлять ипотечные кредиты, нежели откладывать покупку», – говорит Шаталина.