Не допустить вхождения в порочный круг регулятор надеется ужесточением условий выдачи кредитов, прежде всего с низким первоначальным взносом – менее 20%. Считается, что это поможет выпустить пар и предотвратить надвигающийся кризис. Впрочем, «кредитная спираль» не единственная угроза. Что еще оказывает влияние на рынок ипотеки, разбирался «Профиль».

Платежный баланс

Ипотека стала основным драйвером наращивания долговой нагрузки населения. За 2018 год рост составил 23,6%, в результате совокупный портфель банков в сфере жилищного кредитования превысил 6,4 трлн рублей. Средний заём достиг 2,4 млн рублей, что на 18% больше, чем годом ранее. В первом квартале текущего года картина не изменилась – объемы выдачи ипотеки увеличились еще на 5% (плюс 24,2% в годовом выражении), составив 6,733 млрд рублей. Примечательно, что повышение ставок по кредитам, начавшееся осенью прошлого года с 9,41% в октябре и 9,66% в декабре до нынешних 10,42%, не стало сдерживающим фактором.

В то же время внешне рынок стабилен. Платежи по ипотеке, как свидетельствует статистика, занимают все меньшую долю в доходах среднестатистического заемщика. Аналитики Росбанка подсчитали – в мае на это у россиян уходило 45,8% зарплаты, в апреле – 46,9%, в феврале – 47,5%. Кроме того, позитивную роль играет и ответственное отношение большинства граждан к выполнению долговых обязательств.

«Ипотечные кредиты остаются наиболее качественно обслуживаемым сегментом розничного портфеля российских банков. Средний уровень просрочки составляет около 5,5%», – говорит старший директор рейтингов финансовых институтов Национального рейтингового агентства (НРА) Карина Артемьева. Положительным моментом она считает снижение доли просроченной задолженности до 1,08% по итогам первого квартала против 1,29% за аналогичный период прошлого года.

Здесь следует пояснить, что показатели улучшились только в процентах, поскольку существенно вырос общий объем выданных жилищных кредитов. В абсолютных же цифрах картина противоположная. По данным бюро кредитных историй «Эквифакс», просроченная задолженность по ипотеке на 30 апреля достигла 80 млрд рублей против 59 млрд рублей годом ранее. Иными словами, за год рост составил примерно 35%.

Игры по новым правилам

Заместитель председателя правления банка «Санкт-Петербург» Оксана Сивокобильска подтверждает, что в первом полугодии действительно сохранялся рост жилищного кредитования. По сравнению с 2018 годом он составил примерно 15%. Причина – реализация будущего спроса. Участники рынка через маркетинговые компании призывали клиентов оформлять сделки до 1 июля, то есть до официальной даты перехода на эскроу-счета, но второе полугодие с высокой долей вероятности будет уже другим.

«Следует ожидать, что третий квартал покажет замедление объемов продаж и ипотечного кредитования новостроек», – не исключает Оксана Сивокобильска. При таком раскладе банкам останется переключиться на вторичный рынок жилья, предложив клиентам новые привлекательные программы кредитования, сократив сроки оформления сделок, повысив их качество, предположила эксперт.

Эскроу-счета не только снимают риски участников долевого строительства. Ставка по кредиту для застройщика может снижаться от рыночного уровня (12% и выше) до порядка 5–6%. При этом, по словам Карины Артемьевой, фондирование для банка по выданному займу становится более дешевым, соответственно, он снижает ставку как для строительной или проектной компании, так и для физических лиц. Но не все так просто. «Дополнительные расходы на привлечение и обслуживание кредитов для застройщиков могут повлечь за собой удорожание квадратного метра для покупателя. Вырастут и суммы новых ипотечных кредитов», – не исключает эксперт. Тогда заработает «кредитная спираль», о которой предупреждает ЦБ.

Перспективы ипотеки в России сейчас связаны не только с политикой Банка России, не так давно вернувшегося к снижению ключевой ставки. Определяющий фактор – изменение правил долевого строительства, уверен эксперт Международного финансового центра Владимир Рожанковский. Закон об эскроу-счетах идеологически правильный, но он стал холодным душем для строительной отрасли, учитывая, что у банков из-за санкций нет «длинных» денег для кредитования девелоперов, поясняет собеседник «Профиля».

Впрочем, нельзя не признать, что принятые меры во многом вынужденные. У дольщиков до этого, по сути дела, отсутствовали какие-либо гарантии на случай срыва сроков строительства или неправомочных действий застройщика, напоминает Владимир Рожанковский. Страховые компании на себя такие риски не брали, поскольку делать сколько-нибудь достоверные прогнозы в данном случае невозможно. Между тем проблемы обманутых дольщиков, среди которых есть и ипотечные заемщики, создавали социальную напряженность в обществе, оборачивались для региональных властей серьезными репутационными и финансовыми издержками. Так появился новый закон.

Долги тяжкие

Со своей стороны, Центральный банк предпринял ряд шагов, чтобы не допустить образования пузыря в жилищном кредитовании. В частности, было принято решение по ограничению ипотеки с первоначальным взносом менее 20%. В прошлом году 40% выданных займов были именно такими, говорит Карина Артемьева. Чтобы не доводить дело до крайности, регулятор повысил коэффициент риска со 150% до 200% для расчета достаточности капитала банков.

Еще одна угроза стабильности – замещение первоначального взноса по ипотеке необеспеченным потребительским кредитом. Примерно 3% заемщиков год назад использовали эту схему при получении жилищного займа. В результате им приходится нести фактически двойную долговую нагрузку, учитывая, что ставки по потребкредитам выше, чем по ипотечным.

«ЦБ не только ужесточил правила резервирования для ипотеки с низким первоначальным взносом, но и ввел показатель долговой нагрузки физического лица, разработав специальную методику. С октября 2019 года расчет этого показателя станет обязателен для всех кредитных организаций», – подчеркнула Карина Артемьева.

Владимир Рожанковский напоминает, что меры, предпринимаемые ЦБ, чтобы не допустить кризиса, всех вопросов не снимают. «Риски «пузыря» на рынке ипотеки остаются. Они связаны, например, с так называемым эффектом negative equity. Речь о том, что стоимость залога (квартиры) сегодня зачастую ниже кредитной задолженности. И если заемщик вдруг объявляет дефолт, то банк, реализовав жилье банкрота по рыночной цене на вторичном рынке, не всегда в полном объеме может взыскать долг», – отмечает эксперт.

Как ни странно, для заемщика эффект negative equity в чем-то даже выгоден. Кредитор становится более сговорчивым и готовым к компромиссу, лишь бы должник, оказавшийся в сложной жизненной ситуации, не выходил в просрочку. У банка здесь свой интерес – при появлении токсичных кредитов организации приходится увеличивать резервы на покрытие убытков, подытожил Владимир Рожанковский.

Ставки не сделаны

В настоящее время ставки по ипотеке закрепились на уровне 9–11%, и до конца года «коридор» сохранится, считает доцент кафедры банковского дела Российского экономического университета имени Г. В. Плеханова Лазарь Бадалов. «Если сравнивать нынешнюю ситуацию с тем, что было 5–6 лет назад, то жилищные кредиты стали доступнее, но все равно они остаются на уровне, который нельзя назвать комфортным. Чтобы долг перед банком не становился тяжким бременем для заемщика, диапазон ставок должен быть не выше 4–6%», – сказал собеседник «Профиля».

Несмотря на все сложности, у рынка остается потенциал для дальнейшего роста. При сохранении стабильного макроэкономического фона и низкой инфляции до 2020 года ипотечный портфель российских банков может достичь 10 трлн рублей, прогнозирует Карина Артемьева. Ключевым риском, по ее мнению, остается рост долговой нагрузки россиян в условиях сохраняющейся стагнации доходов и высоких процентных ставок.

Даже если правительство в среднесрочной перспективе обеспечит снижение ставки до 8% годовых, уровень закредитованности не уменьшится, поскольку повысится средний размер жилищного кредита. «В свете ожидаемого увеличения стоимости квартир по объектам с проектным финансированием вырастут цены и на вторичном рынке. В такой ситуации ипотека выступит как основной драйвер поддержки спроса», – убеждена Оксана Сивокобильска.

Практически каждая вторая сделка с недвижимостью в России сегодня совершается с помощью привлечения заемных средств. Но из-за высоких процентных ставок ипотека остается недоступной для большинства россиян, отмечает Лазарь Бадалов. Не случайно настоящее и будущее жилищного кредитования во многом определяется господдержкой отдельных категорий граждан – молодых и многодетных семей, военных, госслужащих и т. д. Эксперт не исключает, что без реализации этих программ на рынке недвижимости наступил бы спад. «Всем нужны более низкие процентные ставки по ипотечным кредитам, а достигнуть этого без развития рынка ипотечных ценных бумаг невозможно. Также нужны и правовые гарантии заемщикам. Они должны чувствовать себя защищенными и не бояться кредиторов, которые могут отобрать единственное жилье», – подчеркнул Лазарь Бадалов.