Архивная публикация 2001 года: "Большой скачок"

Судя по статистике сделок с жильем за последние несколько месяцев, пол-Москвы решило поменять место жительства. Спрос на квартиры на вторичном рынке растет. Соответственно, увеличиваются и цены. Причем быстрее всего -- на самые скромные и дешевые "апартаменты".Окна роста

Все хорошо не бывает. Вот, например, промышленность развивается. И это правильно. Официальные доходы среднестатистических россиян опять же увеличиваются (тоже неплохо, хотя верится небезоговорочно). А вот в то, что заодно растут цены на жилье, поверить придется. Причем -- в отличие от года прошлого -- растут они опережающими инфляцию темпами.
По данным Госкомстата РФ, в среднем по стране цены на недвижимость за первый квартал 2001 года поднялись на 8%. И столица здесь не исключение. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Москве составляет сегодня, по данным Русского агентства недвижимости "САВА", $729, что более чем на 8% выше, чем в конце 2000 года. Наиболее активно расценки поднялись в марте -- плюс 1,55% (для сравнения: в январе -- на 0,3%, в феврале -- на 0,99%). В апреле, вероятно, в преддверии летнего затишья, темп роста цен замедлился -- плюс 1,39%.
Роман Куман, директор Дмитровского отделения компании "МИЭЛЬ-недвижимость": "В первом квартале на рынке наблюдалась необычайно высокая активность. Такого не было уже несколько лет. Всего на продажу выставлено 20--22 тысячи квартир. Из них ежемесячно покупаются 5--6 тысяч.
Кроме того, соотношение "спрос--предложение" существенно изменилось в пользу продавца. Так, год назад на одного покупателя приходилось 10--12 квартир, в этом году -- только пять".
В этих условиях привлекательная для большинства покупателей квартира уходит менее чем за две недели (вместо одного-двух месяцев полгода назад).
Больше всего -- на 11--12% с начала года -- подорожало самое дешевое жилье в панельных девятиэтажках с маленькой (до 6,5 кв. м) кухней. Оно и понятно. Недорогие "однушки" идут на ура под разъезды из многокомнатных квартир. А вот панельные пятиэтажки, обретшие было за последние год-два привлекательность благодаря перспективе переселения в новостройки, былого энтузиазма теперь не вызывают. Дело в том, что практика реализации программы сноса устаревшего жилого фонда продемонстрировала: выданные взамен "апартаменты" в новостройках грешат чрезвычайно низким качеством и требуют длительного устранения недоделок. Кроме того, массе переселенцев из более-менее благополучных, а потому дорогостоящих районов типа Коптева (станция метро "Войковская", Северный административный округ) новую квартиру предоставляют на окраинах вроде Южного Бутова. Следовательно, приобретя квартиру пусть и в "хрущобе", но в приличном районе, можно в конечном итоге оказаться там, куда Макар телят не гонял. Что, естественно, снижает привлекательность панельных пятиэтажек.
Самая недорогая "однушка" с балконом и телефоном в панельной "хрущобе", расположенной на востоке, в самом дешевом округе столицы, стоит сегодня $18--19 тысяч. К слову, аналогичная "двушка" обойдется ненамного дороже -- в $22,5--23 тысячи.
Нина Кузнецова, заместитель генерального директора Московского инвестиционного агентства недвижимости: "Наиболее ликвидны на сегодня недорогие -- до $25-33 тысяч -- одно-двухкомнатные квартиры в приличном состоянии. К неликвидным на сегодня относится только жилье с сомнительной "историей" -- квартиры, приватизированные в начале 90-х годов, а также те, в отношении которых было совершено большое число сделок. Удаленность от метро, крайние этажи, отсутствие телефона позволяют покупателю выторговать не более 2--6% от среднерыночной стоимости".
Самые дешевые квартиры по-прежнему расположены на востоке города, самые дорогие -- в центре и на западе. Однако наиболее активно уходят именно "восточные апартаменты". Именно здесь сосредоточены интересы массового покупателя.
Что же касается квартир в кирпичных "хрущобах", то они подорожали несколько меньше, чем в панельных. Расценки на квартиры в домах этого типа -- в среднем $661--663 за метр (плюс 9--10% к осени прошлого года).
Дело в том, что владельцам апартаментов в кирпичных пятиэтажках светит не новая квартира в связи со сносом дома, а только реконструкция с сохранением устаревшей высоты потолка (2,5 м) и небольшим увеличением (до 8 кв. м) площади кухни. К тому же когда эта реконструкция завершится -- никто не знает. Ведь стартовала она -- да и то очень неуверенно -- только полгода назад (см. "Профиль" N2 за этот год). Следовательно, и перспективы улучшения жилищных условий у покупателей квартир в кирпичных и блочных пятиэтажках весьма и весьма туманны.
Поэтому спрос на самое недорогое и, соответственно, не очень качественное жилье на вторичном рынке постепенно переносится на снабженные лифтом и мусоропроводом брежневские девятиэтажки (по площади вполне сопоставимые с "хрущобами"), а также на 6--12-этажные кирпичные дома с малой, до 7,5 кв. м, кухней, 60--70-х годов постройки. Цены на последние увеличились с конца 2000 года на 9%. Причем за один только минувший апрель, по данным от РАН "САВА", на 2,2% (рекордный показатель за месяц среди всех категорий жилья), достигнув в среднем $791 за метр.
Из типового жилья самым дорогим на сегодня остается "панель" 80--90-х годов постройки. По метражу квартир это жилье вполне сопоставимо с домами самых последних серий. Цена квадратного метра здесь существенно выше, чем в "хрущевках",-- $621--924. Однако это все же немного -- процентов на пять -- меньше, чем в аналогичных по качеству новостройках, которые, как правило, продаются без отделки и телефона, то есть требуют ремонтных работ (а это минимум $50 за метр, то есть никак не меньше $2 тысяч дополнительно даже для однокомнатной квартиры). А в "бэушную" типовую "панель" можно сразу заселяться и жить.
Конец сталинской эпохи

Наиболее стихийно на вторичном рынке ведет себя "элитная" категория: дореволюционные дома, "сталинки", дома Совмина и ЦК, реконструированные особняки.
Здесь разброс цен очень велик: от $750 за дом со смешанными (деревянно-бетонными) перекрытиями до $2--2,8 тысячи за позиционируемые в качестве именитых апартаменты где-нибудь в Кунцеве (ул. Звенигородская), в доме, где до сих пор обитают партийные активисты, некогда приближенные к самым вершинам власти.
Основной потребитель "элиты секонд-хенд" -- покупатель "среднего класса".
Меньше всего за последние месяцы поднялись в цене "сталинки" -- на 6,8% за первый квартал нынешнего года. Что говорит об окончательной утрате этим типом домов статуса элитных. Сталинские дома сдают позиции на рынке под напором монолитных новостроек, площадь квартир и высота потолков в которых вполне сопоставимы со "сталинскими", а вот уровень необходимых вложений в обустройство (прежде всего в замену коммуникаций) гораздо ниже. Да и социальный состав жильцов современных монолитов достаточно однороден, чего не скажешь о "сталинках", где на одной лестничной площадке "белый воротничок" соседствует с грузчиком-алкоголиком.
Аналогична и ситуация с нереконструированными дореволюционными доходными домами -- они все увереннее движутся по направлению к неликвидной группе недвижимости.
Цены на жилье в них не превышают $1,5--1,8 тысячи за кв. м даже в суперпрестижных столичных уголках типа Пречистенки, Мясницкой. Такие плюсы, как расположение в тихом центре, немногочисленность (до 10 квартир) соседей, высоченные, даже по современным элитным меркам, потолки (до 4,5 м), уравновешиваются минусами: отсутствием современной инженерии и мест для парковки машин. Правда, если появляются дополнительные плюсы типа подземной парковки (крайне редкие, такие предложения на рынке все-таки есть -- см. рубрику "Новости недвижимости"), то стоимость "особняка" может доходить до 3000 за кв. м.
Совминовские дома в престижных с точки зрения экологии и соседства районах -- единственная категория вторичного жилья, способного хоть немного конкурировать с современными элитными новостройками. В подобных домах есть автономное тепло, водоснабжение, охрана, открытая парковка для авто, однако заданная планировка и скромная (до 150 кв. м), по современным элитным меркам, площадь квартир в совокупности с низковатыми -- максимум 2,85 м -- потолками и отсутствием центрального кондиционирования сильно снижают их рейтинг на рынке. Самая высокая ценовая планка в $2800 за кв. м, по мнению риэлторов, явно неоправданно завышена (в среднем на 20%). И подобные апартаменты (не часто, кстати, попадающие на рынок) могут из-за высокой цены "зависать" до тех пор, пока продавец не "опустится на землю".
Самые обычные "цековки" с качественным ремонтом (в подъезде консьерж, перед домом -- парковка) в районе, к примеру, станции метро "Новослободская", а также еще лет пять назад принадлежавшие к категории престижного жилья "гэбэшные" дома на улице Удальцова (метро "Проспект Вернадского") с трудом продаются за $1250--1300 за кв. м. (средняя цена по Москве -- $1032 за кв. м).
В целом же элита "секонд-хенд" не пользуется повышенным спросом. Что и понятно. Сейчас на рынке появляется все больше самых разнообразных элитных и полуэлитных домов, конкурировать с которыми "подержанное" жилье может лишь одним способом -- снижением цены.
Предотпускные настроения

Мнения риэлторов по поводу того, чего следует ожидать от вторичного рынка к концу года, на редкость едины. Все предсказывают постепенный подъем цен -- вслед за рынком первичным.
Впрочем, летом наступит традиционное затишье -- РАН "САВА" предполагает, что совокупное увеличение тарифов с мая по август составит не более 2--3%. Однако к концу года стоит ожидать роста цен в среднем еще на 8--10% по сравнению с нынешним уровнем.
С точностью предсказать ситуацию не берутся даже многоопытные менеджеры крупных риэлторских компаний. Можно обозначить только некоторые тенденции, наметившиеся уже сейчас.
Так, продолжится расслоение по темпам подорожания между "востребованным" и "неконкурентоспособным" жильем. К первому, напомним, можно отнести панельные пяти- и девятиэтажки, а также возведенные в последние десять лет типовые дома, ничем практически не отличающиеся от сегодняшних панельных новостроек.
В разряд малоликвидных со временем окончательно перейдут "сталинки" и не прошедшие реконструкцию дореволюционные здания. Что же касается уровня цен на квартиры в расположенных в центре и на престижных западных окраинах "цековках", то здесь, очевидно, ориентиром послужат расценки на кирпично-монолитные дома в престижных срединных районах вроде Кунцева.
Сохранится в ближайшее время спрос на небольшие одно- двухкомнатные квартиры на восточных направлениях -- как на самое дешевое, доступное массе жилье. А вот многокомнатные квартиры имеют шанс на реализацию только на Западе столицы, причем скромными темпами, с трудом отвоевывая покупателя у монолитно-кирпичных новостроек по индивидуальным проектам.

Цена предложения 1 кв.м общей площади жилья на вторичном рынке Москвы в апреле 2001 года

Информация предоставлена Русским агентством недвижимости "САВА".

ЮЛИЯ РОШЕК