В прошлом году, после начала специальной военной операции по защите Донбасса, Республика Крым и Севастополь первыми среди субъектов Федерации столкнулись с кризисом рынка недвижимости. С марта статистика показала резкое сокращение количества сделок. В результате по итогам 2022 года было реализовано квартир в новостройках на 60% меньше, чем годом ранее.

Ситуация с ценами складывалась достаточно противоречивая. В бизнес-классе стоимость квадратного метра продолжила сдержанный рост. А в других сегментах существенного подорожания не происходило. В отдельных случаях застройщики были готовы реализовывать объекты с дисконтом, но широкого распространения эта практика все-таки не получила.

Патриотическая столица России: как живет и развивается Севастополь

Весомую поддержку рынку полуострова оказали ипотечные программы с господдержкой. Более 50% квартир в 2022 году клиенты купили с привлечением льготных жилищных займов. Причем предпочтение отдавали однокомнатным квартирам и студиям, средний чек сделки – немногим более 7 млн руб.

Стремление сэкономить за счет покупки жилья небольшой площади эксперты объясняют высокой стоимостью квадратного метра. Средняя зарплата в Крыму в прошлом году составила около 40 тыс. руб. При таких доходах заемщикам сложно рассчитывать на одобрение в банке заявки на ипотечный кредит, которого было бы достаточно для покупки двух- или трехкомнатной квартиры стоимостью 9–10 млн руб.

После воссоединения Крыма и Севастополя с Россией в марте 2014 года основными покупателями жилой недвижимости и апартаментов на полуострове были жители Москвы, Петербурга и северных регионов страны, где доходы традиционно высоки. Некоторые клиенты приобретали квартиру или дом для постоянного проживания, другие выбирали апартаменты для летнего отдыха у моря всей семьей.

Цены несколько лет подряд неуклонно росли. С 2019 года, когда в эксплуатацию сдали Крымский мост, цены на квартиры, апартаменты и дома на вторичном рынке и в новостройках ежегодно повышались примерно на 30–40%. Особенную популярность Крым приобрел в период пандемии COVID-19, когда пляжный отдых за границей стал недоступен.

Однако инвестиционная привлекательность недвижимости на полуострове для жителей «материковой» России за последний год заметно снизилась. Одна из причин – изменившаяся логистика. Добраться из других регионов стало проблематично вследствие приостановки авиасообщения. Подрыв Крымского моста хоть и временно, но осложнил железнодорожные и автомобильные пассажирские перевозки.

В то же время ситуация вокруг Украины оказала неожиданную поддержку крымскому рынку недвижимости. Одним из значимых факторов стал переезд на полуостров части жителей Херсонской области. Массовая миграция возникла после того, как было принято решение отвести российскую армию на левый берег Днепра.

Неустойчивый квадрат: какие квартиры выгоднее покупать в 2023 году

Переселенцы взамен утраченного жилья получили от государства жилищные сертификаты, которые с конца прошлого года активно используют в сделках купли-продажи жилой недвижимости. Крымские риелторы метко назвали новый тренд на рынке – «ветерок с Херсона».

Однако покупка нежилых помещений, к которым относятся апартаменты, с использованием сертификатов законом не допускается. Неудивительно, что спрос в этом сегменте стагнирует. Многие эксперты и аналитики уверены, что выходом из тупика станет коррекция цен в нижнюю сторону.

Если подешевеют апартаменты, у покупателей появится возможность по выгодной цене приобрести недвижимость на побережье Чёрного моря, которую в высокий туристический сезон можно либо использовать для отдыха всей семьей, либо сдавать в аренду. Причем все заботы – подбор клиентов, взимание платы за проживание, оплату коммунальных услуг и другие – можно поручить управляющей компании. Формат домов с апартаментами это предполагает.

В перспективе следует ожидать снижения цен и на вторичном рынке. С новостройками ситуация несколько иная. Пока застройщики говорят о неизбежности дальнейшего удорожания квадратного метра, которое обусловлено повышением цен на строительные материалы.

Кроме того, если спрос в ближайшее время не восстановится, компаниям придется брать новые кредиты, чтобы расплатиться с поставщиками и рабочими. Будущие долги надо будет погашать, поэтому продавцы дополнительные издержки включат в конечную цену квартир в новых жилых комплексах.

Однако надо понимать, что сегодня в Крыму рынок недвижимости переживает непростые времена. Ресурс господдержки в виде сертификатов переселенцам с Херсонщины в значительной степени исчерпан. А значит, застройщикам придется ориентироваться на финансовые возможности и предпочтения коренных жителей полуострова. При реализации же новых проектов с целью привлечения покупателей из других регионов, по мнению экспертов, есть резон сделать ставку на более ликвидные апартаменты.

Председатель Гильдии риелторов Крыма Дмитрий Жиделев, комментируя «Профилю» ситуацию, подчеркнул, что если раньше цены на недвижимость в регионе диктовали продавцы, то сейчас диктуют покупатели. Строительные компании, чтобы не уходить с рынка, сохранив при этом приемлемую маржинальность бизнеса, должны будут принимать меры к снижению производственных издержек и выбирать проекты жилья экономкласса.

В текущих условиях единственный способ восстановить спрос на жилье – повысить его доступность для массового покупателя. Этот прогноз актуален не только для Крыма и Севастополя, но и в целом для России. Согласно результатам всероссийского опроса, который в конце марта провел онлайн-ресурс «Домклик», большинство риелторов в ближайшие месяцы ожидают снижения цен на жилье в крупных городах. Например, о том, что должны подешеветь квартиры и дома на вторичном рынке, заявили 60% респондентов.

Квартира с молотка: разрешат ли банкротам сохранить ипотечное жилье

Кроме того, многие специалисты уверены: на цены окажет давление сохраняющийся дисбаланс спроса и предложения. Когда покупателей мало, а нереализованных квартир много, продавцам вольно или невольно приходится умерять свои аппетиты.

В частности, такой точки зрения придерживается управляющий директор, директор аналитического управления Сбербанка Наталья Загвоздина. На конференции «Время изменений: новые вызовы в отрасли и перспективы развития» она заявила, что впереди период охлаждения рынка недвижимости.

«Если мы возьмем среднее по России, наверное, мы склоняемся к тому, что цены в этом году скорректируются на 5%. В каких-то регионах цены на недвижимость снизятся сильнее, чем на 5%», – цитирует РБК Наталью Загвоздину.

По данным федерального портала «Мир квартир», по итогам первого квартала 2023 года новостройки уже подешевели в 13 городах страны, в том числе в Севастополе. Цены снизились на 2,7%, а в годовом выражении падение оказалось максимальным в России – 16,4%.

В свою очередь, крымские риелторы обращают внимание, что популярные интернет-ресурсы зачастую размещают некорректные объявления о продаже жилой недвижимости и апартаментов на полуострове – указывают цены в два-три раза выше реальных. У недобросовестных продавцов нет задачи выйти на сделку. Такие предложения им нужны в качестве объектов-аналогов при проведении оценки рыночной стоимости объекта, что дезориентирует потенциальных покупателей. Более точной, соответствующей истинному положению дел, является статистика по совершенным сделкам.

«По объявлениям в интернете нельзя судить о реальном уровне цен на квартиры и апартаменты в Крыму. Из них может следовать: стоимость снизилась от первоначальной на символические 0,5%. А на самом деле при заключении сделки продавец уступает треть или даже в два раза от заявленной цены», – резюмировал Дмитрий Жиделев.