21.05.2001 00:00 Еженедельный журнал «Профиль»

Архивная публикация 2001 года: "Большой скачок"

Судя по статистике сделок с жильем за последние несколько месяцев, пол-Москвы решило поменять место жительства. Спрос на квартиры на вторичном рынке растет. Соответственно, увеличиваются и цены. Причем быстрее всего -- на самые скромные и дешевые "апартаменты".Окна роста

Все хорошо не бывает. Вот, например, промышленность развивается. И это правильно. Официальные доходы среднестатистических россиян опять же увеличиваются (тоже неплохо, хотя верится небезоговорочно). А вот в то, что заодно растут цены на жилье, поверить придется. Причем -- в отличие от года прошлого -- растут они опережающими инфляцию темпами.
По данным Госкомстата РФ, в среднем по стране цены на недвижимость за первый квартал 2001 года поднялись на 8%. И столица здесь не исключение. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Москве составляет сегодня, по данным Русского агентства недвижимости "САВА", $729, что более чем на 8% выше, чем в конце 2000 года. Наиболее активно расценки поднялись в марте -- плюс 1,55% (для сравнения: в январе -- на 0,3%, в феврале -- на 0,99%). В апреле, вероятно, в преддверии летнего затишья, темп роста цен замедлился -- плюс 1,39%.
Роман Куман, директор Дмитровского отделения компании "МИЭЛЬ-недвижимость": "В первом квартале на рынке наблюдалась необычайно высокая активность. Такого не было уже несколько лет. Всего на продажу выставлено 20--22 тысячи квартир. Из них ежемесячно покупаются 5--6 тысяч.
Кроме того, соотношение "спрос--предложение" существенно изменилось в пользу продавца. Так, год назад на одного покупателя приходилось 10--12 квартир, в этом году -- только пять".
В этих условиях привлекательная для большинства покупателей квартира уходит менее чем за две недели (вместо одного-двух месяцев полгода назад).
Больше всего -- на 11--12% с начала года -- подорожало самое дешевое жилье в панельных девятиэтажках с маленькой (до 6,5 кв. м) кухней. Оно и понятно. Недорогие "однушки" идут на ура под разъезды из многокомнатных квартир. А вот панельные пятиэтажки, обретшие было за последние год-два привлекательность благодаря перспективе переселения в новостройки, былого энтузиазма теперь не вызывают. Дело в том, что практика реализации программы сноса устаревшего жилого фонда продемонстрировала: выданные взамен "апартаменты" в новостройках грешат чрезвычайно низким качеством и требуют длительного устранения недоделок. Кроме того, массе переселенцев из более-менее благополучных, а потому дорогостоящих районов типа Коптева (станция метро "Войковская", Северный административный округ) новую квартиру предоставляют на окраинах вроде Южного Бутова. Следовательно, приобретя квартиру пусть и в "хрущобе", но в приличном районе, можно в конечном итоге оказаться там, куда Макар телят не гонял. Что, естественно, снижает привлекательность панельных пятиэтажек.
Самая недорогая "однушка" с балконом и телефоном в панельной "хрущобе", расположенной на востоке, в самом дешевом округе столицы, стоит сегодня $18--19 тысяч. К слову, аналогичная "двушка" обойдется ненамного дороже -- в $22,5--23 тысячи.
Нина Кузнецова, заместитель генерального директора Московского инвестиционного агентства недвижимости: "Наиболее ликвидны на сегодня недорогие -- до $25-33 тысяч -- одно-двухкомнатные квартиры в приличном состоянии. К неликвидным на сегодня относится только жилье с сомнительной "историей" -- квартиры, приватизированные в начале 90-х годов, а также те, в отношении которых было совершено большое число сделок. Удаленность от метро, крайние этажи, отсутствие телефона позволяют покупателю выторговать не более 2--6% от среднерыночной стоимости".
Самые дешевые квартиры по-прежнему расположены на востоке города, самые дорогие -- в центре и на западе. Однако наиболее активно уходят именно "восточные апартаменты". Именно здесь сосредоточены интересы массового покупателя.
Что же касается квартир в кирпичных "хрущобах", то они подорожали несколько меньше, чем в панельных. Расценки на квартиры в домах этого типа -- в среднем $661--663 за метр (плюс 9--10% к осени прошлого года).
Дело в том, что владельцам апартаментов в кирпичных пятиэтажках светит не новая квартира в связи со сносом дома, а только реконструкция с сохранением устаревшей высоты потолка (2,5 м) и небольшим увеличением (до 8 кв. м) площади кухни. К тому же когда эта реконструкция завершится -- никто не знает. Ведь стартовала она -- да и то очень неуверенно -- только полгода назад (см. "Профиль" N2 за этот год). Следовательно, и перспективы улучшения жилищных условий у покупателей квартир в кирпичных и блочных пятиэтажках весьма и весьма туманны.
Поэтому спрос на самое недорогое и, соответственно, не очень качественное жилье на вторичном рынке постепенно переносится на снабженные лифтом и мусоропроводом брежневские девятиэтажки (по площади вполне сопоставимые с "хрущобами"), а также на 6--12-этажные кирпичные дома с малой, до 7,5 кв. м, кухней, 60--70-х годов постройки. Цены на последние увеличились с конца 2000 года на 9%. Причем за один только минувший апрель, по данным от РАН "САВА", на 2,2% (рекордный показатель за месяц среди всех категорий жилья), достигнув в среднем $791 за метр.
Из типового жилья самым дорогим на сегодня остается "панель" 80--90-х годов постройки. По метражу квартир это жилье вполне сопоставимо с домами самых последних серий. Цена квадратного метра здесь существенно выше, чем в "хрущевках",-- $621--924. Однако это все же немного -- процентов на пять -- меньше, чем в аналогичных по качеству новостройках, которые, как правило, продаются без отделки и телефона, то есть требуют ремонтных работ (а это минимум $50 за метр, то есть никак не меньше $2 тысяч дополнительно даже для однокомнатной квартиры). А в "бэушную" типовую "панель" можно сразу заселяться и жить.
Конец сталинской эпохи

Наиболее стихийно на вторичном рынке ведет себя "элитная" категория: дореволюционные дома, "сталинки", дома Совмина и ЦК, реконструированные особняки.
Здесь разброс цен очень велик: от $750 за дом со смешанными (деревянно-бетонными) перекрытиями до $2--2,8 тысячи за позиционируемые в качестве именитых апартаменты где-нибудь в Кунцеве (ул. Звенигородская), в доме, где до сих пор обитают партийные активисты, некогда приближенные к самым вершинам власти.
Основной потребитель "элиты секонд-хенд" -- покупатель "среднего класса".
Меньше всего за последние месяцы поднялись в цене "сталинки" -- на 6,8% за первый квартал нынешнего года. Что говорит об окончательной утрате этим типом домов статуса элитных. Сталинские дома сдают позиции на рынке под напором монолитных новостроек, площадь квартир и высота потолков в которых вполне сопоставимы со "сталинскими", а вот уровень необходимых вложений в обустройство (прежде всего в замену коммуникаций) гораздо ниже. Да и социальный состав жильцов современных монолитов достаточно однороден, чего не скажешь о "сталинках", где на одной лестничной площадке "белый воротничок" соседствует с грузчиком-алкоголиком.
Аналогична и ситуация с нереконструированными дореволюционными доходными домами -- они все увереннее движутся по направлению к неликвидной группе недвижимости.
Цены на жилье в них не превышают $1,5--1,8 тысячи за кв. м даже в суперпрестижных столичных уголках типа Пречистенки, Мясницкой. Такие плюсы, как расположение в тихом центре, немногочисленность (до 10 квартир) соседей, высоченные, даже по современным элитным меркам, потолки (до 4,5 м), уравновешиваются минусами: отсутствием современной инженерии и мест для парковки машин. Правда, если появляются дополнительные плюсы типа подземной парковки (крайне редкие, такие предложения на рынке все-таки есть -- см. рубрику "Новости недвижимости"), то стоимость "особняка" может доходить до 3000 за кв. м.
Совминовские дома в престижных с точки зрения экологии и соседства районах -- единственная категория вторичного жилья, способного хоть немного конкурировать с современными элитными новостройками. В подобных домах есть автономное тепло, водоснабжение, охрана, открытая парковка для авто, однако заданная планировка и скромная (до 150 кв. м), по современным элитным меркам, площадь квартир в совокупности с низковатыми -- максимум 2,85 м -- потолками и отсутствием центрального кондиционирования сильно снижают их рейтинг на рынке. Самая высокая ценовая планка в $2800 за кв. м, по мнению риэлторов, явно неоправданно завышена (в среднем на 20%). И подобные апартаменты (не часто, кстати, попадающие на рынок) могут из-за высокой цены "зависать" до тех пор, пока продавец не "опустится на землю".
Самые обычные "цековки" с качественным ремонтом (в подъезде консьерж, перед домом -- парковка) в районе, к примеру, станции метро "Новослободская", а также еще лет пять назад принадлежавшие к категории престижного жилья "гэбэшные" дома на улице Удальцова (метро "Проспект Вернадского") с трудом продаются за $1250--1300 за кв. м. (средняя цена по Москве -- $1032 за кв. м).
В целом же элита "секонд-хенд" не пользуется повышенным спросом. Что и понятно. Сейчас на рынке появляется все больше самых разнообразных элитных и полуэлитных домов, конкурировать с которыми "подержанное" жилье может лишь одним способом -- снижением цены.
Предотпускные настроения

Мнения риэлторов по поводу того, чего следует ожидать от вторичного рынка к концу года, на редкость едины. Все предсказывают постепенный подъем цен -- вслед за рынком первичным.
Впрочем, летом наступит традиционное затишье -- РАН "САВА" предполагает, что совокупное увеличение тарифов с мая по август составит не более 2--3%. Однако к концу года стоит ожидать роста цен в среднем еще на 8--10% по сравнению с нынешним уровнем.
С точностью предсказать ситуацию не берутся даже многоопытные менеджеры крупных риэлторских компаний. Можно обозначить только некоторые тенденции, наметившиеся уже сейчас.
Так, продолжится расслоение по темпам подорожания между "востребованным" и "неконкурентоспособным" жильем. К первому, напомним, можно отнести панельные пяти- и девятиэтажки, а также возведенные в последние десять лет типовые дома, ничем практически не отличающиеся от сегодняшних панельных новостроек.
В разряд малоликвидных со временем окончательно перейдут "сталинки" и не прошедшие реконструкцию дореволюционные здания. Что же касается уровня цен на квартиры в расположенных в центре и на престижных западных окраинах "цековках", то здесь, очевидно, ориентиром послужат расценки на кирпично-монолитные дома в престижных срединных районах вроде Кунцева.
Сохранится в ближайшее время спрос на небольшие одно- двухкомнатные квартиры на восточных направлениях -- как на самое дешевое, доступное массе жилье. А вот многокомнатные квартиры имеют шанс на реализацию только на Западе столицы, причем скромными темпами, с трудом отвоевывая покупателя у монолитно-кирпичных новостроек по индивидуальным проектам.

Цена предложения 1 кв.м общей площади жилья на вторичном рынке Москвы в апреле 2001 года

Все хорошо не бывает. Вот, например, промышленность развивается. И это правильно. Официальные доходы среднестатистических россиян опять же увеличиваются (тоже неплохо, хотя верится небезоговорочно). А вот в то, что заодно растут цены на жилье, поверить придется. Причем -- в отличие от года прошлого -- растут они опережающими инфляцию темпами.

По данным Госкомстата РФ, в среднем по стране цены на недвижимость за первый квартал 2001 года поднялись на 8%. И столица здесь не исключение. Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в Москве составляет сегодня, по данным Русского агентства недвижимости "САВА", $729, что более чем на 8% выше, чем в конце 2000 года. Наиболее активно расценки поднялись в марте -- плюс 1,55% (для сравнения: в январе -- на 0,3%, в феврале -- на 0,99%). В апреле, вероятно, в преддверии летнего затишья, темп роста цен замедлился -- плюс 1,39%.

Роман Куман, директор Дмитровского отделения компании "МИЭЛЬ-недвижимость": "В первом квартале на рынке наблюдалась необычайно высокая активность. Такого не было уже несколько лет. Всего на продажу выставлено 20--22 тысячи квартир. Из них ежемесячно покупаются 5--6 тысяч.

Кроме того, соотношение "спрос--предложение" существенно изменилось в пользу продавца. Так, год назад на одного покупателя приходилось 10--12 квартир, в этом году -- только пять".

В этих условиях привлекательная для большинства покупателей квартира уходит менее чем за две недели (вместо одного-двух месяцев полгода назад).

Больше всего -- на 11--12% с начала года -- подорожало самое дешевое жилье в панельных девятиэтажках с маленькой (до 6,5 кв. м) кухней. Оно и понятно. Недорогие "однушки" идут на ура под разъезды из многокомнатных квартир. А вот панельные пятиэтажки, обретшие было за последние год-два привлекательность благодаря перспективе переселения в новостройки, былого энтузиазма теперь не вызывают. Дело в том, что практика реализации программы сноса устаревшего жилого фонда продемонстрировала: выданные взамен "апартаменты" в новостройках грешат чрезвычайно низким качеством и требуют длительного устранения недоделок. Кроме того, массе переселенцев из более-менее благополучных, а потому дорогостоящих районов типа Коптева (станция метро "Войковская", Северный административный округ) новую квартиру предоставляют на окраинах вроде Южного Бутова. Следовательно, приобретя квартиру пусть и в "хрущобе", но в приличном районе, можно в конечном итоге оказаться там, куда Макар телят не гонял. Что, естественно, снижает привлекательность панельных пятиэтажек.

Самая недорогая "однушка" с балконом и телефоном в панельной "хрущобе", расположенной на востоке, в самом дешевом округе столицы, стоит сегодня $18--19 тысяч. К слову, аналогичная "двушка" обойдется ненамного дороже -- в $22,5--23 тысячи.

Нина Кузнецова, заместитель генерального директора Московского инвестиционного агентства недвижимости: "Наиболее ликвидны на сегодня недорогие -- до $25-33 тысяч -- одно-двухкомнатные квартиры в приличном состоянии. К неликвидным на сегодня относится только жилье с сомнительной "историей" -- квартиры, приватизированные в начале 90-х годов, а также те, в отношении которых было совершено большое число сделок. Удаленность от метро, крайние этажи, отсутствие телефона позволяют покупателю выторговать не более 2--6% от среднерыночной стоимости".

Самые дешевые квартиры по-прежнему расположены на востоке города, самые дорогие -- в центре и на западе. Однако наиболее активно уходят именно "восточные апартаменты". Именно здесь сосредоточены интересы массового покупателя.

Что же касается квартир в кирпичных "хрущобах", то они подорожали несколько меньше, чем в панельных. Расценки на квартиры в домах этого типа -- в среднем $661--663 за метр (плюс 9--10% к осени прошлого года).

Дело в том, что владельцам апартаментов в кирпичных пятиэтажках светит не новая квартира в связи со сносом дома, а только реконструкция с сохранением устаревшей высоты потолка (2,5 м) и небольшим увеличением (до 8 кв. м) площади кухни. К тому же когда эта реконструкция завершится -- никто не знает. Ведь стартовала она -- да и то очень неуверенно -- только полгода назад (см. "Профиль" N2 за этот год). Следовательно, и перспективы улучшения жилищных условий у покупателей квартир в кирпичных и блочных пятиэтажках весьма и весьма туманны.

Поэтому спрос на самое недорогое и, соответственно, не очень качественное жилье на вторичном рынке постепенно переносится на снабженные лифтом и мусоропроводом брежневские девятиэтажки (по площади вполне сопоставимые с "хрущобами"), а также на 6--12-этажные кирпичные дома с малой, до 7,5 кв. м, кухней, 60--70-х годов постройки. Цены на последние увеличились с конца 2000 года на 9%. Причем за один только минувший апрель, по данным от РАН "САВА", на 2,2% (рекордный показатель за месяц среди всех категорий жилья), достигнув в среднем $791 за метр.

Из типового жилья самым дорогим на сегодня остается "панель" 80--90-х годов постройки. По метражу квартир это жилье вполне сопоставимо с домами самых последних серий. Цена квадратного метра здесь существенно выше, чем в "хрущевках",-- $621--924. Однако это все же немного -- процентов на пять -- меньше, чем в аналогичных по качеству новостройках, которые, как правило, продаются без отделки и телефона, то есть требуют ремонтных работ (а это минимум $50 за метр, то есть никак не меньше $2 тысяч дополнительно даже для однокомнатной квартиры). А в "бэушную" типовую "панель" можно сразу заселяться и жить.

Конец сталинской эпохи

Наиболее стихийно на вторичном рынке ведет себя "элитная" категория: дореволюционные дома, "сталинки", дома Совмина и ЦК, реконструированные особняки.

Здесь разброс цен очень велик: от $750 за дом со смешанными (деревянно-бетонными) перекрытиями до $2--2,8 тысячи за позиционируемые в качестве именитых апартаменты где-нибудь в Кунцеве (ул. Звенигородская), в доме, где до сих пор обитают партийные активисты, некогда приближенные к самым вершинам власти.

Основной потребитель "элиты секонд-хенд" -- покупатель "среднего класса".

Меньше всего за последние месяцы поднялись в цене "сталинки" -- на 6,8% за первый квартал нынешнего года. Что говорит об окончательной утрате этим типом домов статуса элитных. Сталинские дома сдают позиции на рынке под напором монолитных новостроек, площадь квартир и высота потолков в которых вполне сопоставимы со "сталинскими", а вот уровень необходимых вложений в обустройство (прежде всего в замену коммуникаций) гораздо ниже. Да и социальный состав жильцов современных монолитов достаточно однороден, чего не скажешь о "сталинках", где на одной лестничной площадке "белый воротничок" соседствует с грузчиком-алкоголиком.

Аналогична и ситуация с нереконструированными дореволюционными доходными домами -- они все увереннее движутся по направлению к неликвидной группе недвижимости.

Цены на жилье в них не превышают $1,5--1,8 тысячи за кв. м даже в суперпрестижных столичных уголках типа Пречистенки, Мясницкой. Такие плюсы, как расположение в тихом центре, немногочисленность (до 10 квартир) соседей, высоченные, даже по современным элитным меркам, потолки (до 4,5 м), уравновешиваются минусами: отсутствием современной инженерии и мест для парковки машин. Правда, если появляются дополнительные плюсы типа подземной парковки (крайне редкие, такие предложения на рынке все-таки есть -- см. рубрику "Новости недвижимости"), то стоимость "особняка" может доходить до 3000 за кв. м.

Совминовские дома в престижных с точки зрения экологии и соседства районах -- единственная категория вторичного жилья, способного хоть немного конкурировать с современными элитными новостройками. В подобных домах есть автономное тепло, водоснабжение, охрана, открытая парковка для авто, однако заданная планировка и скромная (до 150 кв. м), по современным элитным меркам, площадь квартир в совокупности с низковатыми -- максимум 2,85 м -- потолками и отсутствием центрального кондиционирования сильно снижают их рейтинг на рынке. Самая высокая ценовая планка в $2800 за кв. м, по мнению риэлторов, явно неоправданно завышена (в среднем на 20%). И подобные апартаменты (не часто, кстати, попадающие на рынок) могут из-за высокой цены "зависать" до тех пор, пока продавец не "опустится на землю".

Самые обычные "цековки" с качественным ремонтом (в подъезде консьерж, перед домом -- парковка) в районе, к примеру, станции метро "Новослободская", а также еще лет пять назад принадлежавшие к категории престижного жилья "гэбэшные" дома на улице Удальцова (метро "Проспект Вернадского") с трудом продаются за $1250--1300 за кв. м. (средняя цена по Москве -- $1032 за кв. м).

В целом же элита "секонд-хенд" не пользуется повышенным спросом. Что и понятно. Сейчас на рынке появляется все больше самых разнообразных элитных и полуэлитных домов, конкурировать с которыми "подержанное" жилье может лишь одним способом -- снижением цены.

Предотпускные настроения

Мнения риэлторов по поводу того, чего следует ожидать от вторичного рынка к концу года, на редкость едины. Все предсказывают постепенный подъем цен -- вслед за рынком первичным.

Впрочем, летом наступит традиционное затишье -- РАН "САВА" предполагает, что совокупное увеличение тарифов с мая по август составит не более 2--3%. Однако к концу года стоит ожидать роста цен в среднем еще на 8--10% по сравнению с нынешним уровнем.

С точностью предсказать ситуацию не берутся даже многоопытные менеджеры крупных риэлторских компаний. Можно обозначить только некоторые тенденции, наметившиеся уже сейчас.

Так, продолжится расслоение по темпам подорожания между "востребованным" и "неконкурентоспособным" жильем. К первому, напомним, можно отнести панельные пяти- и девятиэтажки, а также возведенные в последние десять лет типовые дома, ничем практически не отличающиеся от сегодняшних панельных новостроек.

В разряд малоликвидных со временем окончательно перейдут "сталинки" и не прошедшие реконструкцию дореволюционные здания. Что же касается уровня цен на квартиры в расположенных в центре и на престижных западных окраинах "цековках", то здесь, очевидно, ориентиром послужат расценки на кирпично-монолитные дома в престижных срединных районах вроде Кунцева.

Сохранится в ближайшее время спрос на небольшие одно- двухкомнатные квартиры на восточных направлениях -- как на самое дешевое, доступное массе жилье. А вот многокомнатные квартиры имеют шанс на реализацию только на Западе столицы, причем скромными темпами, с трудом отвоевывая покупателя у монолитно-кирпичных новостроек по индивидуальным проектам.

Цена предложения 1 кв.м общей площади жилья на вторичном рынке Москвы в апреле 2001 года

~0102~Тип объекта	~0901~Административный округ	~0102~Средняя цена по городу
Северный	Северо-Восточный	Восточный	Юго-Восточный	Южный	Юго-Западный	Западный	Северо-Западный	Центральный
"Хрущевки" панельные	603	605	585	562	599	642	642	628	667	609
Панельные дома с малой кухней	649	636	629	599	604	674	703	672	813	645
Типовые панельные	659	656	668	610	619	715	717	709	838	663
Современные панельные	692	709	707	621	651	767	785	762	924	710
"Хрущевки" кирпичные	672	620	624	566	608	684	684	665	773	661
Кирпичные дома с малой кухней	773	753	683	665	680	850	933	741	898	791
"Сталинские" кирпичные	813	797	674	600	661	984	927	765	909	835
Высотные кирпичные	894	853	898	661	733	1192	1315	907	1206	1032