В начале января стали известны все детали программы субсидирования ипотечных кредитов для семей с детьми. На сайте правительства появилась полная версия соответствующего постановления. Впервые о масштабном проекте еще в ноябре заговорил Владимир Путин. Вместе с правительством он выразил уверенность, что ставку 6% осилит большинство россиян. Все, что выше, готово взять на себя государство. Однако у привлекательной с виду концепции есть множество подводных камней, и, вполне возможно, девелоперам и банкам она поможет больше, чем тем, кому адресована изначально.

Все для людей

«Покупая жилье на первичном рынке или рефинансируя ранее полученные ипотечные кредиты, семьи могут рассчитывать на субсидирование государством процентной ставки сверх 6% годовых», – говорил Владимир Путин в конце ноября. Символично, что делал он это на заседании координационного совета по реализации национальной стратегии в интересах детей на 2012–2017 годы. Именно наличие детей в семье (причем во множественном числе) – главное условие для получения ипотечной скидки. Если ребенка два, государство будет помогать три года, если три – сразу пять лет. Но родиться эти дети должны строго с 2018 по 2022 год. Если за это время родится и второй, и третий ребенок, срок суммируется (8 лет). «То есть в таком случае государство берет на себя более 4% стоимости кредита, – подсчитывал президент. – По оценке Минстроя, в предстоящие пять лет эта программа может охватить свыше 500 тысяч семей».

Для чего же все это вообще затевается? Официальный ответ всего через два дня после выступления президента дал глава правительства. «Мне кажется, это существенным образом и людей мотивирует, и, с другой стороны, простимулирует само по себе ипотечную программу, что тоже для нас исключительно важно», – объяснил Дмитрий Медведев.

С рождаемостью все более-менее понятно. Демографы сходятся на том, что в этом вопросе собственное жилье действительно нередко становится камнем преткновения. Хотя меры стимулирования многим из них кажутся весьма слабыми. «Множество молодых семей очень страдают оттого, что не могут его приобрести. Сейчас молодые люди не умеют жить в одной квартире с тремя поколениями. А если считать и детей, то уже с четырьмя, – говорит директор Института демографической безопасности Ирина Медведева. – Я думаю, льготные условия по ипотеке сыграют очень большую роль в этом вопросе. Если бы за третьего ребенка бесплатно давали жилье или гасили все долги по ипотеке, было бы совсем хорошо. Но и так хоть что-то. Ведь ипотека – это капкан, который действительно мешает молодым семьям развиваться. Откуда у них деньги на свою квартиру?»

Или для банкиров?

А вот нужно ли дополнительно стимулировать ипотечный и строительный рынки, да еще и за счет бюджетных денег, вопрос спорный. Весь прошлый год они росли небывалыми темпами и вот-вот выйдут на докризисный уровень. Причин тому несколько. Среди них, например, отложенный спрос - граждане два года не решались разбираться с квартирным вопросом и в 2017 м наконец стали отрываться по полной. Или низкая инфляция, повлекшая за собой снижение всех процентных ставок (до такой степени, что ведущие банки понижали их, даже не дожидаясь формального решения ЦБ).

В результате в июне средневзвешенная ставка по ипотеке достигла рекордных за всю новейшую историю России показателей – 11,11%. Но не остановилась на этом и пошла еще дальше вниз. В ноябре, когда Путин анонсировал программу правительства, было уже 10,5%, а по итогам предпоследнего месяца года ЦБ отчитался и вовсе о 9,8%. Уже тогда банки фиксировали повышение спроса на ипотечные кредиты на 30%.

И спрос этот не замедлил вылиться в рост выдачи кредитов: сразу на 34% за 11 месяцев – до 1,73 трлн руб. Гендиректор АИЖК Александр Плутник ожидает 1,8 трлн по итогам года. Есть и более оптимистичные прогнозы. Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень ставит на 1,9–2 трлн руб. Это гораздо больше, чем год назад (1,47 трлн руб.) и сравнимо с показателями 2014 го, последнего предкризисного года (1,75 трлн руб.).

Правда, стоит отметить, что половина этого роста ушла не в покупку нового жилья, а в перекредитование – люди брали новые кредиты, чтобы закрыть старые и платить по более низкой ставке. Впрочем, для банков это не имеет особого значения.

Дальше, судя по всему, должно быть еще больше. Только за прошлый год ЦБ снизил ключевую ставку шесть раз – до 7,75% - и пообещал не останавливаться на этом. Эксперты практически единогласно прогнозируют год дешевой ипотеки. Самые смелые цифры – 8% к декабрю. Президент Сбербанка Герман Греф и вовсе уверен, что «уже не за горами» ставки 5%.
При таких раскладах властям пришлось бы компенсировать даже меньше четырех с лишним процентов, о которых говорил Путин. Однако ситуация грозит обернуться парадоксом. Дело в том, что субсидии будут выделяться не гражданам, а банкам. А это значит, что у них не будет стимула и дальше снижать ставки – ведь чем выше официальный процент, тем больше разница, которую компенсирует государство. Получается, правительство своей инициативой ставит в неудобное положение заемщиков без детей, на которых заветные 6% не распространяются и которым придется погашать кредиты своими силами. Вполне возможно, спрос из-за этого немного спадет, но банкам можно не переживать – их подстрахуют молодые родители.

Если говорить непосредственно об участниках программы, то их ждет несколько неприметных на первый взгляд нюансов. Во-первых, им никто не собирается отменять первоначальный взнос, который составит стандартные 20%. И выплачивать его придется из собственных средств, ведь субсидии до заемщиков не дойдут.

Из своих же денег многие будут доплачивать и за саму квартиру – кредита на нее вполне может и не хватить. В постановлении правительства четко прописано, что его величина не должна превышать 8 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга и их областей и 3 млн – для всей остальной страны. По данным девелоперов, в прошлом году средняя цена квартиры в московской новостройке выросла на 7% и достигла 96,1 тыс. руб. за кв. м. Средняя площадь в той же столице составляет 61 кв. м. Помножив одно на другое, получим 5,8 млн руб. То есть уложиться в заветную сумму в Москве можно. Хотя для троих детей нужна минимум трехкомнатная, лучше 4 комнатная квартира, а она заметно дороже.

А вот в регионах ситуация другая. Цены там варьируются от субъекта к субъекту. В Томске оптимальной считается 45 тыс. руб. за кв. м, в Кургане – 56,5 тыс., а в Уфе – уже 61,5 тыс. Жителям столицы Башкирии уложиться в 3 млн уже не удастся – та же квартира площадью 61 кв. м обойдется им в 3,7 млн руб.

Вроде бы привычное требование о заключении договоров страхования, как личного, так и недвижимости, может стать неожиданностью для многих непосвященных заемщиков. К тому же льготы действуют, только пока гражданин исправно вносит ежемесячные платежи. В прошлом году прирост просроченной задолженности россиян по всем видам кредитов в четыре раза опережал рост кредитного портфеля банков.

Но это еще мелочи. Куда важнее то, что щадящие условия даются не на весь срок, а на 3–5 лет. Дальше стоимость кредита повышается до уровня ключевой ставки ЦБ (что важно, на день выдачи кредита) плюс 2%. То есть те, кто воспользуется своим новым правом прямо сейчас, в 2021 м или 2023 м будут платить уже 9,75% годовых. Если с экономикой страны все будет нормально, то процентные ставки к тому моменту будут намного ниже. И ведь переплачивать предстоит гораздо дольше, чем продлится льготный период, – средний по стране ипотечный кредит берется на 15,7 года (октябрь 2017-го, данные ЦБР). Да, в постановлении прописано, что ключевая ставка плюс 2% – это всего лишь верхняя планка, соблюдать ее совсем не обязательно. Но банки вряд ли откажутся от такой возможности.

«На мой взгляд, это самый важный момент, на котором не делают акцент власти. А зря, – говорит вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. – Три года и даже пять лет – это очень мало. Погасить за такой срок ипотеку, тем более с несколькими детьми на руках, в России способны единицы. А что потом? В лучшем случае люди получат процент сильно выше рынка. Но тогда они хотя бы смогут перекредитоваться в другом банке».

«Действительно, многие банки будут рады предложить свои услуги и перекредитовать таких заемщиков по более низкой ставке. С этим проблем быть не должно», – подтверждает заместитель первого проректора Российской экономической школы (РЭШ) Олег Шибанов. И это дополнительный потенциал для роста банковского бизнеса.

«Но ведь есть и более пессимистичные варианты, – настаивает Радченко. – Что если экономику снова настигнет кризис? Если ключевая ставка снова поднимется до 17%? Тогда людям придется выплачивать 19%? Многие ли отдают себе отчет в таких последствиях? Самая большая проблема как раз в том, что в России нельзя быть уверенным в светлом будущем, даже когда его обещают власти».

Справедливости ради надо сказать, что описанный сценарий сработает, только если взять кредит в разгар кризиса, при уже высокой ставке ЦБ. В остальных случаях весь удар на себя примут как раз банки – им придется довольствоваться выплатами на заранее оговоренном и замороженном уровне. И пока это единственное, чего им стоит опасаться.

Стратегия в ущерб удобству

Еще одно важнейшее условие программы, которое напрямую затрагивает интересы теперь уже не банкиров, а девелоперов. Купить квартиру можно только на первичном рынке – в уже готовом доме или на стадии котлована. Если вспомнить, что президент поручил за три года отказаться от долевого строительства, то к концу действия программы останется только один вариант. Это, по идее, выгодно застройщикам, но едва ли людям.

Во‑первых, «вторичка», как правило, дешевле. Это относится и к ценам на само жилье (во всяком случае, на типовое, которое, очевидно, и будут покупать участники программы), и к ставкам по кредитам – на старые квартиры они вполне могут быть ниже, иногда на 2–3%. Этот разрыв с введением 6-процентной ипотеки в первичке может еще увеличиться. Во‑вторых, многие новостройки не обеспечены всей необходимой инфраструктурой: детскими садами, школами, магазинами, больницами и с плохой транспортной доступностью. Въезжать в них семьям с детьми будет особенно неудобно.

«Действительно, мало кто решится на такое с двумя или с тремя маленькими детьми, – соглашается Ирина Радченко из Международной академии ипотеки и недвижимости. – Там ведь еще и ремонт надо будет делать».

На защиту новостроек встает директор по маркетингу Urban Group Татьяна Калюжнова. Поддержку первичного рынка она называет стратегическим решением правительства: «В отличие от вторичного, он создает рабочие места, добавленную стоимость, а также помимо жилья в новых жилых комплексах создается инфраструктура».

По словам Калюжновой, девелоперы и правда ждут, когда программа заработает в полную силу. Она сможет дать толчок потребительскому спросу, повысив его на 5%. Снижение ставок по ипотеке собеседница «Делового еженедельника «Профиль» называет ключевым драйвером для рынка недвижимости в условиях стагнации доходов населения. «Нужно помнить, что цель данной программы в первую очередь – стимулирование регионов, где стоимость жилья существенно ниже, чем в Москве и Московской области».

Эксперт ждет, что интерес проявят не только те семьи, которые собираются купить себе жилье, но и те, кто рассматривает недвижимость в качестве инвестиции. Они смогут перепродать свою квартиру в новостройке после погашения ипотеки. «При стоимости квартиры в районе 1 млн руб., к примеру, почти половина стоимости может быть погашена за счет материнского капитала, а остальная – взята в кредит под 6% на восемь лет. Ежемесячный платеж при таких условиях составит порядка 7 тыс. руб., что доступно практически для любой семьи и не дает существенной финансовой нагрузки даже при наличии двух детей», – говорит Калюжнова.

Не строить, а распродавать построенное

Но нужен ли девелоперам на самом деле такой подарок от властей именно сейчас? Да, в другой ситуации он вызвал бы рост рынка и, возможно, даже более существенный, чем предполагают в Urban Group. Например, по подсчетам ГК «Гранель», каждый процентный пункт, на который снижается ставка по кредитам, увеличивает продажи на 5–6% (даже несмотря на большие объемы перекредитования). Только вот прошлый год и без того стал для строителей суперуспешным. Например, в Москве установлен рекорд по числу сделок с новостройками (по количеству заключенных договоров долевого участия). Их набралось 54,2 тыс. против 35,6 тыс. в 2016‑м.

Не последнюю роль в этом сыграли партнерские проекты с банками. Девелоперы просили их снижать ставки, а взамен компенсировали недополученную прибыль. Например, в Сбербанке с прошлого лета действует кредитный план на покупку квартиры в новостройке под 7,4% годовых. В ВТБ можно взять ипотеку под 6,7% и даже под 5,2% (правда, только в отдельных жилых комплексах). Теперь эту нагрузку взяло на себя государство.

И, судя по всему, немного припозднилось. На рынке уже сейчас нет проблем с предложением, а скоро будет и перенасыщение. «С июля следующего года заработает первый и очень важный этап масштабной реформы по отказу от долевого строительства в пользу банковского финансирования (которую в конце 2017 года распорядился начать президент). С этого момента станет обязательным применение эскроу-счетов – застройщики больше не смогут пользоваться деньгами дольщиков до завершения строительства. И все спешат быстрее закончить свои проекты именно к этому сроку, вывести максимальное количество площадей на рынок, чтобы успеть профинансировать их с помощью дольщиков по старым правилам», – говорит директор по развитию Cushman&Wakefield Ольга Ясько.

«Значит, предложений будет еще больше, они будут опережать спрос. Из-за этого я лично жду определенную корректировку цен в следующем году – в сторону понижения именно в новостройках. Покупатели тоже этого ждут, а девелоперы боятся. В общих чертах ситуацию можно охарактеризовать следующим образом: дополнительно стимулировать застройщиков строить не надо, это должен отрегулировать рынок. Стимулировать покупателей можно, но тут наибольшую роль сыграют будущие скидки. Программа от правительства может внести свой вклад, еще больше подтолкнув людей к приобретению. Девелоперы не станут строить больше, но хотя бы продадут то, что уже готово», – считает Ясько.

В новых реалиях

По словам Ирины Медведевой из Института демографической безопасности, в истории России уже бывали успешные примеры реализации подобных программ на региональном уровне. Одна из них с 2002 года действует в Белгородской области. Сначала ее финансировали из регионального бюджета, потом большую часть расходов взял на себя федеральный центр. Государство оплачивает от 30% (для бездетных молодых семей) до 40% стоимости квартиры. Правда, ее площадь ограниченна – не больше 42 кв. м на семью из двух человек и не больше 18 кв. м на человека при наличии детей. «Власти Белгородской области давно думают о молодых семьях и повышении рождаемости. Условия, которые там существуют, очень льготные. И это дает очень хорошие результаты. Так что примеры есть. Там, где хотят заботиться о молодых семьях и о повышении рождаемости, всегда думают о том, как бы облегчить приобретение жилья», – отмечает Медведева.

В сентябре 2017 года в Ненецком АО принята программа 1‑процентной ипотеки для молодых семей. Похожие начинания есть во многих регионах, а вот на общероссийском уровне дела не всегда идут так гладко. Одна из самых известных программ – «Жилье для российской семьи», запущенная в 2014 году. По ее условиям все граждане в возрасте от 25 до 40 лет, имеющие постоянный доход и нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могли претендовать на льготный кредит со скидкой 20% от среднерыночных цен (разницу банкам должно было компенсировать АИЖК).

Программа была рассчитана на три года, но аудиторы из Счетной палаты заранее признали ее провальной. По состоянию на прошлый апрель, в эксплуатацию удалось ввести только 3,3% от заявленного объема жилплощади, или 0,8 млн кв. м. Из ожидавших 463 тыс. семей право на льготы получили только 74 тыс., а воспользовались им и вовсе 26,3 тыс. (5,7%). Назывались самые разные причины: правительство выделило недостаточно денег, участки не соответствовали критериям отбора, а банки не могли договориться с застройщиками и возвращали деньги АИЖК.

В итоге аудиторы вместе с Минстроем сошлись на том, что реализовать программу невозможно и лучше бы ее закрыть. Правда, оговорились, что невозможно в условиях кризиса. Все параметры и целевые показатели закладывались еще до 2014 года, в старых экономических реалиях. Как оно будет теперь?

«Я думаю, главная цель здесь все-таки демография. Хоть Медведев и говорил о поддержке ипотечного рынка, это как минимум второстепенно. А на выполнение главной задачи в общем-то есть все шансы. Это очень хорошая мера для поддержки молодых семей. Ставка 6% выглядит вполне подъемной. Дальше опять же можно перекредитоваться, – говорит Олег Шибанов из РЭШ. – Мы недавно проводили исследование и выяснили, что материнский капитал очень позитивно повлиял на финансовые возможности семей. Главное, появляется возможность сделать общество более равноправным, чтобы люди с маленькими детьми не чувствовали себя финансово ущемленными и не боялись их заводить».

А вот директор Института реформирования общественных финансов, завкафедрой госрегулирования экономики РАНХиГС Владимир Климанов настроен более скептично: «Да, на первый взгляд инициатива выглядит неплохо, и реализовывать подобные программы в принципе надо. Но тут важно обратить внимание на другое. Уровень доходов населения сейчас не соответствует ценам на жилье. Из-за этого и переизбыток предложения. Даже с нынешними низкими и комфортабельными ставками люди не готовы покупать столько, сколько им предлагают девелоперы. Можно, конечно, завуалировать следствие, и это даже принесет результат на какое-то время. Но лучше все же было бы разобраться с причиной – повысить уровень благосостояния населения».